——有关公租房建设问题接受华师大课题组的访谈

 

华师课题组：发展公租房，以解决一部分中低收入阶层的住房问题目前在全国范围内大力展开。而新毕业大学生（或蚁族）就是中低收入阶层的重要组成部分，是公租房受益对象之一。为响应时代需要，解决社会问题，同时考虑到和我们大学生之间的紧密联系，结合实践的可行性，我们提出了这一课题。

 

问题1：为了让公租房政策真正成为一个真正的惠民工程，您觉得政府和人民各应该从哪些方面努力呢？可以落实到哪些具体措施？可以举例说明一下吗？

 

韩世同：首先应该制定一个相应的鼓励政策。广州去年拿出一个公租房的征求意见稿，但基本上政府是不考虑外夹心层的需求，只负责内夹心层的需求，外夹心层全部推给社会，这等于无法落实和执行。现在广州市提出今年保障房投资89亿，新开工20多个项目，将建4.3万套保障性住房，而且保障性住房出租为主，其中公租房60%，廉租房10%，其余三成比例为各类经济适用房和拆迁安置房。这说明政府已经开始重视公租房的建设，但目前还没看到具体的扶持政策。

    二是要尽快制定出台公租房的管理办法，要明确哪些人可以享受公租房的待遇，要设定准入和退出的机制。对于市民普遍关心的公租房租金定价问题，住房保障办表示公租房参照市场30%-80%的价格，实际价格比例得看申请人收入水平，总体来说都在这个30%-80%的范围内。应该要进一步细化和明确，否则公租房建好了，应该租住的人住不进去，不应该住的人却住了进去。

三是要发挥社会各界的力量来发展公租房，利用一些闲置的办公楼、厂房改建成适合夹心层租住的公租房。有条件的单位也可以利用自有的土地申请建设相当于单身宿舍或周转房的公租房，产权不能转移，建设单位可以享受一定的政策优惠。

 

问题2：重庆在公租房发展力度上远远大于广州，这背后有着什么深层次的原因？重庆的模式是否适合广州这样的一线大城市？广州出于自身特点又该如何发展公租房（规模、机制、对象等等）？

 

韩世同：人民日报去年9月发表《解析公租房建设的“重庆模式”》一文介绍：未来3年重庆全市将建设3000万平方米公租房，解决50多万户中低收入群众住房困难。这其中既有实体的工程建设，也有完善的制度规范，有人称其为公租房建设的“重庆模式”。据我所知，广州住保办也曾派人却重庆交流取经，但认为不适合广州，广州还是要务实一些，有多大的能力做多大的事情。

务实一些的观点我同意，但广州如果论经济实力远在重庆之上，为何重庆可以做到的事情，我们不能在一定程度上也做到呢？如果仅仅以保障房这些人的运作和办事能力来确定广州发展公租房的能力，可能就会在发展公租房建设方面不仅落后于重庆，也会落后于全国的发展形势。

 

问题3：中国大陆最早建公租房的是深圳，但却出现了公租房遭弃租的现象。您认为导致这种现象的因素是什么？广州的公租房制度的实施该如何汲取经验？

 

韩世同：深圳公租房遭弃租的现象我不太了解，我看到有深圳的学者指出：现在政府提要加大公租房的建设，设定了数量目标，但一些基本的准备工作还没做到位。不是政府推出了什么政策市场就会认可。基础性工作如果不能够完善，即使未来五年内推出巨量的公租房，也可能因为跟市场需求不对应，从而导致政策的尴尬。这说明公租房不仅仅是一个开发建设问题，还有一个制度建设的问题，如何管理，需要在实践中不断健全和完善。

    现在，广州一下就要新建4.3万套保障房，其中6成是公租房，就是2.58万套，到底哪些人符合条件，不同收入的人如何对应不同的租金标准，这些都需要制度和管理办法来约束和规范。否则，也有可能出现像深圳那样公租房遭弃租的现象发生。

 

问题4：公租房的推出，势必有部分“包租婆”会受到冲击，政府又如何处理这层关系？如果私人租房受到冲击，“包租婆”在其可承受的范围内进行一定的降价，会不会形成一种竞争？会不会使广州公租房遭遇深圳公租房一般的冷遇？

 

韩世同：住宅租赁市场本身就是市场化的产物，政府没有必要过多的行政干预，除了必要的监管和税收外。公租房是与市场租金价格挂钩的，市场价涨公租房租金也会水涨船高，如果市场租金降，也会随之下降。竞争是难免的，但这样会更加有利于降低租赁价格，减轻夹心层租房的负担。

 

问题5：从您的几篇相关博文来看，您认为广州出台的公租房政策只是“挂羊头卖狗肉”，并非真正有益于真正的夹心层（外夹心层）。据我们调查显示，绝大部分大学毕业生的月收入水平集中在2000-4000元，这表明他们多是属于外夹心层群体的。目前他们住的城中村又在改造计划中，大学毕业生住房难问题将变得更加严竣。在您看来，城中村改造与公租房建设之间是否能找到一个和谐点？

 

韩世同：大学毕业刚参加工作大多都属于夹心阶层，都是符合公租房的中等偏下收入的人群。城中村改造拆迁了大量农民房，使得这些夹心层租房难成为一个社会问题。而发展建设公租房与城中村改造其实并不矛盾，相反，如果规划合理在一些三旧改造项目中就可以同步建设一些公租房。

 

问题6：针对一些外夹心层的住房保障——公租房的建设，主要是通过外部建设来解决的，这外部建设需要社会力量的投资，那么，如何能够提高社会力量的投资建设的积极性呢？

 

韩世同：我曾经在去年6月撰文指出：目前，广州加大了城中村改造的力度，之前也大拆“房中房”，导致适合夹心层租住的住房大量减少，房租不断上涨。政府如果不加紧推进公共租赁房来解决这些租房需求，这些住房需求的矛盾就有可能转化为社会矛盾。

不能把眼睛和成绩都放在在册的7.7万户低收入住房问题。政府的责任不仅要解决低收入住房困难，还要解决更大规模和更大量的中等偏下收入人群的住房困难问题。政府现在在解决夹心阶层方面的作为并不多，应该有更高的视野、更大的抱负来面对和解决城市居民的住房问题，当然前几年主要是解决低收入住房困难问题，住房保障办也的确做的不错。

政府在公共租赁房建设方面可以充分发挥社会力量，借助单位、企事业和民间的力量来开发和建设公共租赁房。例如有些废弃空置的旧厂房、写字楼和旧旅店等物业，应该鼓励改造成公共租赁房，应该在报建、改规划设计、工商城管、信贷税收等方面给予适当的优惠和扶持。这方面应当发挥街道和居委在这方面的作用，通过他们来组织实施和推广，相信这要政策和制度落实到位，要不了多久就可以看到明显的效果。

                                        

                                         2011年2月22日