“限购令下话民生” 之选房篇

      限购令下 如何行使“一次购房权”

新版楼市限购令明确规定：“对已拥有1套住房的本市户籍家庭和能够提供在本市累计1年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍家庭，限购1套住房”。这表明，在严厉楼市限购令的政策背景下，一、二线楼市的住房刚需阶层，包括在该城市工作、生活，但尚未买房的非本市户籍居民，仅有一次购房机会。因此，普通民众如何行使好、掌握好这一稀贵的“一次购房权”，对保障自身居住品质和规避住房贬值风险尤为关键，对此，笔者建言如下：

第一：选择信誉良好的房企，和配套完善，具有一定规模的房地产项目。

一个房地产项目整体质素是否优良，房子是否更具保值性，首先要看开发商的品牌、社区服务配套标准和专业化产品研发水平。事实证明，注重品牌运营的房企一定是负责任、重信誉，并致力于长期发展，缔造百年基业的房企，社会责任感往往更强。从很多社区个案中可看出，一些污水横流、垃圾满地、管理混乱、人文环境较差的社区很难和品牌房企挂钩，这类房企多属于受楼市热度催生，觊觎在短期内牟利暴利即抽身而走的投机型房企，因此，房子的保值性可想而知。而从购房者收益和维权的角度讲，由于实力使然，一般具有一定品牌和专业化的房企开发的项目规模往往较大，配套更为完善，产品的保值性也更好，即便购房期间发生了一些问题或纠纷，也容易追溯，更能维护好自身权益。而资质较浅，责任感较差的房企，往往昙花一现后便了无踪迹，业主想维权将非常困难。

   第二：选择具有成长性区域的房地产项目，避免被政策和区域发展边缘化。

做为普通民众的居住社区，楼盘本身的保值，增值功效并不大，而真正起到保值、增值功效的是地段和区域发展预期。因此，为规避政策风险和市场风险，购房者在行使“一次购房权”时，一定要对项目的地段价值和区域发展预期了然于心。特别是受当前楼市限购令的影响，楼盘跨区域营销变得几无可能，而经济发展相对滞后的区域边缘性大盘，将首当其冲，受新政影响较大，一旦出现滞销、甚至烂尾闲置，将殃及无辜业主。因此，购房者选房需更加审慎。

第三：选择守信誉的房贷金融机构，避免无良银行违约，将政策风险转嫁业主。

日前，受货币政策影响，国内个别银行开始欺瞒房贷客户，出现了房贷优惠利率严重违约行为，具体表现为：一是将2010年与房贷客户签署或承诺的8.5折利率优惠擅自取消，执行2011年的基准利率，将政策风险成本直接转嫁给无辜业主。这在深圳等地遭到受害业主的集体维权和投诉，天津市内的一家股份制商业银行，也因在津滨大道附近一项目房贷中出现这种严重违约行为，遭到房贷业主的集体抗议；二是强制该银行的8.5折房贷客户转行，推卸违约责任，从而变相保证和获得自身的银行商业收益最大化。因此，为避免此类事件发生，维护自身权益，仅有一次购房权的购房者，在选择商业银行贷款时，一定要对该银行的客户声誉有一定了解，避免银行恶意侵权的事件发生。

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