2011年两会<房企与保障房系列评论之时机>2011年，我国要开工建设1000万套保障房，相当于去年全年商品房总销量。相比2010年实际开工的590万套保障性住房，今年1000万套的任务大幅增加了72%。据测算，共需投资约1.4万亿元，相当于去年全社会固定资产投资总额的1/20。目前这些任务指标已分解到各省，对于落实保障房和稳定房价不力的要问责。在这种政策背景下，一是地方政府会想法设法去落实这些保障性住房；二是由于投资总额太高，地方政府缺乏财政支撑，肯定会想方设法让市场参与，共同来落实。而从市场角度思考，有以下几点值得开发商关注：

  1、保障性住房开发市场的快速扩容，尤其是其在整体住房开发市场中比例的陡然攀升，这为房地产开发商提供了可以参与的空间，是众多开发企业关注和投入其开发建设的最重要原因。2、通过商业模式创新，保障性住房的盈利缺陷得到弥补。诸如万科、绿城等品牌企业通过商业模式创新，在金融、规划设计、建材、建设施工、装修等上下游其他环节盈利来平衡项目的整体收益，使很多开发企业担心的保障性住房的盈利缺陷得到弥补。3、保障性住房具有低风险、快速周转的优势，可为开发企业在调控期间缓解现金流压力、保证资金周转速度。4、在政府出让土地方式更加灵活的情况下，建设保障房的经验与能力无疑也会增加开发企业取得商业开发用地的可能性。

  在调控加码保障房计划大增的今天，他们会否变“被动”为“主动”，加入“保障”大军呢？房企是被迫进入保障房开发吗？笔者认为，虽然保障性住房供给部分城市超额完成了任务或者是仅完成不到50%，但大部分城市依然有80%左右的土地供给商品住宅市场。尽管如此，去年的土地市场依然是竞争激烈，地王频出。“土地的进一步稀缺，让房企拿地越来越困难，越来越多房地产公司面临着无地开发的窘境。从目前开发商介入保障房市场看,更多的只是在政府规定条件下的“被动接受”。

  事实上，早在几年前，包括很多大房企已开始入局经济适用房建设。但大牌的开发企业都不愿谈论自己的经济适用房项目。其实，商品房开发商去开发经济适用房，相当于造奔驰的转行造拖拉机了，公司的品牌形象会引发歧义。因为商品房开发商最怕和经济适用房在同一地段，因为经济适用房或限价房的成本至少每平方米比商品房多50%，能卖过经济适用房或限价房吗？其实，商品房开发商转做经济适用房或限价房，有部分是被逼的。

  一向主张“替富人盖房”的任志强近期低调在北京拿地，也将为穷人建保障房。2010年11月25日，北京华远地产和盛世新业联合体成功夺标北京通州区梨园镇砖厂村居住项目，项目包括配建限价商品房与定向安置房。此外，新疆城建是主动申请住房公积金贷款支持保障房建设的公司之一。2010年11月，公司公告称将一些公司资产进行抵押(资产预评估值为16亿元)申请公积金贷款，以支持公司保障房建设。未来中国住宅体系包括政策性住房和商品房两大部分，而且政策性住房会有一个可观的比例，因此，有部分地产商是主动参与到这两大块的建设中来。

  保障房开发会不会成为下一个开发“富矿”？保障房是个“大金矿”？笔者认为，相对于商品房来说，保障房需求稳定，资金周转速度快，抗风险能力更强，在资金紧张时开发商还可以利用保障房土地进行融资，从政府获得信贷、土地、税收等多种优惠条件”。保障房市场俨然成了地产大鳄眼中的“大金矿”，但部分城市的开发商对开发保障房这个“金矿”却不如地产大鳄般迅猛高调。

  虽然一些开发商竞拍了有保障房配比的土地，但他们参与竞拍是出于自身的拿地需求，并不能说明开发商积极参与了保障性住房的建设。并不是所有房地产商都能受益于保障房建设，开发企业必须在满足利润率的基础上开发保障性住房，对其成本控制、开发能力要求相对较高。“地产大鳄大都是上市房企，对开发量、开发规模和业绩要求比较高，在商品房市场受到调控下，上市房企要把蛋糕做大，必然会转攻日益扩大的保障房市场。而在同等条件下，民营房企显然会更关注利润率高的商品房开发。

  那么，在选择新的出路时，商业地产、保障房建设哪个更好一些？或者是否还有其他的出路呢？笔者认为，当前房地产调控政策效果初步显现，但从整个市场来看观望气息很浓。而在新政下，不少房地产企业纷纷寻找新的突破口。有的转战商业地产，有的抄底旅游地产和养生地产,有的进军保障房建设。这要看开发商的不同情况，对于开发商来说，建设保障房的自有资金比例要求低，回报周期短，适合资金相对短缺的企业；开发商业地产，如果不仅仅是类似SOHO模式的开发销售，而是万达模式的持有经营的话，就需要相当大的资金储备，以支持后期的运营管理，尽管回报周期长但能够长期产生利润。

  当然，开发商的出路还有很多。例如，万科对旧城改造项目情有独钟，是看到其所包含的商业配套的价值。商业地产在此轮调控中波动较小，逐渐为房企所青睐。上海复地则提出了“双核驱动”的概念，将业务主体扩大为两块。其一为原有的住宅开发，另一个方向是投资。现在一线城市土地竞争激烈，开发商可以转战二三线城市，一方面地方政府招商引资会给出一些优惠政策，另一方面，二三线城市土地成本低，居民改善居住条件的愿望也比较迫切，对于开发商来说，利润空间更为丰厚。