降价几成会引爆需求？

    这个问题太重要了，值得好好探讨。让我们先看二则微博：

    @杨红旭：上海二手房市场现奇现。前天，一业主抛出内环内20套房，售价每平米34000元左右，相较市场价下调二三成。一天内居然400多人次看房，20套房全付意向金，其中13人没看房就付了意向金。这事说明三点：一是部分卖方对后市悲观；二是有效需求依然旺盛；三是降价二成就会引爆需求。这就是市场现实！大家思考。

    @杨怀东:随着禁购令开始实施，近期价格下调是必然，毕竟价格这么高，空间还很大，下调个2-3成很正常，但一旦价格松动，需求马上激发，随之价格又回调，这个周期还不会很长，，所以最终价格只是波动而已，，很难下跌，上海如此，杭州更是如此。

    首先我个人认为：降价几成会引发需求？降价几成会引爆需求？这是二个问题。作为开发商思考的最佳定位应该是在“引发需求”和“引爆需求”之间取一个中间点。单从上面的案例分析：如果情况属实，那么高档商品房75%-85%是合理价格区间。这个价格的前提是：准客户比例大于可供房源的10-20倍。今天对于我们许多项目困难就在于我们的准客户数量没有这样的基数。这就会直接导致理论价格在实际市场失效，进而怀疑价格的合理性。

    所以我们会想到第一投放量的减少；第二蓄客能力的提高。第三准客户质量的关注。才是在制定价格前必须做好的功课。才能有资格去探讨：“降价几成会引爆需求？”这样的专业问题。