——搜房博客品鉴团走进星辰时代豪庭活动观感

我今天参加搜房博客品鉴团走进星辰时代豪庭活动。关于什么是豪宅的标准？我认为豪宅如果光从建筑物来讲，当然有一定的面积和价值，更多人以这个为标准。我的标准很简单，豪宅必须要住有富豪，要撑得起豪宅的人来居住，这样的房子就是豪宅。当然如果拿很高档的房子给一个农民居住，也只是一个徒有其表的豪宅，所以我觉得豪宅不仅是追求建筑形式，还要把生活模式，豪宅居住的氛围吸引到真正的富豪入住，这样才是真正的豪宅。这里面每个时期有不同的标准，现在至少面积要200多平方米，价格要几百万，但是会随着时间的调整而改变。这个是我简单的看法。

我觉得这几年由于别墅控制，现在有一些豪宅平层或者是高层豪宅，这种发展方向并没有由于限制别墅受到影响，事实上我们可以看到像星河湾，还有我们今天所在的星晨?时代豪庭都可以利用高层来打造豪宅的，不一定非要占有非常好的地域资源优势或者占有很大的空间，在一定程度上豪宅高层化也是可以实现的。

我跟星辰时代豪庭这个楼盘蛮有缘份，去年4月份跟番禺日报专家评楼团一起到这个项目考察过，当 时陈小姐也带我们去看过。当时还是一个工地，售楼部还没有建起来。当时他们就定位打造比较高端的豪宅，定价目标还不是太高，希望卖到均价1万5千元/平方米左右，但当时周边的环境和状况还未完善，我心里打了一个问号，到底这个地方能不能卖这么贵？而且去年那个时候有一波一波的调控，大家心里不是太有底。我也上网查了一下他们的销售价格开盘是1万5千元/平方米左右，11月份世联进场以后价格进行了一些调整，价格不断的上升，均价达到了2万元/平方米。

但我觉得价格最好上升的幅度不要太快，太快的话消费者不一定认同，但是这个价位已经打造了在市桥南区一个高端的定价，变成一个指标盘了。我认为世联的功劳也很大，我今天上午与广州世联的岳总到南沙考察项目，据他介绍近来世联近期在广州市场发展良好，南沙时代南湾就是他们代理的，卖到9000多元/平方米，成为该区域的指标盘；目前广州有五个地王项目都是有其代理的，还有不久前开盘热销过千套的万科城。

我觉得这个楼盘的定位非常符合我们刚刚讲的南国水乡特色高品质城市居住生活区。我今天参观了这个楼盘，看到了相关的介绍，很多的地方使我感受非常深刻，3米3的层高，有几个人愿意这样做，空间和建材成本都会上升，消费者是否愿意为这几十公分付出特别高的价格，这是一个；第二个有哪个楼盘是1：2的车位，这迎合了汽车时代的需求，现在广州是按照1：1的比例已经很不错了，一个豪宅不一定是一辆车，一辆车保姆上街还要走路，买菜还有一个保姆车，这是少数的豪宅楼盘可以做到的。

另外我们还看到很多特点，大尺度的楼距，园林有很多空间可以利用起来，你们世联还要协助开发商把公共空间再利用起来。现在不是酒香不怕巷子深，现在酒香也要勤吆喝，不仅是酒好，包装也要好，现在已经提升到这样的价格水平档次，我认为硬件、软件都还有非常大的提升空间。

去年我看过海伦堡的楼盘，他们提出要做和星河湾一样的水平，这个代表了目前番禺豪宅的走向，整个广州可能还看不太清楚。我去年来番禺的时候发现有一个特点，我们这个地方本地人的消费可以说在广州市是首屈一指的，找不出哪个区域本地消费会比这里更强的，广州人到番禺这边看一看就马上跑回去了，但是番禺本地人住房条件很宽敞，他们以前的房子还可以住，为什么还要再买商品房？现在我发现他们的居住观念改变了，为什么好房子我不去享受，我买了商品房可以把原来的房子出租出去，这样生活的品质就可以不断的提升。所以我看到番禺本地购房消费能力，需求的趋向甚至品位都是最高的，五星级装修楼盘都是在番禺，不是说其他地方没有，其他地方也有。我们看到精雕细琢的产品在番禺很普遍，所以现在我原来的的问号变成了惊叹号。

当然，我觉得还有提升的空间。而且在销售策略上不要过于保守或者过于冒进，还是应该把握市场的节奏。这个节奏要是控制不好的话，市场是多变的，我们等到好的时机就应该尽快多一点将产品推向市场；而不要期望太高，万一市场有变化和波折就不好了。所以还是要灵活应变，这样才可以顺势而为，防范于未然，把握市场的时机。

前两天中央说要防止经济出现大幅下滑，房价在经济上升的时候是必然上升的，怎么打压都压不下来，但是在经济下滑的情况下，除非像4万亿、10万亿的救市才能够被人为的托抬起来，因为市场有一定的变化规律。所以我们不一定能够以我们的意志，甚至不一定能够以政府的意志为转移，还是要把握好时机，原来卖1万5千元/平方米就可以了，现在卖1万8千元-2万3千元/平方米，还不赶快卖。卖完就最好了，从我个人角度来讲，我比较鼓励在销售时机比较好、价位比较高的时机尽量出货，如果时机不好卖1万5千元/平方米也未必好卖，但是我不知道是不是会回到那样的状态。

我刚刚说了很多有关星晨时代豪庭的观感，我今天来看到这个楼盘算是旧地重游，感受很深，也非常感谢搜房给我们安排这样的机会重新品鉴一些在市桥南区比较高端的楼盘。市桥南区以前我是打一个问号的，这个地方能不能打造出比较高端的，高品质的住宅？现在看起来不仅是可以，甚至特别符合“南国水乡特色高品质城市居住区”的定位，市场价格还可以不断上扬，说明市场也非常认同，如果不认同的话不可能上扬。

目前这种定位已经符合市场人们心目当中的定位，广州世联的岳总刚刚介绍这个楼盘可能某一个方面不是特别凸显，但是综合质素高，因为每一点都做到了高品质的要求，无论是规划的格局，还是产品质量。我在一年前没有看到楼盘整体的样貌，因为当时还处在施工期的阶段。但是基本上的格局是可以看出来的，他们非常用心。

本来这个项目不需要建那么高，建筑密度稍微大一些，但是开发商宁可建高一些，现在用的都是高速电梯，楼层比较高建造成本也高了，如果不建那么高都建16、17层可以多建两栋，容积率还一样，但是建筑密度就要大一些。开发商还是愿意做现在这样的产品，宁可多付出和投入，这种投入有的情况下吃力未必讨好，但是我希望他们不是这样。楼层又搞高了30公分，一般是3米的高度，这个楼盘是3米3，高速电梯比普通的电梯成本、使用维护都是高的，而且建造的成本做高层和超高层是差一个级差的。

总的来说，目前这个楼盘是非常适合改善型的买家，包括部分的首次置业的自住需求来购买。当然目前环境下，再做投资性的考量还是要审慎，政策又打压多次置业者。但是这个楼盘主要是服务整个番禺地区乃至广州南部的地区这部分中高端的人群，我认为这样的定位是比较符合我们楼盘的定位，也符合楼盘服务的这部分人群，对这部分人群无论是居住的要求，购买能力应该都是达成一致的。

最后，我还要再强调一下：今天看了星晨时代豪庭楼盘，给我感触很深。作为自住和改善型的买家尤其是对番禺市桥南区，南国水乡这样的定位非常认同的住房消费者，这个楼盘应该是非常好的选择。在目前环境下作为多次置业投资者受到政策的局限，如果不是因为这个，作为投资保值产品也是非常好的，但是在目前市场环境下，我还是希望更多改善型，需要中高档次豪宅的人群能够到这里来置业，到这里来安居乐业，星晨时代豪庭为你提供不仅良好的居住产品，也有非常好的社区生活氛围。

                                2011年2月23日下午