深圳房地产律师：

银行爽约利率优惠，购房者可诉其强制履行

▇ 广东信荣律师事务所主任张茂荣律师

以2011年“新国八条”的出台为标志，中国的楼市调控开始向纵深方向发展，而随着银行存款准备金的再次上调，银根也开始持续紧缩，受此影响，最近屡屡爆出购房者已经与银行签订《借款担保合同》并取得银行按揭承诺后，银行迟迟不予贷款或干脆不按合同约定给予利率优惠的报道，对此部分律师认为虽然借款合同已经生效，但银行可根据免责条款，在遭遇国家政策变动时上调利率，笔者对此不敢苟同，特撰文商榷如下：

银行无权爽约的理由：

一、银行与购房者属平等的民事主体，双方签订的《借款担保合同》合法有效，受《合同法》保护

《合同法》第3条规定“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”，第8条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。不要认为银行财大气粗就高人一等，银行、开发商与购房者的法律地位都是平等的。

二、除非特别规定，国家政策一般不具有溯及力，签约后房贷政策的变化不影响合同的效力和履行

溯及力，也称溯及既往的效力，是指政策对其出台以前的事件和行为是否适用。一般情况下，即便是国家法律，也只能适用于生效后发生的事件和行为，而不适用于生效前的事件和行为，即采取不溯及既往的原则。签约后如政府出台首套房不能再给予利率优惠的规定，也只是适用政策出台后的借款行为，政府也无权撕毁之前购房者与银行签订的借款合同，而提高存款准备金只是压缩了流动性，与利率无关（银行只是想将有限的资金贷给高利率的购房者，谋其更高的利润）。

三、“银行有权根据国家政策变动上调利率”的免责条款属购房者的贷款陷阱条款

合同条款应具有确定性，“银行有权根据国家政策变动上调利率”导致了执行利率的不稳定，在国家政策范围不清、政策本身有不确定性及政策不具有溯及力的情况下，该格式条款的本质是银行单方面赋予了自己的任意毁约权，即：以利率优惠吸引购房者，贷款后再借口政策调整提高利率。

交易双方的应对措施：

一、业主方面，银行出具承诺函后怠于放款的，二手房业主和一手房开发商可向房屋所在地人民法院提起诉讼，请求判决银行强制履行房款支付义务；

二、购房者方面，可持《借款担保合同》向房屋所在地人民法院提起诉讼，要求判决银行按约定的利率履行合同；

三、“在商言商”，银行也是商业主体，也是以利益最大化为目的的，能够多收利息不会少收，购房者申请按揭时务必重点检查利率优惠条款，如有诸如“银行有权根据情况变化上调利率”的霸王条款时建议选择其他银行贷款，因为常年的利率差额不是一个小数目。