限购令升级，或导致楼市嬗变

——浅析楼市限购令带来的隐忧与变局

为贯彻落实“国八条”楼市新政， 2月21日，津十条再度强势推出，并引发业内震动。特别是限购令的升级并覆盖全市，或导致楼市格局发生嬗变。

新版津十条明确规定：“对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供在本市累计1年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市累计1年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，要暂停向其售房。”从限购令的实施细则看，有三点颇具杀伤力，首先是限购令开始覆盖全市行政区域，而不在局限于市内六区，因此，楼市需求空间将再度受到挤压；其二是二手住房同样被纳入限购范畴，调控的纵深性更强，进一步封杀了楼市投机、投资空间；其三是开始有条件地限制外地人购房，并扩展到全区域，使房地产项目跨区域营销几无可能，楼市价格战或一触即发。而综合分析，天津楼市限购令升级版与日前出台的国内其它限购令版本大同小异，同样较为严厉，较为决绝，当然，北京市的限购令更具代表性。那么，国内各大城市推行的严厉限购令，会对楼市整体发展格局带来那些深远影响，并如何预判其利弊得失？笔者认为，或将导致楼市三大变局：

一是楼市供求结构将出现颠覆，产能或出现过剩。

几年来，楼市需求旺盛与房价坚挺的主因源自于楼市需求的多元化，即楼市需求结构由投资、投机、刚性需求三方共同推动，而此次限购令显然根本性地剔除了投资、投机需求，保留了刚性需求，楼市需求结构由多元变为一元；而与之相反的是，楼市供给结构反从原来的一元供给转变为多元供给，如商品房投资规模和保障房建设指标却呈现出几何式增长，全国性大兴土木，楼市中的多元供给正在形成。一面是极力压抑和减少楼市需求，一面却是极力增加和“放任”楼市供给，这就好比一位愚钝的伙夫在做饭，食客被减少了，反而增加了炉灶数量和大量食材，因此，过剩、甚至“食材”烂掉将成为必然。当然，这种奇怪和矛盾的楼市供给结构在目前政策背景下具有一定的普遍性，防止楼市过犹不及，值得警示与思考；

二是房地产企业将立足于本土化营销战略，楼市“血拼”或不可避免。

一纸颇具排外色彩的限购令，楚河汉界、泾渭分明，使一些房地产项目的跨区域营销变得几无可能，比如，天津的一家项目或北京的一家项目，想将房子卖给对方的城市居民将被视为违法，因此，各大房企将立足本土市场，在一亩三分地的有效区域、有限客户资源内，进行“狩猎式”的围堵和近乎残酷性地客源争夺，将成为唯一选项，非理性的价格战硝烟将弥漫整个楼市，潜在的金融系统风险增加，楼市的健康、理性、稳健发展同样受到空前考验。

三是买方市场真正形成，弱小房企或非主业房企将出局。

限购令无疑将为楼市带来浓重观望氛围，而无序的价格竞争将使楼市版的“军阀大战”震撼上演，各房企间的鲸吞现象将不可避免。鉴于楼市预期发生根本性改变，非主业房企将审时度势，适时退出房地产市场，房地产亦有望进入到专业制胜、民生为本、实力称雄的寡头时代。

古代圣贤认为：“君子务本，本立而道生”。国内的楼市问题，不仅仅局限于房价问题和如何限购问题，而深层次的原因是我国推进城市化发展、建设中的定位、形式和方向性问题，正是畸形的城市化发展观、畸形的市场经济就业观、畸形的城市购房观、置业观，直接导致了房价的高企，而“外科手术式”的限购令尽管短期内会成效明显，但为中国楼市带来的内在隐忧不可忽视，如何认识并及时化解，依旧考验着各级政府的智慧。