策略讨论与学习

 

一、应对措施

 ⑴加大协议转签合同的力度，全力推进现有协议在2月份完成转签。

 ⑵加快已达到预售条件项目预售许可证申领，减少因政府未来限价销售所带来的负面影响。

 ⑶深挖符合当前购房政策条件的客户。积极寻找客户资源，通过XX会会员、XX物管扩大挖掘周边客户，以圈层营销与网络营销等方式最大限度地扩大符合购买首套、二套条件的意向客户基数。

⑷对不符合购房条件但有强烈购房意向的老客户，在充分研究法律可控风险的前提下，通过制定稳妥的购房方案，以线下交易的方式销售，回笼资金。

⑸鼓励公司员工购房，可采用分期付款或其它灵活方式，加大房源去化。

⑹ 对于高端项目，鼓励并引导客户以企业法人的形式购房。

⑺ 针对精装修房源，已开盘的项目通过拆分精装修款的方式，来降低首付款；通过分期付款方式来解决因拆分造成的客户装修款。未开盘的项目，可采用毛坯销售，后续通过精装修公司附加服务的形式来保持产品品质。

⑻ 梳理并评估现有商业物业的价值，制定专项营销方案，全力推动商业物业的销售。

⑼ 通过园区服务体系的全面落实与强化，提升产品附加值和竞争力。

⑽以更多的活动营销、圈层营销和高品质的精致广告画面来展现项目在当地市场的绝对品质领先地位。

二、组织保障

 ⑴ 强调营销团队全年无休，以十二分的投入去应对市场挑战。

 ⑵营销公司领导班子必须深入一线。春节期间，要分组针对年度重点、难点项目开展现场办公，商讨营销对策。

 ⑶建立重大政策24小时反馈警戒机制。

 ⑷坚决贯彻《标准营销部操作手册》，加强人员组织，落实营销工作标准化。

三、建议

 ⑴严格按照土地出让条件及市场需求开展规划设计，提高中小户型的供应比例。

 ⑵在取得“四证”后，根据市场情况及客户积累情况适时调整开发节奏。

 ⑶会同销售、财务、成本部门做好项目的财务测算，结合土地增值税的累进制征收办法设计税收模型，并制定不同的销售定价与项目收益联动的梯度表，为科学、合理的销售定价提供参照。  

 ⑷外地涉及旅游地产开发的项目公司，要迅速与当地政府相关部门密切沟通，做好应急预案，防患于未然。

 ⑸结合各地房产税针对高价楼盘的特性，严格控制项目开发成本，把握项目定价与当地基准价格的关系，尽量降低与当地未来可能出台房产税征收税率评定梯次。