从春节前的“国八条”开始，第三波楼市调控频频出招：春节假期刚过，央行就宣布加息；北京出台史上最严厉的限购政策；上周五，央行再次提高存款准备金率。

货币政策与行政手段结合的调控正逐步形成合力，对楼市形成长远的影响力。本期特别邀请到阳光100集团常务副总裁范小冲，结合自身发展及对市场的判断，把脉楼市的现状及发展趋势，希望读者能从中得到一些投资建议和后市预测。

4月份之前楼市处于“寒冰期”

记者：在一系列调控组合拳下，目前楼市情况如何？

范小冲：这轮调控的目的，是“以时间换空间”，政府通过信贷手段与行政手段，摁住快速上涨的房价。在保障房建设没有跟上市场速度的情况下，楼市调控一看疗效，二看时效。疗效就是摁不住就要加力，时效就是直到保障房建设功成之时。

调控效果看限购细则和执行力度

记者：自去年四月份开始，现在已经进行的是第三轮调控，这轮调控将在什么时候收到显著效果？

范小冲：今年下半年，房产供应量会增加，在货币政策回归常态背景下，市场需求量下降。从而导致市场供大于求的局面出现，此时为调控效果见效最佳期。供应量下半年增加的原因是，房企在2009年下半年至去年上半年，拿了大量的土地，开工量也很高，比如重庆去年的开工量超过5000万平方米，这些房源大部分将在今年下半年上市。

房价下降将从二线城市开始

记者：您认为房价会降多少？

范小冲：调控持续，未来房价会略降，但降幅很小。政府调控的目的是摁住快速上涨的房价，而不是让房价一下就降个三分之一，甚至拦腰一刀，历次出台的政策里面也没有这么提过。去年成交量达9亿平方米，即便严格的调控下，我预计今年成交量会下降到7亿平方米左右。

地产行业将掀起一波并购潮

记者：在这轮调控下，地产业将出现什么变化？房企又该如何应对？

范小冲：房企将出现一波并购潮。一些中小房企将成为大房企的项目公司，业内将进行新一轮洗牌。

在限购的情况下，购房者更加理性，一些专注于产品品质开发，并取得成功经验的房企，将获得购房者的青睐。

调控还封堵了房地产开发的诸多漏洞，工商、税务、房管所等多部门信息联网，以前那种靠资本运作、靠涨价等手段运作的粗放式发展方式行不通了。地产开发越来越回归本质，需要一整套科学的、精细化的管理手段。在这个转换的过程中，不适应的房企将被淘汰或兼并。

2年后房价不会出现报复性反弹

记者：有房企的内部会议表明，调控下，房企拿地谨慎，开发量逐步降低，负面效果将在2年后开始显现，未来房价会不会反弹？

范小冲：调控加码，开发商握有资金，但买地的积极性比去年降低，显得谨慎。这种谨慎，会影响未来的市场供应量。但是，两三年后，保障房增加，满足了大部分没有买房的刚需人群。比如说重庆，到2012年，将建设4000万平方米公租房，覆盖25%以上的“夹心”住房人群。届时，有钱人买市场提供的商品房，钱少一点的就住保障房。单从市场这一块看，房价可能会比现在高很多，但社会的住房问题，却没有现在这么突出。

转自《重庆商报》柴伟