国土部探路 楼市三轮调控将至？
提要：2010年的楼市在不断的调控中一路上行，不管是楼市还是地市都量价齐飞，这让号称史上最严的调控政策备显尴尬。岁末年终之际，以国土部为开路先锋，高层频频“隔空喊话”。进入2011年，楼市三轮调控似乎已经山雨欲来风满楼！
在“左一个国十条，右一个国五条”之类的严厉政策调控之下，房价、地价依然一路疯涨，赚得盘满钵满的各大房企在年末又到处制造着地王。本已高企的房价在地王的推波助澜之下更是将各级调控政府推到了舆论的风口浪尖。
楼市三轮调控的呼声越来越紧！
国土部探路
去年以来，国家一而再、再而三的调控政策同样没能遏制住房价这匹脱缰的野马，而国土部去年末以来的一系列旨在调控楼市的措施相继出台，甚至连续三天对土地调控表态，这些似乎都预示着国土部正在探路楼市的进一步深化调控。
12月19日，国土部签发《严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》(下称《通知》)，并于当日晚对外公布，这与其他部委惯常做法不尽相同。
该《通知》要求加强土地调控，严格落实房地产用地调控政策，打击囤地炒地、闲置土地等违法违规行为。提出对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块，市、县国土资源主管部门要在成交确认书签订或中标通知书发出后2个工作日内，上报国土资源部和省国土资源主管部门。
12月20日，国土部召开内部“加强房地产用地管理和调控视频会议”，参与视频会议的地方设立的会场多达379个。
此次视频会议上，国土部副部长贠小苏坦言：“当前及今后一段时期内，解决好房地产问题的难度依然很大，调控任务还将十分艰巨。但他强调，要坚决落实中央调控政策，加强对住房用地供应监管，促进土地市场健康运行”。
十几个小时之后，国土部(21日)又在内部召集少数中央媒体，宣讲此番《通知》的重点所在，并同时公开今年前11个月房地产用地供应情况。
事实上，在此之前，国土部今年已就房地产用地调控问题下发两次通知。一位不愿透露姓名的土地专家表示，国土部一年内三度为同一问题发文，密集程度并不多见，可见对该问题的重视程度，也说明当前土地市场态势确实与调控大方向不是很吻合。
该土地专家所说的不吻合具体体现在年末土地市场的疯狂。广州地价在由南站以86亿元的总价和楼面地价约17276元/平方米的数字保持年内总价和单价地王不足20天，便被一日两度刷新单价地王记录的保利超越，最终将广州单价地王定格在了20605元/平方米。此外，不管是一线城市的上海、北京还是二线甚至三线城市的温州、杭州等地也是地王频出。这给作为楼市调控主要部门之一的国土部带来很大压力。
于是，国土部在出台了上述措施之后，又于12月30日公布了因房地产开发企业自身原因造成且尚未处置的26宗住宅闲置土地相关情况，涉及8省市的18家房企，闲置土地总面积达201.7公顷，其中福建东嘉建设开发有限公司一幅47.27公顷的住宅用地闲置长达十余年时间。
而上海有六幅欲出让地块因为触碰到了国土部最新规定的 “住宅用地容积率小于1撤销公告，重新拟定出让方案”的“红线”而最终被叫停。
三轮调控将至？
除了国土部最近动作频频，中央高层也屡屡对楼市定调，这似乎更加重了楼市三轮调控的预期。
也许大家还记得在2009年底土地市场繁荣甚至疯狂的时候，也是地王频出，然后由国土部率先出台了“大城市单幅出让地块不得大于20万平方米”的土地限令，接着又重申严查囤地，最终在全国“两会”之后的4月国家出台了去年第一轮严厉楼市调控政策。
而今这一幕是否似曾相识？国土部频频表态、屡屡出招，而中央高层的温家宝总理和李克强副总理更是多次重申坚持楼市调控不动摇，要将房价稳定在适当范围。这些都在加重楼市三轮调控的预期，只是现在不确定的是楼市三轮调控什么时候以什么样的姿态示人。
主流的观点是，房产税很可能是楼市三轮调控的利器，而且最有可能最先试点的城市就是重庆和上海，然而当前不管是对房产税的效果以及是否合法等依然争论颇大。
因此，在海航置业?重庆恒邦置业发展有限公司总经理助理陈华睿看来，不管中国的什么调控政策的效果都有一定的滞后性，而去年两次调控房地产政策的效果还没有完全显现，即使出现新的调控也很可能是对前面两次调控政策的继续深化和细化。“更何况前两轮的很多调控政策并没有真正执行到位，执行力度很不够”。陈说。
陈华睿的此观点和住建部部长姜伟新的相关讲话以及住建部年终会议的定调不谋而合。在12月29日召开的住建部工作会议上，姜伟新表示，2011年将继续坚持房地产调控不放松，打击投机投资性购房，研究更细化的措施，促使“国十条”等调控政策执行到位。
楼市调控元年？
在陈华睿看来，2011年不但是楼市调控政策将会继续深化和坚持的一年，更是中国房地产市场发展多年并调控多年以来的真正意义上的宏观调控元年。
陈对此的解释是，在2005年之前房地产市场是3年调一次，从2005年到2008年几乎是两年一次，而到了去年是一年两次。但是之前的很多措施都是一些应景式的紧急措施，并没有真正从住宅市场的结构上进行完善，缺乏长效机制；而从去年或者前年开始的增加保障房和公租房建设则是具有长期效果的长期政策。
“重庆是最早开始修建公租房的城市，其第一批公租房春节前后就会交付使用”，陈华睿分析道，仅是最先交付的一个公租房项目就要消化几千套的需求。而从去年开始开工修建的公租房和保障房也将在今年或者明年陆续入市，这将会对房地产市场产生深远的影响，这应该才是当前国家调控房地产的长效机制所在。
至于目前呼声颇高的房产税，陈华睿认为那只是中央政府的“令牌”，至于其效果如何，什么时候能出，现在都还不好说。但是他还是表示，随着年底各地两会的召开以及今年全国两会的召开。届时，也许不管是对于今年及以后的房地产调控政策都将更加明朗。
陈华睿之所以把今年看做是楼市宏观调控元年，除了前面说到的保障房和公租房将分流市场需求之外，还有就是去年国家出台的一系列调控措施都还将继续坚持，甚至继续加强和深化。比如对于开发商的开发贷。陈华睿介绍说，现在银行对开发商的开发贷控制很严，同时对按揭贷款的审批也相当严格，不管是审批时间还是放宽范围都比之前严格很多。
同时，陈华睿认为，银行在严控开发贷和按揭贷款的同时，还可能进一步提高开发商自有资金的门槛，甚至直至取消住房预售制度。
基于上述理由，陈华睿因此认为今年是楼市真正的宏观调控元年，而他同时也将今年楼市面临的环境比作当前的寒冷冬天，“房地产市场上的各个利益方，不管是开发商还是购房者抑或银行、投机投资者又要开始打烂仗了”。
甘刘林/文 文章来源：《蓝筹地产》2011年一月刊