今年春节期间，上海、北京、广州、南京、杭州等多个城市楼市成交遇冷，部分城市住房日成交量只有几套，有的甚至出现零成交。与热闹的节日气氛相比，春节期间北京楼市可谓清淡。受节前出台的新“国八条”政策和房产税改革试点启动等影响，春节假期北京楼市签约量同比出现较大幅度下降，实际签约的较去年同期下降了四成左右。说明春节全国楼市成交普遍低迷，但是房价却未下降，“政策效应尚未显现”。不过调控效果将日趋明显，主要体现在成交量上。

　　2011年2月10日，根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数 据，2011年1月，全国100个城市住宅平均价格为8645元/平方米，较前一个月上涨0.95%，涨幅在1%之内。 1月住宅价格环比涨幅居前的城市分别是：常州、广州、佛山、潍坊、吴江、新乡、天津、扬州。 另有郑州、无锡、南京、成都、柳州、重庆、珠海等21个城市的涨幅也在1%-2%之间，武汉、秦皇岛等69个城市涨幅在1%以内。大连1月房价涨幅为0.40%，均价11396元，被抽查样板最高价38000元/平方米。从涨幅看大连1月房价排名全国百城中的83位，但在均价排名上仍在全国第11位。

　　春节期间，各地楼市成交清淡，但方向未定。北京、上海、深圳等一线城市以及重庆、南昌等二三线城市的住房成交都比较清淡。比如，北京住房成交同比锐降，重庆部分楼盘是零成交。在“淡”的同时，楼市未来走势未“定”。房产税会不会在短期内全国推行等政策不确定性犹存；严厉的行政手段打压之后，购房需求会不会再次反弹；房价明显松动的迹象尚未出现；成交量会否持续萎缩也有待观察。

　　由于受到“国八条”、房产税等楼市新政的影响，加上节日期间各房地产交易中心受理窗口关闭、不少售楼处和中介公司放假休息，兔年春节期间，各地楼市成交清淡。由于政策调控力度逐步加码，春节后楼市成交难以迅速回暖，短期内将继续“冬眠”，部分开发商最快在春节后就会有小幅度的降价促销。

　　自1月26日晚出台“新国八条”以及后来重庆、上海陆续开征房产税后，面对连串“重磅”调控措施，广州楼市反应比较淡定。尽管有部分买家想赶在广州停购第三套的细则出台之前赶紧签约，以免被停购，但这部分买家所占的并不多，从新政出台到整个春节假期，广州楼市都没有出现突击签约的“井喷”现象。

　　新政出台后的六天时间（1月27日~2月1日），广州签约套数约1658套，日均签约量为276 套；而新政颁布前的六天（1月21日~1月26日）的网签套数为1892套，日均315套，可见新政后第一周的签约量比之前有12%左右的下跌。此次新政出台后，市场并没有像去年9月底广州出台“限购令”后出现的签约“井喷”现象。不过，局部赶签约的情况仍有发生。1月31日是天河高端楼盘签约量猛增的一天，单日天河区签约量达到33套。目前赶着签约的主要是二次以上的高端置业者，而且这部分买家基本都是已签了认购书或者有较确定的购买意向的，多数集中在天河、越秀等高价板块。

　　根据广州阳光家缘网站签约数据显示，2月2日-7日，广州市一手住宅网签量仅有47套，日均成交约8套，与春节前的日均网签276套相比简直“天壤之别”，并且网签数据均来自于郊区，中心六区几乎是零成交，只有白云区的恒大绿洲有成交，但该盘位于金沙洲，也可以说是郊区盘。而春节期间上海买卖双方则是“按兵不动”，总体而言，楼市十分冷清。中介公司门店中，业务员坐满了整个门店，却无一客户在门店咨询。目前仍处于节日期间，买卖双方都不在状态。

　　据阳光家缘的数据，春节长假前6天全市签约套数仅约 48套，几乎全部集中在郊区，其中番禺的雅居乐?剑桥郡签约比较活跃，碧桂园假日半岛、恒大山水城等花都、增城、南沙的郊区盘也有成交。从年初四开始，日签约量比之前有所增加，已经超过了去年春节的35套。

　　番禺规划打造5个城市中心，位于广州周边的番禺、萝岗两区用地有了详细规划，为两区的发展定位指明方向。广州市番禺区控制性详细规划全覆盖(第二阶段)和萝岗区控制性详细规划全覆盖(第二阶段)目前正在“规划在线”网站进行公示。根据规划，本次番禺控规全覆盖的规划范围包括：集中城镇建设区涉及了大石街、南浦街、钟村镇、南村镇、化龙镇、石碁镇、石楼镇、榄核镇、东涌镇、大岗镇的13个规划编制区。番禺将打造包括广州南站-番禺新城中心、大学城教育研发中心在内的5个城市中心。而萝岗将逐步完善镇龙的综合配套职能，与中新广州知识城能够形成对接。

　　不过，春节期间的数据并不能作为全年楼市发展的参照。虽然去年春节成交情况十分惨淡，但从全年来看，楼价却实实在在地涨了个够。 在各种政策的不断刺激下，广州市民的心态已十分平静。如果广州不允许名下有两套房的继续买房，则不排除会放弃改善居住的念头，又或者会去购买和广州交界的南海房，反正不会因为要赶着买房而随意作决定。

　　据最新统计，2011年春节黄金周（2011.2.2-8）广州全市住宅共成交124套，同比2010年春节黄金周大涨110%；成交面积24070平方米，同比大涨289%；平均每套签约面积高达194平方米。近三年春节黄金周的广州楼市成交相比较，2011年广州全市成交大幅上涨，同比2010年成交套数大涨110%，成交面积更是飙涨289%。（2009年1月25日-31日成交81套，2010年2月13日-19日成交59套，2011年2日-8日成交124套），不过2011年

　　春节假期，广州全市7天仅成交124套，不及1月份日均成交套数的一半，楼市未出现类似10月份地方调控政策为出台前的抢签约潮。春节7天假期仅成交124套住宅，成交面积却高达24070平方米，平均每套住宅成交面积达到194平方米，创出了历史新纪录，同比2010年大涨85%。由于担心受拥有三套房及以上购房者不得购买的新限购政策影响，部分改善型买家抢在广州地方新调控政策出台前签约购房，一步到位购买较大户型的单位。同时由于春节期间个别楼盘有较大户型单位的成交，例如白云区金沙洲某大楼盘套均成交面积达330平方米左右，极大地拉高全市的套均成交面积。

　　2011年2月10日，今年春节期间，深圳不少楼盘都开门迎客，但交易清淡。数据显示，大年三十(2月2日)到初五(2月7日)，共有18套新房成交，全部来自于龙岗区大运新城附近的某楼盘。其中，大年三十当天，全市新房成交量为零，这种现象一直持续到2月4日(大年初二)。虽然楼市调控力度越来越大，但仍有被限购的客户用亲朋好友名字购房，以规避新政。

　　来自深圳规划国土部门的数据显示，春节长假头6天，全市新房成交共18套。其中，大年三十当天，全市新房成交量为零，这种现象一直持续到2月4日(大年初二)。2月5日，全市新房成交共4套，共计314平方米，均价为每平方米1.39万元；2月6日成交新房6套，共计466平方米，均价为每平方米1.4万元；2月7日成交新房8套，共计579.28平方米，均价为每平方米1.39万元。从历史数据看，今年深圳春节期间新房成交量明显好于2010年。2010年的春节长假共7天，仅在最后一天全市成交3套，总成交额为535万元。2009年春节期间的成交数量则为20套。

　　另外，南京、杭州，合肥等地楼市春节期间也遇“寒流”。统计显示，2月2日至8日晚上7点，南京全市商品住宅共认购39套，低于去年春节62套的认购量。春节长假，合肥多次出现单日零成交，个别区域连续多日零成交的现象。而据杭州透明售房网显示，春节七天(2月2月除夕至2月8月初六)，杭州主城区共成交14套新建商品房。而萧山区、余杭区这七天则呈现零成交状况。

　　2011年2月10日，上海新春楼市成交低迷。受节前调控措施频出和节日效应的叠加影响，兔年春节期间上海楼市陷入平淡。至昨晚截稿时，网上房地产数据显示，8日上海一手房签约套数仅为33套，即便与日常市场低迷的衡量标杆——日均300套相比，也仅为后者的1/10。上周(1月31日-2月6日)上海一手商品住宅成交369套。其中，1月31日上海全市一手商品住宅成交套数为295套，2月1日为69套，2月2日-2月5日因春节放假网上房地产没有数据显示，2月6日的成交套数为5套。

　　一手商品住宅春节期间一天成交二三十套甚至四五套，往年春节期间也曾发生过，这一方面是由于历年春节都是楼市淡季，另一方面是由于春节期间相关统计部门休假，相关数据未能充分显示。如果春节长假后的一个星期一手商品住宅成交套数还维持较低水平，那就表明政策的因素在起主导作用了。

　　春节历来是楼市淡季之说，有数据为证。虎年春节期间(2010年2月前三周)，上海商品住宅成交面积23.7万平方米(剔除动迁房和配套商品房项目)，较2010年1月跌幅为50.5%；商品住宅成交套数为1944套，较1月下跌49%。其中黄浦、卢湾两区在虎年大年初二至初八(2010年2月15日-2月21日)出现商品房零成交。

　　节前多项政策出台，以及节日气氛造成的叠加效应，出售的顾客少只有少。据了解，联洋、古北等高端住宅集中地，此类板块的意向客户多在年前已入市，未入市的则因“国八条”等相关政策对其限制较大，继而转为观望。而一些刚性需求集中的区域如大宁、曲阳、金桥等板块。这些板块的购房者受政策影响小，对价格变动敏感性较高，所以无论是咨询政策还是购房，主动性都较高。

　　今年除了节日因素，还有国八条、房产税等重磅调控政策。节前的政策叠加效应给客户带来了很大的心理影响，看空的心态相对较普遍，卖家倒是比较愿意挂牌出售，且有一定议价空间，但买家响应不积极，因为他们普遍认为房价在年后会有较大松动。

　　2011年2月10日，北京近期住宅市场价涨量跌。继2010年4月和9月两轮楼市调控后，被称为第三轮调控的“国八条”在2011年春节前夕再次出台。第三轮楼市调控的所有措施依然聚焦于住宅市场的价格过快上涨问题，特别是限购、限贷政策对住宅调控的力度空前。政策等因素影响，北京春节及节后市场新盘开盘量持续走低。9日央行又宣布加息，上此次加息是继去年10月以来的第三次加息，而其中的关键因素为一月份CPI或有5%左右的涨幅。

　　2月1日到2月9日，北京市房地产交易管理网系统因春节放假已经关闭，新盘审批上市陷入停滞。据亚豪等机构统计，2011年2月北京仅10个项目计划开盘，其中纯新盘只有5个，创下一年以来最低历史纪录。总体开盘均价达23285元/平方米，小户型和改善型住房各占一半市场。数据显示，去年12月19日，北京商品房库存为109445套，达到年内新高。随后，商品房库存因部分在售项目销售火爆而迅速减少，到今年1月29日，库存已减少至95909套。

　　与热闹的节日气氛相比，春节期间北京楼市可谓清淡。受节前出台的新“国八条”政策和房产税改革试点启动等影响，春节假期北京楼市签约量同比出现较大幅度下降。假期因素是影响楼市成交量的主要原因，而新政出台也使部分购房者陷入观望。不过，由于细则要在2月中旬出台，预计一些可能受政策影响的购房人会抓紧时间过户，节后一两周成交量会有一波成交的小高峰。

　　北京中原地产数据显示，2010年全年北京市房租上涨较快，租金全年均价达到2618元/套，环比2009年的2215元/套上涨了18.2%。除了租金上涨的因素外，轨道交通沿线的众多房源竣工也使得供应量出现上涨。此外，存量房征收房产税的预期迫使部分多套住宅持有人将房屋挂牌出租，从而降低持有成本。因此，房产税出台后短期内买卖房源并未明显增加，倒是租赁房源有了较大增长。

　　之所以春节供应断档，主要是因为受长假影响，大部分房企都处于半休息状态。往年春节也一贯是商品房开盘的淡季。另外，受到预售资金监管等政策影响，在2010年12月有73个项目取得了预售证，透支了今年1~2月的市场供应。而随着第三轮调控日前出台，开发商的观望情绪加剧，也明显地影响了其供应节奏。由于确定开盘项目的价格可能上调，楼市价格在春节后继续上涨已成定势。此外，春节后各城市政策的具体实施细则出台后，住宅市场很可能再次出现明显的成交量下降。部分地区可能成交量下挫超过三成。而商业地产则因为未受到调控波及，反而会出现类似第二轮调控后的再次升温。

　　 例如，新春各地楼市成交惨淡，西安7天售出37套。春节期间北京、上海、深圳等一线城市以及重庆、南昌等二三线城市的住房成交都比较清淡。从2月2日至2月7日，广州全市仅有47套网签，日均不足8套。与此，数据显示，同是一线城市的深圳成交18套新房，且全部来自于龙岗区大运新城附近的某楼盘。相关资料显示，二线城市中，截止2月8日22：00，杭州主城区共成交15套房源，预定23套。此外，根据南京官方数据统计，包括认购量和成交量在内，长假期间南京市商品房仅售出60多套。除了这些城市之外，太原等城市首次实现了零的突破，而合肥等城市又上演了零成交。

　　对于西安来说，虽然目前官方数据尚未出炉，从搜房网数据监控中心发布的数据显示，2月2日至2月8日中，西安楼市共成交商品房37套，成交面积3799.93㎡，其中曲江新区成交量为21套。与此相比，春节前夕，很多开发商表示楼市成交还是很冷清的。但是与全国大多数城市相比，这样的楼市成交成绩和全国大部分城市的成交是基本一致。这与春节期间的消费习惯息息相关，当然更重要的还有节前“国八条”的出台。

　　例如大连，今年春节期间，由于各房地产交易中心受理窗口关闭，不少售楼处和中介公司都放假休息，据不完全统计，大连约6成售楼处关闭，商品房成交情况惨淡。 据不完全统计，今年春节7天大连商品房成交量不足50套。从初四到初六三天的情况来看，看房的人比较多，但实际签约的较去年同期下降了四成左右。 目前来看房的大部分是受新“国八条”限制、有可能被禁购的置业人群，以及担心未来加息、优惠利率取消的首次置业人群。 春节期间，包括高新区在内的大连七区超过6成的开发商选择将售楼处关闭，其他的则由销售人员值班，这也是导致春节期间客户来访量及成交量低的一个原因。

　　春节期间楼市清淡一方面是因节前新“国八条”出台，导致购房者再次观望。另一方面也与春节期间大多数楼盘售楼处都在休假，市民则在忙着过年有关。随着房地产市场政策日趋收紧，不少投资者已经不再盲目扩大炒房战果了。 在国家一系列政策作用下，大连房价依然十分坚挺，购房自住者被高房价挡在市场门外，而投资者又收敛了炒卖房屋行为，在这两种因素的作用下，春节期间部分楼盘零成交也就不足为奇了。

　　  另外，目前已有迹象表明，国家有关部门希望继续调控2011年的楼市，年初也已制订并出台了调控政策及措施，预计未来会出台更多的政策。多数购房者在观望春节后国家是否会出台一些对购房者有利的政策。 之前根本没料到楼市调控新政会继续出台，而且出台这么快，2月份是否能按原计划开盘，还要看春节后的市场情况如何，尤其是要等地方的细则出台后，再谨慎采取应对措施。

　　由于政策调控力度逐步加码，春节后楼市成交可能难以迅速回暖，部分开发商会主动通过打折优惠、降价等“以价换量”的方式吸引购房者，以促进成交。预计春节过后，调整价格策略的开发商会逐步增多。在春节前及假期期间的楼市中已初露端倪。年前，广州共有20多个楼盘推出了优惠促销信息。上海浦东某外环外楼盘元宵节前购买2房可享受“总价优惠20万元再减3万元”、3房可享受“总价优惠20万元再减5万元”。

　　中国人民银行2月8日晚再次选择春节假期的意外时机宣布加息25个基点，至此，在不到5个月里，央行已连续3次加息。继央行宣布加息后，住房与城乡建设部也于9日宣布，即日起上调住房公积金存贷款利率。此次加息，使贷款百万购买第一套房的利息增加33万，接近翻倍，加息在应对通胀压力的同时，也让不少买房人感受到了还款压力。这次加息将提高购房成本，有效抑制投机性购房需求。过去一年来已经加息多次，虽然前几次直接影响都不明显，但是加息叠加效应将逐渐出现；同时，加息将进一步影响市场预期，购房者的观望情绪会越来越明显。

　　根据春节前公布的“国八条”要求，尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前出台住房限购实施细则。对此分析人士指出，未来一周内可能将有包括北京在内的多个城市出台住房限购细则。广州市国土房管局有关负责人透露，备受关注的广州“落地版”楼市新政细则已经报市政府审批，最快近日就将出台。广州限购政策也将依据国家要求调整，而已有2套住房的户籍家庭，若卖掉一套房再新买一套，预计不会遭限购。

　　限购严厉但仍存漏洞，就在春节前几天，被称为史上最严厉调控政策的新“国八条”出台，房价上涨仍很有信心。2010年调控政策密集出台但房价仍然上涨，在通胀压力高企的情况下，建筑材料的成本也在上涨，降价的可能性不大。 不过，限购政策对大户型冲击较大。购买小户型的主要是首次置业客户，青睐大户型的多为二次置业的改善性需求，双拼户型的销售因贷款及限购问题受到影响。对限购政策，必须严格按国家政策执行。不过，如果购房人能找亲朋好友代买，则可以规避新政。如果代买者是外地户籍，他们可以帮助其在深圳补缴社保和税单，以躲开限购令。

　　北京媒体报道称，部分房地产开发商表示，北京很有可能成为新“国八条”首个落地的城市。近期京版“国八条”有望出台，且更严厉。北京如果出台新的限购细则，将有超过百万户家庭不得新购住房，届时楼市很可能出现去年4月以后的萧条现象。在“调控冲击波”之下，兔年春节之后楼市短期内将继续“蛰伏”。春节后市场将陷入低迷，三个月内二手房成交量可能下降六七成，而房价短期内尚不会有明显松动。将不推新盘，是否再出优惠促销政策、折扣怎么定，一切等待政策基本明朗之后再作下一步打算。

　　调控升级能否打开房价回调通道？春节之前，楼市调控“国八条”雷霆出击，由于春节本来是楼市淡季，其影响将在节后才能消化和显现。可以预见，今年整体高压式的调控氛围将贯穿全年，“国八条”中不论是限购还是差别化信贷、税收，以及对地方政府保障性住房建设和房价调控的问责力度，都比以往有所升级，那么房价回调的通道能否就此打开？新一轮全面、密集调控重拳来临，重庆和上海房产税试点落地，表明在经济稳定增长势头已经确立的背景下，楼市调控不再投鼠忌器，而且今年的中央一号文件锁定水利，并提出了相应的投资计划，今年的投资重点将会逐渐转移到农村水利等基础设施建设上来，补足农业发展和粮食生产的短板，也降低了因房地产调控带来的投资下滑的担忧。

　　这也意味着我国房地产运行新格局即将到来，在土地征用、出让、住房开发建设、销售等各个环节形成的调控思路以及已有成果，尤其是针对个人住房房产税的推出，有望触动和解决房地产市场中的深层次问题，从而形成新的房地产良性发展机制。保障性住房建设和供应体系构架的初步形成，也将明显改善整个楼市的供需状况。从抑制不合理需求来看，“国八条”继续强调要进一步有效遏制投机投资性购房，而各地最有效的措施陆续出台，不断扩围的限购令已经封死了投资者的入市空间，对于第二套住房贷款限制政策的加码降低了投资者的信贷杠杆，投资性需求继续大规模入市的空间不复存在。而差别化信贷、税收政策的持续实施，将不断加大拥有多套住房业主的持有成本，住房投资的风险开始积累，房价上涨空间的缩小还将挤出投资者中的存量房，从而对二手房的供需产生影响，使存量住房资源重新得到配置。

　　目前明确将要实行限购的城市已经达到36个，限购限贷等短期调控措施抑制不合理需求的效果立竿见影，这些短拳的实施将为保障性住房建设等调控“长拳”争取更多的空间和时间。北京市房地产交易管理网的数据显示，1月份，北京期房住宅成交量环比去年12月下降30.1%，新房成交下滑趋势明显，但是二手房成交量却创下了去年调控以来的新高。

　　去年年底一线城市房价又出现了小幅上涨，但受调控政策日趋严厉的影响，北京等大城市房价上涨将失去支撑和动力，可能再度出现停涨。而3、4月份的传统旺季，正是楼市消化政策、调控效果持续显现的时间段，购房者在力度加码以后的调控氛围中，入市意愿将持续趋淡，观望气氛将重现，春节过后楼市可能持续低迷，从而给全年的房价走势奠定基调，房价的调整幅度也将加大。

　　供需决定价格，在投资性因素被剔除殆尽后，这一颠扑不破的规律将在楼市愈发明朗，一方面不合理购房需求被强力压制，严厉的房地产调控和货币政策回归稳健，都将限制需求的进一步释放，另一方面，并未减速的房地产投资和保障房建设的加快将明显增加住房供给。国家统计局数据显示，2010年，全国房地产开发企业完成土地购置面积4.10亿平方米，同比增长28.4%；全国房地产开发企业房屋新开工面积16.38亿平方米，同比增长40.7%。这两个指标的绝对规模都创了近十年之最，尤其是开工量的增加，很快就会传递到商品房供应上来。未来半年到一年，商品房预售量将有所增加，但是保障房挤压商品房过多，将影响到商品房的供应。

　　以上海和重庆试点房产税为标志，楼市调控的诸般武器基本全部亮相，政策组合体系基本建立，为未来的房地产市场运行奠定了初步的制度框架。由于我国城镇化高速推进而且空间广阔，房价对许多传统的调控措施具有天然免疫力，因而房产税这剂猛药承载着决策层调控的最终希望。房产税试点启动，意味着中国的房地产调控在不断的博弈、探索之后政策框架基本搭建完成，也标志着中国房地产超级牛市的主升浪被终结。

　　  在这种框架体系下，决定房价走势的是调控政策的严厉程度、落实情况以及地方政府的执行力。今年调控措施的执行力也将与去年不同，严令地方政府向社会公布年度新建住房价格控制目标的做法，实际上已把地方政府的责任具体量化，成为看得见、摸得着的考核目标。对很多人来讲，“国八条”的出台不期而至，在“十二五”开局之年政府即发出如此严厉的调控信号，“房价不降、调控不止”的调控决心愈发明确，主导房价走势的开发商将逐渐丧失与政策和购房者博弈的筹码，楼市话语权将缓慢向购房者倾斜，房价理性回归只是时间问题。

　　根据2011年2月1日全国一线四大城市房管部门和研究机构发布的2011年1月数据显示，北京市2011年1月商品住宅成交均价为22791元/平方米，环比2010年12月涨幅为8.8%。广州市2011年1月份全市十区一手住宅成交均价为14717元/平方米，同比上涨15%，环比下降7.1%，成交面积则为67.6万平方米，同比上涨9.2%，环比上涨19.9%。中心六区1月一手住宅均价达21323元/平方米，同比大涨29%，环比微降3.1%；成交面积为29.5万平方米，环比上涨16.5%。2011年1月,上海楼市开年成交大涨,外围房价逼近2万元。2011年2月1日，深圳市规划国土部门1月31日公布的最新数据显示，今年1月深圳新房成交均价为每平方米20168元，比去年12月小幅上涨6．6％，数据显示，这已经是深圳房价连续第5个月在每平方米2万元上下小幅波动。

　　谢逸枫认为,房价再次上涨逼得中央扔出新的新的政策，毫无疑问，楼市新政出台频繁，调控重叠不断加码，意味着今年第三轮房地产政策调控将卷土重来，更凶猛更凶悍。继今年1月26新国八条和1月28日房产税及2月1日扩大到限购城市36个等取消房贷优惠政策外，导致今年春节楼市萧条成交寒冷，但是房价依然坚挺。另外，2月9日央行加息和及同日住建部上调公积金贷款利率。目的是细变和落实及贯彻新国八条和加大房贷收紧，同时遏制投资投机炒房需求，扩大调控的范围和增加力度。但是仅靠抑制投资投机炒房贷款需求和临时性的存在容易逃避的限购政策，却不增加商品房供应和收紧房地产资金链及消除土地财政的依然，