谢逸枫:2011年中国房地产市场比预期好
导语:2011年12月9日下午，国家统计局发布《2011年1-11月份固定资产投资主要情况》报告。数据显示，2011年1-11月份，固定资产投资(不含农户)269452亿元，同比增长24.5%，增速较1-10月回落0.4个百分点，其中，11月当月增长21.2%。从环比看，11月份固定资产投资(不含农户)下降0.19%。分产业看，1-11月份，第一产业投资6256亿元，同比增长28.8%；第二产业投资118054亿元，增长27%；第三产业投资145142亿元，增长22.4%。1-11月份，工业投资115046亿元，增长26.8%；其中，采矿业投资9945亿元，增长19.4%；制造业投资92239亿元，增长31.5%；电力、燃气及水的生产和供应业投资12861亿元，增长4.4%。中国房地产市场形势并不严峻，1到11月，全国房地产开发投资完成55483亿元，广东同比增长35.6%；住宅开发投资39857亿元，同比增长32.8%，广东同比增长32.8%。所以这个数字是不错的。其次，新开工面积，全国1到11月份是174952万平方米，同比增长20.5%，广东同比增长21.5%。
分地区看，1-11月份，东部地区投资增长21.7%，中部地区投资增长28.9%，西部地区投资增长29.2%。分登记注册类型看，1-11月份，内资企业投资251273亿元，同比增长25.4%；港澳台商投资8371亿元，增长20.7%；外商投资8553亿元，增长13.1%。从项目隶属关系看，1-11月份，中央项目投资16211亿元，同比下降8.5%；地方项目投资253241亿元，增长27.5%。
从施工和新开工项目情况看，1-11月份，施工项目计划总投资609910亿元，同比增长19.5%；新开工项目计划总投资223005亿元，同比增长24%。从到位资金情况看，1-11月份，到位资金302618亿元，同比增长22.7%。其中，国家预算内资金增长12.4%，国内贷款增长5.9%，自筹资金增长29.7%，利用外资增长10.2%，其他资金增长15.5%。
2011年12月9日，国家统计局发布《2011年1-11月份固定资产投资主要情况》报告。1-11月，全国房地产开发投资55483亿元，同比增长29.9%，其中11月当月增长20.1%。住宅投资39857亿元，增长32.8%。全国商品房销售面积89594万平方米，增长8.5%，其中11月当月下降1.7%。住宅销售面积79639万平方米，增长7.5%。
全国商品房销售额49047亿元，增长16.0%，其中11月当月下降1.2%。房地产开发企业本年资金来源75208亿元，增长19.0%。11月份，全国房地产开发景气指数为99.87。而10月份全国房地产开发景气指数为100.27。这是该指数两年多以来首次跌破100大关，创下28个月来新低，同时，房地产投资涨幅明显放缓。
2011年12月20日，中国指数研究院发布报告，2011年全国商品房销售面积增速低于去年，住宅销售面积增速与去年基本持平。2011年1-11月，全国商品房销售面积达到8.96亿平方米，同比增长8.5%，增幅较去年全年下降1.6个百分点。全国总体情况：投资、新开工增速高位回落，商品房销售再创新高。多数品牌房企销售额同比仍然增长。2011年1-11月，除绿城、富力外，其他品牌房企销售额较去年同期均有上升，平均增幅为16%。其中恒大增长最快，增速达66%，而其他企业增速均未超过40%。
新房库存升至历史高位，北京,截至12月25日，北京市新建商品住宅库存达到12.42万套，比限购实施的第一天92900套的库存量上涨33.69%，库存面积高达1564万平方米。当前房地产业面临的压力大于2008年，北京预计在明年上半年可能的潜在供应面积高达1200万平方米，将增加超过9万套住宅，库存可能上涨到15万套的历史高位。2008年房地产行业去库存过程花了长达5个季度的时间，但本轮调控之下，房地产行业去库存过程预计会持续较长时间。
上海新房库存压力也颇大。数据显示，截至12月25日，上海一手房可售套数为6.73万套，可售面积969.26万平方米，较去年末增长55.5%，已超越2008年末850万平方米的库存水平，为近4年来新高。分析师表示，2010年调控以来，上海商品住宅库存量波动上扬，而楼盘销售情况不理想，导致库存逐渐累积。
广州楼市由于供应量大增，库存压力进一步加大。截至12月25日，广州商品房未售套数为10.6万套，未售面积达到1355.16万平方米，如果按照广州市近两个月平均销售量计算，即便供应量不再增加，消化这些库存也要22个月左右。深圳市由于供应量较少，库存增幅不大，目前一手房可售套数达到29120套，可售面积为264.36万平方米，按照目前平均去库存速度，需要一年左右时间。
以京沪广深四个一线城市以及济南、南京、厦门、杭州四个二线城市为统计样本，截至2011年11月底，8个典型城市新建商品住宅库存总量高达4595万平方米，与去年同期相比，新增1276万平方米库存量，增长约38.44%，环比上月新增3.06%。其中，北京、上海、广州库存增幅较为明显，平均增幅较去年同期增长约50%左右。按照申万一级行业分类，146家A股上市房企今年三季度末存货余额飙升至12227亿元，同比增幅高达42.31%。其中，“招保万金”四大房企巨头的存货量占据了榜单的前四席。万科、保利地产、金地集团、招商地产三季度末存货余额分别为1929.36亿元、1471.89亿元、652.62亿元、469.78亿元，合计高达4523.65亿元。三季度末存货余额同比增幅分别高达56.61%、44.90%、38.82%、32.46%。
2011年7月26日，中国人民银行发布的《2011年上半年金融机构贷款投向统计报告》指出，上半年我国房地产贷款增速持续回落，保障性住房开发贷款增长较快。2011年上半年主要金融机构及农村合作金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款累计新增7912亿元，同比少增5985亿元，余额同比增长16.9%，比一季度末回落4.4个百分点。同期人民币房地产开发贷款累计新增2098亿元，余额同比增长13.7%，比一季度末回落3.8个百分点，其中，保障性住房开发贷款累计新增908亿元，比年初增长54.8%，高出同期房地产开发贷款，比年初增加48.3个百分点。居民购房贷款累计新增5815亿元，余额同比增长18.5%，比一季度末回落4.8个百分点。
2011年12月31日，在2011年楼市调控中，限购和限贷是最严格的两项政策，特别是在一二线城市，住宅成交几乎全面下跌。北京中原统计显示，截至12月25日，20个一二线城市成交量合计为137.5万套，相比去年全年少了23万套。
2011年12月18日，国家统计局发布11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况数据，数据显示,与上月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格65城环比止涨,下降的城市有49个，持平的城市有16个。但价格同比上涨的城市66个，61城同比涨幅5.0%内，价格同比下降的城市只有4个。与10月份相比，11月份环比价格下降的城市增加了15个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有4个，比10月份增加了2个,价格同比上涨的城市66个。涨幅回落的城市有61个，比10月份增加了2个。11月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有61个，比10月份增加了4个。
2011年12月25日，2011年1-11月广州十区商品住宅成交量同比减少20%；一手住宅交易均价为13409元/平方米，同比微升2.6%。根据比较，1～11月，全市十区商品住宅成交量同比减少20%；一手住宅交易均价为13409元/平方米，同比微升2.6%。
2011年1-11月，广州市十区二市住宅预售总面积合计1037.5万平方米，其中中心六区住宅预售面积为207万平方米，占全市住宅预售总面积的20%。
2011年1-11月广州十区二市商品住宅成交均价为11420元/㎡，与去年同期成交均价11184元/㎡同比仅微增2%。
2011年1-11月，广州市十区二市住宅成交总面积合计754.7万平方米，同比去年下降9%。其中中心六区住宅成交面积为154.4万平方米，占全市住宅成交总面积的20%，增城、花都、番禺分别占全市成交总共面积的25%、20%、14%。
从数据上看，广东地区房地产业未来的前景依然可观。广州近年一手房销售面积：2008年704万平方米，2009年1118万平方米，2010年785万平方米。深圳近年一手房销售面积：2008年466.7万平方米，2009年712.56万平方米，2010年362.06万平方米。
2011年12月1日，中国指数研究院发布《2011年11月中国房地产指数系统百城价格指数》，调查数据显示：11月百城住宅均价环比连续第3个月下降，10大城市价格环比全线下跌。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2011年11月，全国100个城市住宅平均价格为8832元/平方米，与10月相比下降0.28%，其中43个城市价格环比上涨，57个城市环比下跌。与上月相比，本月价格环比下跌的城市数与上月基本持平，共有6个城市环比跌幅在1%以上。
2011年11月，中国制造业采购经理指数（PMI）为49.0%，比上月下降1.4个百分点。这是该指数自2009年3月以来首次降至临界点——50%以下，并低于历史同期均值2.9个百分点。表明制造业国内外市场需求趋缓，企业生产动力不足，制造业经济总体有所回落，尤其是大型企业回落明显。11月份中国制造业采购经理指数回落至临界点以下。
2011年11月份，全国工业生产者出厂价格同比上涨2.7%，环比下降0.7%。工业生产者购进价格同比上涨5.1%，环比下降0.7%。2011年1—11月平均，工业生产者出厂价格同比上涨6.4%，工业生产者购进价格同比上涨9.7%。
2011年11月份，全国居民消费价格总水平同比上涨4.2%。其中，城市上涨4.2%，农村上涨4.3%；食品价格上涨8.8%，非食品价格上涨2.2%；消费品价格上涨5.0%，服务项目价格上涨2.4%。全国居民消费价格总水平环比下降0.2%。其中，城市下降0.2%，农村下降0.2%；食品价格下降0.8%，非食品价格上涨0.1%；消费品价格下降0.2%，服务项目价格下降0.3%。1-11月平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨5.5%。
2011年12月1日，海关总署:公布前11个月我国外贸进出口情况。据统计，今年1至11月，我国外贸进出口总值33096.2亿美元，比去年同期增长23.6%。其中，出口17240.1亿美元，增长21.1%；进口15856.1亿美元，增长26.4%。贸易顺差1384亿美元，收窄18.2%。11月份，我国进出口总值为3344亿美元，增长17.6%。
2011年1月-11月,银行信贷新增达到6.8402万元。
中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫表示,从国家统计局数据上看,
中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫表示,目前房地产投资仍将保持合理增长，即使增速回落，也属正常回调我国房地产投资占城镇固定资产投资的比重长期保持在23%左右。调控政策出台一年多来，房地产投资仍保持较高的增长速度，预计2011年全年增速仍将达30%左右。这表明在城市化快速推进过程中，房地产投资保持较快增长仍有较强的支撑动力。即使在继续坚持调控的情况下，初步预测，明年房地产投资增速仍会保持在20%左右。虽然增速出现一定程度回落，但也是我国房地产投资增速开始进入正常回调周期的反映。
对人口、城市化率、住房需求改善潜力等指标测算，并参照国际经验，预计未来几年，我国城镇住宅新开工面积、施工面积和竣工面积峰值将相继出现。未来一段时期房地产投资增速出现回落也是客观的、正常的。期望房地产投资持续保持超高速增长是不现实的。房地产调控的过程实际上给房地产投资增速调整留出了必要空间。
中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫表示,目前房地产市场拐点还未出现，只有地价合理的时候房价才会合理。房地产市场拐点是否到了要看市场里有没有住房需求，如果没有住房需求了这个拐点就到了。现在住宅需求是被限购等政策限制住了，一旦放开，市场成交肯定会活跃起来。对于业界所担心的房企的资金链问题，房地产差钱有两种方式，一种是不断扩张的需要，另一种则是从紧调控下业绩表现不好差钱，目前来看，有一些房企在2009年国家4万亿投资时购置了大量的土地，这些土地正好变成房子要对外销售的时候突然遭遇限购等持续调控，这些企业是今年资金困难最大的企业。房企买不买地和目前手里有没有钱也没有直接的关系，买不买地很重要的一个条件，就是看你对未来宏观政策及房地产调控政策的发展预期。任志强也赞同,目前房地产市场拐点还未出现。
中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫表示,2012年房地产投资会有明显减速。从目前数据来看，房地产销售量单月同比出现了断崖式的下跌，房地产新开工面积同比也已经降至个位数，而土地购置面积单月同比早在6月份就已经出现了负增长，目前在继续恶化。因此可以预计房价涨幅回落在明年一季度末降至合理水平。随着房地产调控，会带来负面影响，可能会导致一季度月均商品房投资额低于正常水平1100—1400亿，尽管政府会提前做对冲，但总体来看经济会小幅下行，经济增长会在明年一季度达到本轮最低。
由于今年上半年房地产新开工量很大，这将给明年上半年造成比较大的库存压力，促发房价涨幅的下行趋势更加明朗。房地产投资占固定资产投资大概25%，而投资占GDP大概在40%-50%，房地产占GDP6.6%。因此房地产投资的放缓将直接影响经济，使得其走弱的趋势不改。但伴随着房价涨幅的下行，房产政策会在总的基调不变的情况下，允许地方层面上的一些微调，或者是不再那么严格要求地方执行现有的一些政策，防止房地产行业的崩溃式下滑。
中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫表示,2012年房地产市场不会出现大的拐点，因为房地产市场不存在拐点。中国经济发展的三驾马车是投资、出口和消费，房地产行业跨越投资和消费两个领域，对于经济的发展起着关键性作用。房地产就像一把双刃剑，一方面可以推动一个国家的GDP出现高速增长，但在特定条件下，也可以导致一个国家的经济瞬间崩溃或陷入长期衰退。从中央经济工作会议的文件看，2012年继续实施稳定的财政政策和稳健的货币政策，经济上是保增长，将为房地产市场发展提供良好的经济环境和贷款条件。
中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫表示,中国三架“马车”之中除消费和进出口外所占GDP比例50%外，其中固定资产投资占到GDP50%。所以，房地产行业更有理由成为支柱产业。首先是固定资产投资占到GDP50%、房地产投资占固定资产投资25%、房地产占到GDP6.6%、房地产占到市场就业率30%、土地出让金占政府财政收入50%，房地产63项税费收入占政府税费收入50%；房地产对60个相关第三产业贡献率60%、房地产对城市三旧改造和城市化进度贡献率50%、房地产对地方经济发展贡献率50%；购房支出占到普通百姓财产50%，房产在家庭财富占到老百姓80%，投资客从房地产行业获利占到50%。从这一系列的关键数据可以看出，房地产的平稳发展与经济的“软着陆”有着密 不可分的关系。
谢逸枫
2011年12月31日
其次是房地产产业同时担负着经济增长和民生保障两种责任。目前实行的是双轨制度，商品房和保障房并存，预计在“十二五”末时，保障房数量将达到总需求的20%。房地产行业目前过寒冷状态影响到其它第三产业，比如钢铁、水 泥等等，适度收紧使得这些产业面临紧张状态，不利发展第三产业。如果房地 产行业出现过于频繁的大动荡，对国民经济发展十分不利。最后是这几轮房地产调控未触及到核心的政策，比如房地产项目资本金，商品房预售制度，中国土地制度等政策。况且，开发商的手上持有近2万亿现金，至少可以扛到2012年二季度。