2010年整年的调控期间，房价依旧涨涨不息，交易量也未见低落，在通胀和产业结构调整遇到阻力的情况下，2010年底，2011年初这一时间段，可谓多事之秋，一条条消息条条震撼，大连在各城市均出台地方政策之后，终于在2010年10月出了“10条新政”，限购、差别化信贷大棒齐出，当时市场反映平淡因为都认为限购会到年底结束，但转过年后大连宣布限购令继续，市场热度骤减；在2010年10月、12月与2011年2月由于通胀局势的严峻，原本预计在2011年上半年开始的加息周期提前到来，普通商品房购买者的购买压力骤增；并不被看好的房产税在2011年1月底突然上海、重庆宣布试点，对于改善性购买与中高端购买者的持有成本双双增加，对于市场信心其实即价格预期形成打击。2011年1月的新国八条则是强调了调控将要继续，一刀切式的进行了全国限购再次提高二套房首付比例至60%。各种负面消息接踵而来，2011年的大连房地产市场貌似将全面步入萧条，但真的如此吗？让我们逐条政策来分析一下。

大连版的调控新政

一、提高认识，落实责任。2010年四月国十条最重要的政策之一就是问责制，此条政策仅仅是国十条的延续，从地方政府的角度再次强调。随着多次调控的失败，这种非直接性的政策对购买信心影响极弱。

二、严格执行差别化住房贷款政策。

这是一条相对比较重要的政策，但也不过是国十条的再强调，自2010年四月开始已经开始实施了，该政策最重要的作用点在于二套首付比例的大幅度增长直接导致炒房资金占用增大，同时合并价格的增长，削弱了市场购买力。至于1.1倍利率，目前市场5年期以上商业贷款利率为6.6%，尽管1.1倍之后，利率也仅有7.26%，不过是2007年中上旬的水平，2007年的商品房销售达到之前数年的峰值，既然当时就可以接受，现在也可将其影响做弱化或忽略估计。

三、严格执行房地产税收政策。

此条政策更多的是回收流失的税收，对市场作用相对较弱，至于交易环节税收的增加则反而变相将房价推高。

四、暂时实行限定居民家庭购房套数政策。

此条政策是大连新政最核心的内容，以家庭为单位限购一套“新房”，此种限制性政策具有显而易见的短期性质，不可能长期存在，当市场对政策作出反应，价格得到控制，其必将逐步退出，在上半年逐步弱化退出的可能性是比较大的。同时，限购一套新房对炒房操作又增了一道门槛，但对非炒房购买者来说并不起作用，多数购买者一次也仅能购买一套住房。

五、增加住房用地的有效供给。

供应量的增大将有效缓解供求紧张的情况，但是，随着中心区有效建设用地的日益稀少，大连的土地主要供应将主要分布在甘井子区西、北部、金州新区、旅顺、普湾新区等城乡结合部分，这些部分由于是新兴市场，同时无一例外的均在大连重要产业发展的区域，对商品房未来需求的潜力极大，因此远期市场依旧看好。不过短期超规模放量，在当前产业人口不足的情况下，市场容量不足，2011年将面临较为激烈的竞争。

六、加快推进保障性安居工程建设。

目前市场的价格，中心四区普通商品房均价已经接近万元，三四十万的首付已经不是购买保障性住房群体可以承受的，同时，2011年之后，大连将不再建设经济适用房、限价房等可供购买的政策性住房，政策性住房将以廉租房为主，虽然依然会对低端商品房产生一定的分流，但影响已经大大降低。

七、严格商品房预售管理。

八、加强房地产市场监管。

九、加快个人住房信息系统建设。

十、加强舆论正面引导。

至于七至十条，是为了保证市场健康有序发展的规范性政策，对于消费信心反而有稳定的作用。

总的来说，大连版的“十条新政”对市场具有一定的挤压作用，价格的上涨受到明显抑制，商品房销售速度放缓迹象明显。在限购政策退出之前购买力无疑将继续减弱。

连续的利率上浮

当前经济结构转型的起步时期，保持一个较低的利率水平无疑对重点行业发展有极大的助力，但是随着通胀形势的日益严峻，人民币汇率的一再提高，导致货币对内贬值对外升值，经济基础的稳定性受到冲击，货币流动性泛滥，迫不得已加息周期提前到来，自2010年十月份至今6个月三次加息，姑且不论其对于经济有何等的作用，对于大连的房地产市场，利息的叠加，额外的加重了购房者的负担，其更大的作用在于对于购房者信心的影响上，但回顾2007年，全年六次加息，累计增幅达到1.35%，不可谓不大，但销售在年底反而出现爆发，直接形成历史峰值，因此在此轮加息周期中，买方的能量被抑制，但一定会在某一个契机爆发，形成购买峰值。更何况，在国外热钱虎视眈眈的注视下，此轮加息无论在力度和频率上都不可能好似2007年般无所顾忌，更何况一旦利率太高，其影响的不只是一个行业，将对整个社会的投资信心造成打击，因此可以预计年内最多将再有2-3次的加息，利率水平约在7.5%左右，该水平对于首次置业者影响有限，何况为了鼓励首套购房，还有8.5折左右的利率优惠，但对于二套购买者则压力大增，对于目前70%由改善性需求支撑的市场，将导致市场购买力的进一步减弱，中等及以下商品房购买者对面积的需求将出现逐步降低的现象，而高档商品房由于贷款比例较低影响则要弱的多。

房产税

上海与重庆试行房产税无疑是重磅消息，这标志着不久房产税作为持有型税种将在全国范围内推广，且不论其现在出台是否合理，但对于狂热的市场的打击作用绝对是不可忽视的，房产税开征的城市将在短时间内市场温度骤降，囤房防老、炒房的比例将大幅度减少，房地产的金融功能将向居住功能回归。但是，我们必须看到，对于尚未征收住宅房产税的城市，在征收之前蕴藏着一个极大的机遇，一个购买爆炸性增长的机遇。

无论是上海版还是重庆版房产税中，其中最核心的一点就是以房产税发布后“新购住房”为征收对象，也就是说，对于已经购买的商品房不进行征税！同时重庆版房产税中对于非豪宅商品房并未征税，仅对外地人二套有所限制，而且上海版中改善性购买还可以退税。现在中国仍然处于快速城市化的阶段，房地产价值远未达到峰值，问题只是在于人民收入增长的速度过慢，而买房置地则是中国骨子里无法舍弃的欲望，更何况国外征收房产税房价就不涨了吗？好像并非如此！随着资源的不断消耗、人民收入的不断增长，可以预见未来房地产无论价值还是价格都将依旧看涨，尤其是类似大连这样的发展中城市，更有极大的上升空间。因此在缺乏投资渠道的今天，就算是买来出租，购买房屋也无疑是保值增值的最佳手段。因此在房产税开征之前，只要遇到合适的时机，大连将迎来囤房潮。

综上所述，无疑在2011年上半年，市场将遇到低谷，价格极有可能受到抑制，个别项目在资金压力下低价倾销也不无可能。但无论地方还是国家财政对于房地产行业依旧有着极高的依赖，尤其尽管目前商品房存量不足，但09、10土地交易屡创新高，土地存量极大，一旦在重重打击下房地产落入低谷，将对行业形成重大打击，经营热情降低，导致短期地方财政捉襟现肘，因此类似于限购、限贷等政策将逐步弱化退出，人们对于利率的升高随着时间的推移也逐渐接受，此时便是被压抑的购买能量以及由于房产税开征形成的前置购买双重爆发的时机，直至出现新的政策或房产税落地，而这爆发的时间估计将出现在2011年第三季度。

在房产税开征之后，房地产市场价格无疑将有所回落，购买行为或许会出现颠覆性的变化，由于首套免税，用于自住的刚性购买面积倾向或将扩大，而投资性购买的二套以上房屋购买面积将倾向小型化，与此同时因为成本的转嫁，租金有可能将有所提高。