《资本论·第五卷》附录二
《2010：中国居住类房地产神话的终结》 9
5-4：中高端市场和普通商品房。
中高端市场的构成家庭是小康阶级的家庭。这个阶级的家庭是整个中国市场中第二大规模的消费群体，同时也是整个国民经济中综合消费力最强的阶级。适合他们的住房产品是普通商品房。由于他们构成的市场是一个国家市场的核心支柱部分，政府在保证他们能充分享受本市场的市场自由度的同时，还需要对他们提供必要的保护，具体表现为：规范其市场和产品、维护其市场环境，随时监控并保障本市场的市场基础的稳定。
一，对居住类房地产市场而言，规范其市场和产品包含：
5-4-1，规范市场规模。
宏观调控上，普通商品房的已批土地+在建房屋+待售房屋+使用中房屋的总量必须控制在小康阶级家庭所构成的市场比例范围左右，可以超过该比例，但是最大限度绝对不能超过该比例的15%。之所以可以超出到15%，一是因为未建和在建房屋存在较长的建筑周期，再就是因为分别处于中高端市场的上下端的两个市场——高端市场和中端市场的家庭中，都会有少数处于阶级分界的家庭进入本市场购买产品的现象。但一般这两端的比例加起来也不会超过中高端市场本身的10%。另外，由于公共租赁需求的存在，普通商品房中再超出的5%也可以短期内转作公共租赁房而使其空置浪费得到弥补，这同时还保障了公共租赁市场的房源投入。因此中高端市场规模的最大限度必须限定在115%及以内，如果超过就必然会导致绝对供过于求，产生社会资源浪费并对整个社会的整体市场的消费投入产生影响。
因此，作为宏观调控的重要手段，政府必须对批地的时间和规模严格控制，严格按照统计部门和规划部门的市场数据进行操作，不得滥批或短批。
同时，所有批出的土地，6个月之内没有按照规划开工建设的，政府必须立即无偿收回并重新投放市场。（这一规定对因自然灾害造成的延迟可以例外；对负责开发该土地的房地产公司若在财产或经营环境方面受到违法侵犯并直接致使该地块开发不能如期进行的，如果该侵犯不是该房地产公司的主观行为的结果或主观原因造成的客观结果（即并非蓄意自为），可以例外。但上述例外最多只能增加6个月期限。如果因上述原因在增加期限内仍然不能如期按照规划开工建设的，政府必须在增加期限届满日即行收回土地，重新安排投放。除上述两种原因之外，其他任何原因均不得成为开发商延期或者主管政府部门同意延期的借口。）
2007年以来，房地产开发商囤积土地的情况逐渐严重，（关于这方面的报道俯拾即是），而土地是国家的稀缺资源，在这样的条件下，囤积土地就是经济犯罪，这是一个在经济法理层面上无可辩驳的事实。但是目前我们的立法机构的效率十分低下，因此无法对这些现象及时进行法律规范。法律是市场的魂魄，立法效率低下已经是中国市场建设现在面临的最大桎梏之一，这是中国政府和中国社会现在必须立即着手解决的第一件大事！
以房地产开发商囤积土地为例，基本每个开发商对土地囤积都有各种理由，比如政府规划没有完成，或者原有规划发生变化，或者无法与被拆迁户达成补偿协议等等。这些无疑都成为反制政府的理由，使土地囤积成为合理。但是，一个简单的问题，没有完成规划批什么地？规划还没开始建设就改变，这叫规划吗？拆迁问题都没有解决，从哪里拿到的地来批？这些都是政府在批地之前必须完成的工作。原因很简单，政府是土地的管理者和提供者，既然提供土地是收取土地使用费的，那么收费就应该做收费该做的工作！工作做不到位，或者把自己该做的工作“征地拆迁”交给开发商——一个没有拆迁资质的市场单位去做，置国家土地于浪费之中，置公民合法财产于无保护当中，让被拆迁方和新项目建设方（房地产开发公司）这两个在市场中原本相对独立、不应该发生关系的主体之间直接对立并发生矛盾，这是政府的失职！因此，对于土地规划和批建，我们目前的当务之急无疑必须是“限期”更新和完善土地规划法规，改进法律条文笼统宽泛的缺点，对规划项目用途及规模、使用年限、位置选择、地质测定、环保评估、文物古迹登记处理、拆迁及补偿细节以及开发商准入等方面的标准及规划工作绩效要求等详细细节立法规范，并要求当事政府部门及工作人员严格按照法律办事。有一点是非常明确的：一块土地的上述步骤没有完成之前，就不具备可批建的条件。
5-4-2，规范产品标准。
中高端市场内限定的销售产品是普通商品房，并且只能是普通商品房。政府必须对普通商品房的建设标准进行规范，将它与经济适用房和高消费商品房严格区分开。
5-4-2-1，数据标准：
人均室内使用面积标准：26-30平米，其中居室面积人均15平米。
建筑标准：户型为2室一厅一厨一卫、3室一厅一厨一卫或3室一厅一厨二卫，室内使用面积最小不得小于60平米，最大不得超过120平米。土地容积率不得低于3.0，同时不得超过4.5。每栋楼不得低于10层（不含车库层），且设计使用年限不得低于60年。
5-4-2-2,价格标准
对于普通商品房的用地供给，政府同样必须根据三三制原则来采取土地限价供给的模式。并在此基础上对普通商品房的价格在总量上进行控制。注意：普通商品房用地的供给不适宜使用招投标竞拍的方式，这样做只会吹大土地的价格泡沫，从而使政府对整个房地产市场的价格失去控制。招投标竞拍只适宜于选择该既定土地的适合的开发商，而确定开发商标的的关键在于其资质和他们提供的建筑成本预算的合理性。其中一个绝对的前提是，无论土地招投标的价格如何变动，建成的房屋的标准和销售价格不能变动，必须在目前的市场购买力容许的范围内。建成房屋的标准和销售价格范围必须是土地招投标的条件之一。
之所以有必要这样做，是因为构成小康阶级的主体家庭，与小康阶级以下的所有阶级一样，仍然是以工薪阶级家庭为主，他们都具有对资本侵略抵抗力薄弱的共性。以2008-2010年的中国居住类房地产为例，由于资本对市场价值的炒作，使大部分本来应该可以轻松购房的中国小康阶级的无房家庭，要么沦为房奴，生存状况降到本阶级应有的水平之下，要么连房都买不起，变成储蓄与小康之间的夹心层。因此，在住房、医疗、社会保障、菜篮子等根本的市场基础方面，政府必须出面为他们提供基本的保护，以维持市场的正常秩序。其中，控制普通商品房土地价格进而调控其市场价格，就是措施之一。
限价供给模式下，政府出让土地地价的计算方法与经济适用房相同：
政府出让土地地价=本阶级本年度家庭住房支出标准”×12×30×（1-本年度30年期居住类银行房贷平均利率）÷70%×32.5%×本地块容积率÷本套房产建筑面积（平米）。
以2008年为例，假设一栋12层普通商品房中的一套使用面积90平米，建筑面积104平米的房产，它对应的2008年政府出让土地地价= RMB744.27×12×30×（1-0.07485）÷70%×32.5%×3.5÷104，结果为RMB3873.16元/平米。而这套建筑面积104平米的普通商品房，其售价中的土地成本为1106.62元/平米，其整套房产的售价（最高价）为3404.97元/平米。
（注明：以上为2008全国城镇社会普通商品房正常售价的一个合理参考标准。而根据《中国统计年鉴2009》表5-34及5-36的资料显示，在2008年，国家统计的房屋均价已经是RMB3575.55/平米，已经比市场能够接受的最高价高出了170.58元/平米。而事实上的情况远不止如此。原因是，一，在中国房地产市场里，搞房地产炒作的买家为了逃税，普遍使用阴阳合同，因此国家统计局获得的成交额数据与真实市场中的实际成交额之间存在较大的差距。关于这一点，《每日经济新闻》针对北京市二手房交易中的阴阳合同的批量报道（如http://finance.sina.com.cn/roll/20110121/02059288266.shtml等）已经证实；二，根据《中国统计年鉴2009》表5-30的统计，2008年中国房地产开发企业用于购买土地的费用已经是RMB1523.73元/平米,根据三三制原则,那么当时的房屋售价就会在RMB4687.78元/平米左右，因此2008年的房屋均价RMB3575.55/平米这个统计数据就基本可以被证明是不真实的。道理很简单：房地产开发商绝对不可能在高价拿地的前提下，降低自己的利润去低价出售房产。因此，我们可以看出，2008年中国的普通商品房的价格，已经超出了小康阶级家庭的购买力很大一节。就是说，从2008年起，中国的居住类房地产市场已经开始泡沫化，只是暂时泡沫还不算太大。）
5-4-3，市场维护方面：
5-4-3-1，必须严格规范每个家庭购买普通商品房的数量。（这个规定同时适用于小康阶级及以下的所有房屋产品市场。）
在普通商品房市场，无论购买者属于哪个阶级，每个家庭在其户口所在地都只能购买一套普通商品房房产。（年满18周岁的已成年子女已经不属于父母家庭，其购买行为不受父母家庭的房产限制。但反过来，父母又不能为成年子女购房，若发生父母为成年子女购房的，子女一方必须为该套房缴纳财产转移税，其税率与财产继承税相同）。原因是由于中国人口的基数过大而土地资源有限，房产必须限定为民族生存保障物资，而不能作为无限制的市场流通产品。而且，就算对整个人类而言，现在有条件允许居民无限量购买住房的国家已经非常少。由于20世纪以来地球人口的爆炸性发展与地球面积不变的矛盾深化，对房产的限量购买现在已经不再只是中国需要建立的市场规则，它已经是当今地球人类必须遵守的一个统一规则）。（注明：但是拥有一套普通商品房的家庭，如果有能力购买一套或多套高消费商品房的，国家不予以限制。）
5-4-3-2，流动性较强的人口不得在非定居地购房。
非本地居民人口需要在本地购买普通商品房房产的，必须连续在本地居住满3年或以上，并且购房之后必须将本人及家庭户口迁入房产所在地，并同时在原户口所在地销户。如果在原户口所在地拥有一套普通商品房产权的，可以允许其保留。但是任何家庭不得在现户口所在地和最近一次原户口所在地之外的第三地再购买或保留其他普通商品房产权。简单说，即每个家庭只能在中国范围内拥有最多两套合法的普通商品房。如果因多次迁户产生的对第三套普通商品房的产权，必须在再次迁户前将原房产出售，或按相关法规的规定处理。如果到迁户时限仍然未能处理的，则由当地政府按照相关法规的规定进行有偿回收，且政府的回收成本必须低于市场价，不得与市场价持平或者高过市场价。这是政府赖以打击房地产市场恶意投机的一个基本手段。
5-4-3-3，国有资本禁止进入普通商品房市场。
普通商品房的建设，由于投资规模大，投资周期相对较长，因此对它的投资可以容许相对丰厚的利润。一个健康的市场里，普通商品房投资的税后利润通常在25%-30%，并且由于这个市场具有相对的稳定性，因此是民间资本投资的优质项目。在这个市场的投资中，政府通过建设规划和有偿提供土地参与该市场的建设来分享利润，同时通过规划和控制土地价格的手段来调控普通商品房的市场价格，使它保持在小康阶级家庭的购买力范围之内，最终达到“保住房为民生”的目的。
但是，国有资本属于公共资本，其社会功能是市场维护与社会保障，而普通商品房是一个追逐利润的市场，如果让国有资本参与普通商品房的经营，一方面势必出现公共资本与民争利的局面；另一方面，土地由国家提供，国有企业的资本由国家提供，因此国有企业的经营者实际上属于“空手套白狼”的模式，如果国有企业进来参与利润追逐，而国有企业的经营者既没有能力对经营损失承担经济责任，也不会对经营损失承担经济责任，相对来说国有企业在逐利市场中的经营就会比民营企业大胆而不择手段，这对市场来说是一个非常大的危害；而且，公共资本本身是管理者的角色，很容易就与政府监管部门连动而形成垄断的局面，造成市场的畸形。正如我们在本文的引言中提到的，2010年1月7日的“旧国十条”出台之后，以及2010年4月17日的“新国十条”出台之后，首先带头造反的都是国有企业，原因正是在这里。因此，国有资本、国有企业必须回归自己的正确角色，必须严格禁止进入房地产的中高端市场和高端市场，这是市场经济建设的基本要求。
5-5，高端市场和高消费商品房
无论任何产品,其高消费市场在整个市场中所占的份额都只是很小的部分。房地产市场也是如此。
房地产高消费市场的消费者由富裕阶级家庭构成， 而富裕阶级家庭在我们的国民阶级结构中的占比为10.59%，因此房地产的高消费市场最大只是10.59%。我们前面分析过，由于“消费推挤效应”的影响，在销售面上看，似乎高消费市场的范围应该大于10.59%，其实那是不正确的。看起来大于10.59%的部分其实只是一种需求阴影，一旦市场明朗，这种阴影就会消失。因此，就全国范围内来说，高消费房地产市场的产品供应应该严格控制在整个市场供求的10.59%以内，不让它达到10.59%才是正确的。
那么什么是高消费商品房呢？
高消费商品房的标准：高消费商品房分为三类：
第一类，高成本土地类：别墅；第二类，高成本建筑类：豪宅；第三类，稀缺土地供应类：高附加值区域的普通商品房。
5-5-1，别墅标准。
5-5-1-1，别墅的主体建筑面积（指住房建筑，不包括绿化带等）最低不得少于200平米，最高不得超过650平米，土地容积率必须小于或等于1.5,且楼高必须小于4层。(注：这里的计算不含地下层)。
说明：别墅与普通商品房的最大的区别在土地容积率上。通常每栋别墅都带有自己的花园或绿化带，我们统称为绿化带。而绿化带的面积是不计入容积率计算范围的，因此限制土地容积率实际上是限制了别墅的建筑面积。这样起到的效果是，使非别墅类的房屋不再有擦边球而挂别墅类的名销售牟取暴利的可能。楼高限制为小于4层，可接受3.6层或3.8层等复式结构。（即可以修建3层主体+第四层部分阁楼或空中花园、天台球场等，但不能修建全主体第四层。）
5-5-1-2，别墅的单位为套。一套别墅的构成包含一张单独的土地使用权证所标明的土地范围之内和之上的所有建筑及其相关设施。通常为一栋单独的房屋建筑+该建筑附带的属于同一产权所有人的绿化带、车库、走道等其他相关设施。
说明：这里的标准特别强调了“单独”这个概念。同一块土地具有单独和唯一的使用权证、同一栋建筑具有单独的产权人、同一套别墅具有单独的范围，与它之外的其他建筑不存在任何共享产权的连通设施或交叉建筑。举个例子：一栋房，只有上下两层，却分属于不同的房主。这栋房带有自己的绿化带。按照5-1-1-1的规定，它符合别墅的标准。但是由于它的上下两层分别属于不同的所有人，而该栋楼的所有单位又只能共同使用同一块土地，那么在它们各自的的土地使用权证上标明的土地是同一块土地，产权建筑却不是相同的产权建筑，绿化带也不再是私有性质，而变成了两家的公共绿化带。这样的建筑就不符合别墅标准。因此不是别墅。而一旦它不符合5-1-1-2的规定，那么毫无疑问，它具有5-1-1-1所规定的特征就一定是违规的，是一栋违反土地使用规定的违规建筑，必须予以拆除。
我们现在的市场上，对别墅的管理十分混乱，现在正在销售的别墅产品就有多种多样的名称：独栋别墅、联排别墅、类别墅等。而且有的是别墅挂别墅名卖别墅价，有的是普通商品房挂别墅的名卖别墅价，而有的又是别墅挂普通商品房的名卖别墅价。正是我们的别墅标准的缺失，才出现现在的别墅市场上“在鸡蛋上画个扁嘴就当鸭蛋卖，在鸭蛋上贴一撮狗毛就当狗蛋卖”的龌龊现象，并因此而置国家对别墅类土地限批限建的政策于无用。
这里反映出的不是我们别墅制造商的聪明，而是我们管理标准和管理智慧的缺失。其实问题很简单，一个明确的、不存在争议的标准，就能规范别墅市场。凡是符合标准的合法别墅就允许销售，凡是不合别墅标准的合法建筑，按照它达到的产品等级销售：符合普通商品房的，按照普通商品房标准销售；符合经济适用房的，按照经济适用房标准销售。有两条标准是硬性的：一是土地使用率，二是市场价格区间。不同市场产品的以上两点肯定是不同的。对已经建成但是却与国家规定的5项产品的标准都不相符的，属于违规建筑，政府必须对其一律清拆，不留余地。
5-5-1-3，别墅的土地供应
别墅的土地供应遵循三个原则:
原则一: 使用用途为别墅的土地不得批建在下列范围之内:县级及以上城市的城区;省级及以上的风景旅游区、省级及以上的野生动植物保护区、省级及以上的森林资源、矿产资源或其他资源保护区。以及其他由国家明文规定不得修建别墅的区域。
原则二：别墅类建设用地的规划和批建必须严格遵循“限量原则”：
高消费商品房用地总量 = 别墅类建设用地量 + 豪宅类建设用地量 + 高附加值区域商品房用地量。而“高消费商品房用地总量”的最大值必须限制在富裕阶级构成的高端市场的市场分额之内。
以2008年为例，高端市场在全国居住类房地产市场中的市场分额是10.59%，那么“高消费商品房用地总量”就不能超过全国所有居住类房地产土地用量的10.59%。这其中还要合理分配“别墅类建设用地量”、“豪宅类建设用地量”和“高附加值区域商品房用地量”之间的比例。而具体到一定的市镇，比如北京市或者广州市，由于土地有限的原因，其中三个部分的比例可能会是“别墅类建设用地量”0% +“豪宅类建设用地量”1% +“高附加值区域商品房用地量”17%（假设在北京或广州的富裕阶级构成的市场比略高于全国水平）。就是说，越是土地供应紧张的地方，别墅类或豪宅类的建设用地量就越小。
原则三：别墅、豪宅、和高附加值区域商品房等高消费商品房的土地供给必须采取有条件公开竞拍的方式提供，竞拍所得土地收入归国家财政。公开竞拍的条件是：限定土地使用目的、限定土地最迟必须投入使用的时间、限定竞拍单位的合法资质，禁止国有企业以任何形式参与高消费商品房用地的土地竞拍。
5-5-1-4，别墅的价格管理
别墅的价格由市场自行调节，政府除了控制土地供应量和制定别墅标准之外，对别墅市场的其他合法运转不作干涉。
5-5-1-5，别墅的购买资格管理
政府对一个消费者可以消费别墅的具体数量不做限制。有能力的消费者可以买一套或多套别墅。这样做的原因是，别墅是纯粹的高消费产品，在总量控制的前提下，它具有极佳的货币保值和投资增值功能，保证它的这个功能及不限制购买数量，可以让市场上产生的巨额个人资本找到泄出市场的出口，从而避免其在市场中盲动而产生对市场的伤害。但是有两个前提：一，无论是国有还是私有，任何企业不得直接或间接投资购买别墅。房地产市场的销售必须而且只能针对个人和家庭消费者。二，购买别墅的个人必须向当地政府相关部门提供与其花费的金额相当的收入来源说明和纳税证明。这一规定的目的是为了防止公职人员的贪污腐败、私营企业员工或高管的经济犯罪、以及防洗黑钱。
5-5-2，豪宅
所谓豪宅，是指基本标准面与普通商品房一样，但是在建筑和装修方面使用超高成本建造的住宅。豪宅的成本结构突破了三三制，使“土地成本32.5%+建筑成本32.5%+利润（含税）35%”的一般结构被改变成类似于“土地成本15%+建筑成本45%+利润（含税）40%”的这样一种结构，其中突出的“建筑成本”成为豪宅产品的卖点。
5-5-2-1，豪宅的数据标准与普通商品房是一样的：
人均室内使用面积标准：25-30平米，其中居室面积人均15平米。
建筑标准：户型为2室一厅一厨一卫、3室一厅一厨一卫或3室一厅一厨二卫，室内使用面积最小不得小于60平米，最大不得超过120平米。土地容积率不得低于3.0，同时不得超过4.5。每栋楼不得低于10层（不含车库层），且设计使用年限不得低于60年。。
5-5-2-2，豪宅的土地供应
5-5-2-2-1，关于“3-5-1-1-3”中所规定的原则二和原则三，同样适用于针对豪宅的土地供应。
5-5-2-2-2，对于政府规划为非豪宅用地的土地项目，房地产开发商不得擅自将其更改为豪宅用地。（请留意是“无论任何情况下都不得更改”。即使当地政府规划部门需要将原土地用途修改为豪宅用地，在修改之前也必须出具修改原因和修改申请，报本地同级人大常委会审批之后才能修改）。
5-5-2-3，豪宅的使用及管理
买入普通商品房的家庭，自愿将普通商品房按照高成本装修成豪宅的，其使用不受政府干涉。但是如果转手买卖则只能按照而且必须按照普通商品房的价格标准买卖。同时，对居住使用不满10年的，买卖时政府必须对高成本的装修征收高消费税，高消费税的计算方法为：高消费税=真实装修成本×5÷已使用时间（年，其中不满1年的按1年计）。对居住使用达到10年或以上才买卖和转让的，政府免收高消费税。
例子：一套100平米的普通商品房，假设房价为35万，A先生买入后，搞了个高成本装修花了100万，然后住不到半年需要卖出，这时，第一，他的房价应该只值35万+一个合理的装修价格（约为10万左右）。第二，无论他是将房产低价转让给他的下家，还是将高成本装修计入售价卖给他的下家，他都必须向政府交纳高消费税，税额为100万×5÷1=500万。另外，即使他完成装修后，将房屋放置5年再卖，他仍然必须向政府缴纳相当于装修成本金额的100万×5÷5=100万的税费。换句话说，政府反对买入普通商品房后改装成豪宅出售或转让，因此必须通过高消费税的征收来防止对高消费市场的变形冲击，封堵腐败空间。
5-5-2-4，豪宅的价格管理
豪宅的价格由市场自行调节，政府除了控制土地供应量、规划豪宅建筑总量和制定豪宅标准之外，对豪宅市场的其他合法运转不作干涉。
5-5-2-5，豪宅的购买资格管理
政府对一个消费者可以消费豪宅的具体数量不做限制。有能力的消费者可以买一套或多套豪宅。这样做的原因是与别墅相同：豪宅是纯粹的高消费产品，在总量严格控制的前提下，它具有极佳的货币保值和投资增值功能，保证它的这个功能及不限制购买数量，可以让市场上产生的巨额个人资本找到泄出市场的出口，从而避免其在市场中盲动而产生对市场的伤害。不过同样必须保证这两个前提：一，无论是国有还是私有，任何企业不得直接或间接投资购买豪宅。房地产市场的销售必须而且只能针对个人和家庭消费者。二，购买别墅的个人必须向当地政府相关部门提供与其花费的金额相当的收入来源说明和纳税证明。这一规定的目的是为了防止公职人员的贪污腐败、私营企业员工或高管的经济犯罪、以及防洗黑钱。
5-5-3，高附加值区域的普通商品房
所谓“高附加值区域的普通商品房”，是指基本标准面与普通商品房差不多，但是地理位置位于居住类建筑用地稀缺的地段，比如一线城市的中心区、二三线城市的城中心商业繁华地段、高旅游附加值的小型岛屿等这一类土地稀缺区域的普通商品房。高附加值区域普通商品房的成本结构同样突破了三三制，使“土地成本32.5%+建筑成本32.5%+利润（含税）35%”的一般结构被改变成类似于“土地成本45%+建筑成本15%+利润（含税）40%”的这样一种结构，其中突出的“土地成本”成为该类产品的增值点。
原则上，高附加值区域普通商品房的价格由市场自由交易决定。但是通常高附加值区域普通商品房的量一般都比较大，过多容许这类房产的出现会压缩高消费房产中其他两类的市场比例，同时为资本投机炒作留下较大空间，导致其带动普通商品房的二手交易价格上扬，从而造成整个普通商品房市场的泡沫化。为了防止资本投机炒作对市场的危害，政府必须在高附加值区域普通商品房的标准和规模方面加以约束，以保证居住类房地产市场的健康发展。
5-5-3-1，高附加值区域普通商品房的数据标准
高附加值区域普通商品房的标准必须立足于这样一个底线：将高附加值区域普通商品房得市场价格限制在一个相对合理的范围内，提高高附加值区域的土地使用率，保证基本民生。
具体的方法是，用类同于经济适用房的数据标准作为高附加值区域普通商品房的数据标准，以此来提高土地使用率，降低房价，即：
人均室内使用面积标准：22.5-25平米，其中居室面积人均15平米。
建筑标准：户型为2室一厅一厨一卫或3室一厅一厨一卫，最小室内使用面积不得小于50平米，最大不得超过90平米。土地容积率不得低于5.0，每栋楼不得低于20层（不含车库层，如果是临街楼盘，同时不得包括一层或一二层商业用途的建筑面积），且设计使用年限不得低于60年。
5-5-3-2，高附加值区域普通商品房的土地供应
高附加值区域普通商品房的土地供应适用于5-1-1-3列出的原则2和原则3。
一定要严格限制高附加值区域普通商品房的土地供应，必须保证它在本地高消费土地供应总量的合理市场范围之内。对超出范围的同等地段土地，宁愿降低土地价格来建设经济适用房或公共租赁房，政府也不能为了眼前的土地利润而多批土地，那样会造成整个居住类房地产市场的崩溃。
5-5-3-3，高附加值区域普通商品房的价格管理
高附加值区域普通商品房的价格由市场自行调节，政府除了控制土地供应量、规划建筑总量和制定建筑数据标准之外，对其市场的其他合法运转不作干涉。但是对这个类别的高消费房产，政府必须通过决定土地价格和规划容积率这两个杠杆来对其价格保持宏观控制。一般来说，高附加值区域普通商品房的价格不应该达到或超过同区域内的别墅或豪宅的平方米均价。如果这种情况发生，那么政府就有必要通过对就近新楼盘的价格使用“降低土地价格”和“提高容积率”的方式进行调控，使本区域内的高附加值区域普通商品房的价格不至于成为资本炒作的工具。
5-5-3-4，高附加值区域普通商品房的购买资格管理
政府对一个消费者可以消费高附加值区域普通商品房的具体数量必须做出限制，一般一个家庭只能购买一套。但是该消费者在购买高附加值区域普通商品房之前或之后是否购买了或将要购买其他两类高消费商品房，则不需要做限制。不过同样必须保证这两个前提：一，无论是国有还是私有，任何企业不得直接或间接投资购买高附加值区域普通商品房。原因仍然是这个原则：房地产市场的销售必须而且只能针对个人和家庭消费者。二，购买高附加值区域普通商品房的个人必须向当地政府相关部门提供与其花费的金额相当的收入来源说明和纳税证明。这一规定的目的是为了防止公职人员的贪污腐败、私营企业员工或高管的经济犯罪、以及防洗黑钱。
到此为止，我们分析了五个市场级别和与这五个市场相对应的产品。最后，必须要重复强调的一点是，国有资本必须严格禁止进入高消费商品房市场，无论是开发、销售还是够买。这点的要求与对普通商品房市场的要求相同。
综合以上，我们对中国居住类房地产市场的规模和产品的类型有了一个明确的概念。但是大家同时也有了另一个非常明确的概念：细节需要做大量的工作。每一个市场的明确和每一个级别产品标准的设立、每一个市场的消费资格标准的设立，都需要我们做大量的工作。而我们中国目前的房地产市场一锅粥的乱象，通过我们对国家94年以来的政策思路的分析来看，并不是大方向的错误，而是细节的不明确造成的。这正应了我们引用了许多次的那句老话：魔鬼都隐藏在细节当中。因此，在中国接下来的十二五建设中，对于房地产市场方面，我们需要付出大量工作量去完成的是，各个行政区域（乡、镇、县、地、市、省乃至国家）内的国民收入的统计、各个区域内人口的阶级划分和市场分级，以此为依据来建立本地的科学合理的市场规范，以及在此基础上去进行科学的规划和合理的调控。
后记
我们说，中国房地产业没有市场。严格意义上说，是中国房地产业没有规范的市场。
这里，首先涉及到这样两个问题：什么是市场？什么样的市场，才是规范的市场？
教科书上的定义，我们没有必要在这里复述。因为意义不大。如果教科书的定义已经非常清晰准确，那么我们的房地产市场就不会出现目前的无规范状态。具体关于市场的定义和全面解析，我们到《资本论·第五卷》第一部分第四章中再去讨论。
现在，我们用一个比喻来简单说明：
一场买卖，好比两个人下棋。买卖的双方是对弈者，他们手中的货币和产品是棋子，买卖场所是棋盘，法律是游戏规则，而政府是裁判，。这六个因素合起来，就叫市场。
现在，我们的居住类房地产业有下棋人：房地产开发销售公司与最终的消费者；有棋子：一栋栋的楼房和近14亿人的住房需求。但是，我们有棋盘吗和规则吗？我们有裁判吗？
一块合格的棋盘，首先无论它硬件的质量如何，都不是核心问题。您可以用一块大理石做棋盘、用陶瓷做棋盘、用铁板做棋盘，您也可以随便用一张纸印个棋盘，您甚至完全可以直接在地上画一个，它仍然是棋盘！只要您有对手，有棋子，那么上面的任何一款棋盘都完全能满足您下棋的需要。因为您画出的线条，实际上是依游戏规则画的。它的灵魂不是线条本身，而是游戏规则。因此，对棋盘来说，关键的是它的规则，和对弈双方对规则的遵守。这才是一盘棋的精髓。
“游戏规则”和“对游戏规则的遵守”，这也才是一个市场的精髓。
所以，我们说，什么是规范的市场？规范的市场，就是具有“游戏规则”和“游戏规则被遵守”的一盘棋。如果一块棋盘，光光的，您能在它上面下棋吗？显然不能。如果它上面的线条乱七八糟，您能在它上面下棋吗？肯定也不能！如果有一块很好的棋盘，但对弈双方都不遵守规则，这棋也肯定没法下。
所以，我们为什么说我们的房地产业没有市场，因为在我们现在的这块“房地产的棋盘”上，没有合理的规则！或者说，有规则，但充其量也是一些不合理的规则，或者没有被遵守的规则。正因为这样，才出现了我们今天的一幕：有房的人不住，要住的人没房；有钱的人不买房，他炒，而要住房的人买不起，他骂。
而更严重的是，作为这盘棋的裁判，我们的政府，它不仅没有专心于维护规则和提供判罚服务，反而违反“观棋不语”的基本原则，和开发销售商搅在一起，对这盘棋指手划脚。还不止如此，他们甚至更光着膀子加进来，直接变成了开发商，与民对弈。比如我们上面引子里面提到的，政府调控每次出台，首先刷新地王的不是别人，就是央企。而央企是什么身份？政府的派出机构。比如我们每一块天价地王的卖主是谁？商人吗？不是。是地方政府。
在这样的游戏里，裁判就是对手，那么真正因为居住需求而需要买房的人群，他们手里的这盘棋，怎么可能下得下去呢？
唐黔
201103090221
于花都倚晴居
注: 本文与下面两篇文章按顺序构成一个系列，敬请关注：
《资本论·第五卷》附录一：《2008年中国的国民阶级结构分析》
《资本论·第五卷》附录二：《2010：中国居住类房地产神话的终结》
《资本论·第五卷》附录三：《凤凰涅磐：中国经济的2011-2015》(对不起，由于工作时间关系，本文无限期延后)