保障性住房与商品住房在土地上此消彼长，在资金上却单向依赖，水涨船高。在保障性住房建设量较小的情况下，不论是土地还是资金占用都较小，两者不会形成太大矛盾。

　　房价高涨引发严重的民生问题。为疏解城市中低收入群众的住房压力，中央通过各种方式调控房价的同时，也不断要求各地政府加大保障性住房的建设与供应，要求2011年全国建设1000万套保障房。从前两年实施的情况来看，仍有一些地方保障房建设不尽人意。

　　保障房建设牵涉的主要是土地和资金两个方面的问题。地方政府是保障房建设的主体，用于保障房的土地要无偿供应，建房资金也需要政府补贴。保障房建设效果不彰，需要从土地和资金角度来考虑地方政府的行为及其后果。

　　如果把全社会的住房供应分为保障性住房和商品住房两类，它们在用地和资金方面形成复杂的关系。在用地上，两类住房的土地供应量构成了年度的住房用地供应总量，这个数量往往受年度供地计划限制，有一个总量控制。每年供地数量一定，多建设保障房，商品住房用地供应量就会相应减少。

　　我国保障房用地采用划拨方式提供，不会产生任何收益，而保障房的建设资金由中央政府专项补助资金、地方政府土地出让金净收益的10%、住房公积金净收益、财政收入等几个部分组成。其中土地出让金净收益10%是地方建设资金的主要来源，而土地出让金的主要来源又是商品住房用地的出让价款。

　　由此形成了一个奇怪的组合：保障性住房与商品住房在土地上此消彼长，在资金上却单向依赖，水涨船高。在保障性住房建设量较小的情况下，不论是土地还是资金占用都较小，两者不会形成太大矛盾。

　　在当前我国房地产市场存在过热可能的情况下，由于房价过高，使得越来越多的民众无力购买商品房，政府必须大幅度提高保障房的建设与供应规模。大量保障房建设就需要占用大量土地，会导致商品住房用地供应可能减少。由于外部流动性大，地价一定会大幅上涨，土地出让收入也会出现一定程度的增加，保障房的资金按比例增加。但商品住房用地减少到一定程度时，会出现总出让金下降的情况，使两类住房建设的资金与土地产生强烈的不对等，需要保障的比例越大，而提供保障资金的来源在缩小。除此之外，还需要考虑两个问题。

　　首先，由于无法提供更多可供开发商品住房的土地，开发商资金追逐少量土地，社会资金购买供应减少的房屋，导致地价和商品房价格的高涨。而且随着房价上涨，不同收入阶层的群众逐次跌入需要住房保障的境地。按照这个逻辑发展下去，将会陷入保障房需求不断扩大的恶性循环。

　　其次，保障房土地和资金的管理和使用主体都是地方政府。对于一项没有产出、还要大量的土地和资金投入的工作，在其他方面用地需求仍然旺盛、财政收入快速增加却总不够用、更没有公共财政约束的地方政府，是否能持续有效地增加保障房的建设和供应，确实存疑。去年11月审计署公布了23个城市廉租住房保障情况审计调查报告，有22个城市没有按时足额计提土地出让纯收益的10%给廉租房建设使用。

　　可见，一味地强调地方政府不断增加保障房供应，在现有的体制内和流动性泛滥的情况下，不仅效率低下，效果不彰，甚至对调控房价有副作用。政府将陷入两难：房价高涨，不增加保障房来保民生，政府压力巨大；增加则要面对实施难题和房价更加高涨的后果。当然后者至少可以缓解当前巨大的社会压力，很容易成为政府政策选择。

　　如果不解决地方政府的积极性和流动性过剩两个问题，保障房建设必将面临不断扩大的保障人群和不断上涨的房价地价。