石市限购令出台对2011年楼市会有怎样影响？（NO:606）
今天，收到石家庄市人民政府办公厅石政办[2011]7号文件，即关于进一步做好全市房地产市场调控工作有关问题的通知。简称石家庄房地产新八条。
内容包括：认真落实促进房地产市场平稳健康发展的责任；加大保障性安居工程建设力度；加强税收征管；严格执行差别化住房信贷政策（对贷款购买第二套住房的家庭要认真执行“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策）；增加住房土地有效供应；建立住房保障和稳定房价工作约谈问责机制；进一步完善房地产市场信息披露制度和合理引导住房需求等。
其中合理引导住房需求规定：自本通知发布次日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）、能够提供本市1年（含）以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年（含）以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市内五区、高新区范围内购房。购买住房前，购房人需持有效证件到市房屋交易登记机构对其是否符合购房资格进行核实。符合购房条件的，购房人持市房屋交易登记机构出具的证明办理购房相关手续。具体限购细则由市房管局制定。本通知自2011年2月19日起至2011年12月31日止。
那么，政府出台的新政，特别是限购令对2011年房地产市场又会有怎样的影响呢？我从以下几个方面解读.
一，为什么要出新政？
２０１０年中央连续推出房地产市场调控政策，从限贷、限购、限价到加强土地供应和监管等，其调控措施之严厉是空前的，被称为史上最严厉的新政。但结果呢？并不理想。房地产调控越调房价越高，房地产发展态势进入扭曲状态。
１、2010 年调控的房地产市场情况。
2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%；2010年，全国房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%；2010年，全国房地产开发企业完成土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长28.4%；全国房价一线上涨28%，二三线上涨32%。全国多数知名房地产企业的销售业绩都比往年有了大幅的提升。
２、石家庄市情况。
据石家庄市国土资源局土地出让结果统计，2010年石家庄共成功出让土地约215万平方米，约合3225亩，实现土地出让收入约94亿元，较上年的45亿元实现了翻番。2010年1-12月，市区商品房当期上市面积621.68万平方米，商品住房411.75万平方米，同比分别增长24.21%、4.34%；
３、形成以上反差现象的原因。
中央一而再再而三的强制性调控，为何事实却恰得起反呢？
决定一切的是市场。但中国房地产市场情况非常特殊。
一是中国城镇化发展带来大量的刚性需求。
二是民间资本投资领域过窄，改革开放使很多人富裕起来后钱没地方去，就选择了保值增值性较强的房产投资；
三是全球化的热钱涌动与人民币升值预期相结合。或者说，是外资，是美国的以攫取超额利润的各大财团带来的热钱流入使市场货币流动性增强；
四是地方政府对土地财政的依赖，使得房价越高，土地价格越高。
就是说，流动资金过多、地少、需求大的现状，使得解决高房价与解决通货膨胀左右为难，造成房价飞涨。
那么中国政府会以什么样的方式来化解这一“经济危机”呢？
第一个关键的部分就是汇率。中国政府会严把汇率关，我们可以预期的是，人民币兑美元的汇率决不会过快升值，但会小幅升值。
第二个关键是限制资产流动性。限制房产的流通性，就可以限制资产的流动性。
在这种情形下，我们迎来房地产２０１１年的第三次调控。一方面，加大保障房建设力度，包括政府问责等；另一方面就是加息、限购等。
二、２０１１年第三次新政调控政策对房地产市场的影响分析。
政府出台限购令，目的还是要保证行业的良性健康发展。但限购以户口为条件，是反市场行为，注定是临时性措施、周期性政策。所以限购不是万能的，不能从根本上解决问题。因为像上述提到的原因，如流动性仍较充裕、通胀预期强烈、近年来住房用地供应波动较大、地方政府追求土地财政的动力仍然较强。
这一次大家比较关注的“限购令”对房地产市场的影响来说仍需理性思考：
第一、对石家庄房地产市场的影响怎样？
对于作为房地产后起之秀的石家庄主要是以刚需为主要构成的市场，投资炒房行为较少。有影响但不会太大。但有可能拉长楼市的观望期，从而影响省会楼市供应量的下降。但具体各开发商情况不同有由区别：对高档房、别墅、写字楼、旅游房影响不大一万以上的；对低档房4000以下的，因出保障房，影响也不大；对中档住宅有一些影响，但只是周期性的。具体到某种类型的产品影响也不同，其中影响较大的是住宅；对于持有型物业，尤其是资金比较充裕的实力开发商讲，影响不会太大，比如万科、万达、卓达地产等。商用地产、写字楼等产品影响较小，但竞争也进一步加剧，商业地产因而迎来春秋战国时期。
石家庄楼市多元化供应格局存在的合理性。不少外来房企加快布局二三线城市，广厦集团、仲盛集团已进入石家庄，万科、保利、华润置地也先后来石家庄考察，拟进军石家庄市场。未来楼市将由一线城市为主导转为二三线城市为主导。二三线城市房价上涨已成为趋势。相对较低的房价、正定新区的建设等，使石家庄成为许多房企眼中的“价值洼地”。所以新的一批大型房企入驻石家庄。还有大盘上市、豪宅涌现对石家庄楼市将是石家庄呈现多元化供应格局，就可以使不同收入家庭买得到、买得起，租得到、租得起和他收入相匹配的房子，房地产市场将更趋于健康合理的目标。
第二，“新政”能使2011年的房价下降吗？
2011 年房价仍会上涨，但涨幅会相对较为平缓。
因为最终决定房价的还是市场供需关系。
一方面，2011 年千万套保障房面市有难度。保障房建设的加速，将在很大程度上改变市场供应结极，并弱化房地产引发的社会问题。可暂时抑制需求，为加大市场供应赢得时间，这是新政的主要思路。但建设1000万套保障性住房至少需要1.34万亿的投资，综合历史数据，土地出让净收益、中央拨款、公积金收入总共对其贡献不会超过 6000 亿元，因此就需要地方政府从财政收入中拿出约 8000 亿元参与建设。在供地方面，以保障房每套50～70平方米计算，1000 万套保障房就意味着5～7亿平米，接近2010年全年住宅交易量。目前土地供给有限的前提下，如政府不特殊批地，保障房建设用地必对商品房用地产生挤出效益，从而影响地方收入，也还会在一定程度上提高商品房的低价。就是说，建设保障房有一个过程，其中还涉及资金来源、土地供给等问题。
而从供给角度来看，2010 年在房地产投资额、土地购置面积、开工面积、施工面积以及房地产企业资金来源方面都呈现上升趋势，因此，供应量在总体上是增加的。就是说，2010 年增加的商品房新开工面积，还将会在 2011年上半年开始形成市场供给。商品房上升价格仍为市场主导趋势。
另一方面从需求角度来看。
１、由于受到国家抑制房价过快上涨的“限购令”以及抑制通胀得政策影响，消费者可能继续采取观望态度。然而，刚性需求与改善性需求仍会构成较大基数，因而住房需求在短期内可能有增无减，对房价上涨形成现实压力。
２、2010年末，房地产开发企业资金仍较充裕，短期内房地产开发企业主动降价的动力并不强。
３、2010年末虽然已经经历两次加息，但利率水平总体来说仍处在低位，负利率状况仍然存在，市场对未来通胀预期仍然较高，房价存在一定的上涨压力。
４、限购房出台，将挤出相当部分的住房需求进入房屋租赁，刺激石家庄存量房屋租金价格的上涨；挤出部分需求购买小产权房，刺激小产权房价格上涨。
综上分析限购令的影响：
首先，治标不治本。“限购令”不是最有效果的遏制房价上涨的“杀手锏”，仅仅会让市场的房价延迟上涨的时间，根本不能够改变未来房价上涨的事实。
其次，“限购令”是政府短期之内干预楼市的临时性政策调控措施，一旦取消，购房需求爆发，房价必然上涨。同时，“限购令”不可能让每个城市连续一直保持执行下去，取消是必然的。这是周期性政策，所有已出台政策
城市执行时间均为2011年12月31日止。
第三，“限购令”出台已经丧失对遏制购房需求入市的最合适时机。一是2010年新国十条政策调控的效果被市场透支，况且CPI一直上涨，政策跟不上市场反应的脚步。二是地方版“限购令”执行成为悬念，以往所有政策基本上是地方政府执行不到位所导致政策调控不力的。三是“限购令”具有一定局限性，每个城市的购买人群结构是不同的，本地人和外地人的比例决定了“限购令”的效力。
第四，“限购令”最大的意义和效果，就是导致市场购买需求推迟入市。市场观望氛围再次陷入“买与不买”的心理矛盾中，而开发商必然推迟新盘上市开盘时间和改变新产品入市的策略及销售的手段，一旦限购政策取消房价可能会迎来新一轮的上涨。
“限购令”是非常规的手段，只是暂时的一种手段，如果长久下去，对中国市场经济的规范化运营肯定会有一定的副作用。限购令迟早会终止，前提是必须等到市场下行到一定的空间。
所以，预计2011 年房价仍会保持平稳上涨的态势。当然，在“稳物价”的政策环境下，不排除少数月份出现房价波动的现象。