谢逸枫:住建部能让48个城市限购令到期延续吗?
住建部:知会地方政府楼市限购令到期延续
引语:尽管人民银行近期首度下调存款准备金率被外界解读为调控放松的信号，但是，这一切似乎和专门针对房地产行业调控口径放松与否无关。2011年12月3日，住房和城乡建设部(下称住建部)日前知会地方政府，对于限购政策将要于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之后对限购政策进行延续。除此之外，住建部还向地方政府知会了包括一般情况下不对已经出台的地方房地产调控政策进行“方向性调整”、楼市调控政策承继性连接等在内的一系列主旨精神。在中央经济工作会议前夕，政府企业、中央地方之间博弈最为激烈的楼市调控，仍看不到放松的迹象。
根据房地产界业内著名房地产专家、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫长期跟踪限购城市的数据统计显示，截止2011年12月3日，全国共有48个城市限购，其中11个城市的住房限购措施，将于2011年年底到期，另外一个城市到2012年2月29日到期。其他36个城市限购期限不明确。
根据2011年12月3日,中国经营报记者报道,对于知会地方政府要求限购令续期的问题，住建部一位官员并未正面予以证实。近期国务院分管领导多次就房地产调控的问题做出指示和批示，其核心要求就是不能对现有房地产调控政策予以放松。而此轮房地产调控最核心的措施就是以限制性购买为特征的措施，所以限购在可以预见的未来，不存在放松的可能。而在此之前，佛山、成都两地均出现了以不同方式为限购令“松绑”的政策，但在中央政府的干预之下，最终“放松政策”均被废止。
住建部政策研究中心副主任王珏林表示，如果目前就对已经执行一年的限购政策进行松绑，在尚未有承接政策的情况下，可能引发楼市的报复性反弹，从而丧失楼市调控刚刚取得的成效。在一个现有政策退出之前，先设定好一个承继的后续政策，如果后续政策不具备出台实施的条件，那么既有出台的政策就不会退出。此举在于避免出现政策的“空档期”。在知会地方政府对到期的限购令原则上进行延续的同时，住建部还知会地方政府，不对现有已出台的地方调控政策进行方向性调整的总体精神。前述住建部官员向记者表示，即便现有调控政策进行调整，也将遵循着“承继式”的原则。
所谓“承继式”的原则，即在一个现有政策退出之前，先设定好一个承继的后续政策，如果后续政策没有研究好，不具备出台实施的条件，那么既有出台的政策就不会退出。而此举的主旨精神，在于避免出现政策的“空档期”。2009年，为应对国际金融危机，中央政府出台了一揽子刺激国内消费、确保经济增长的政策措施。在这样的政策背景下，2008年出台的一系列针对楼市的调控措施，被多项鼓励房地产消费的政策所取代，地方政府亦全面放松了对房地产的调控力度。同期国家统计局对70座城市房地产市场统计指数显示，2009、2010年两年，房地产价格环比、同比均呈现出上涨趋势，部分城市的涨幅超过20%。
住建部部长姜伟新亦在多次内部会议上表达了“承继式调控”的总体精神。而目前，财政部也正在会同住建部就重庆、上海两地房地产税试点的情况进行总结。在这样的背景下，“政策空档”将很难在市场中出现。至于限购政策“退出”的前提是否是住宅征收房地产税的全面推广，前述住建部官员未予表态。他只是强调，楼市调控在可以预见的未来，没有放松的可能，而限购是本轮调控的核心手段之一。
2011年12月1日,央行报告称房价拐点初现端倪.央行调查统计司撰写的《当前房地产市场形势分析报告》和《房地产市场变化对金融业影响的调查报告》认为，经济、金融数据的变化显示，房地产开发投资增速高位回落，房地产开发企业资金趋紧，土地交易市场量价齐跌，房地产贷款增速回落，房价拐点初现端倪。
2011年12月1日,银监会叫停信托融资合作。温州、鄂尔多斯等地掀起的“个人借贷”旋涡已经祸延到小额贷款公司。银监会“严禁信托公司与小贷公司、担保公司、典当行等机构进行业务合作”的通知已经口头传达到部分信托公司，后者也表示“令行禁止”。
2011年12月3日，住建部知会地方政府楼市限购令到期延续。住房和城乡建设部日前知会地方政府，对于限购政策将要于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之后对限购政策进行延续。而根据房地产界业内著名房地产专家、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫长期跟踪限购城市的数据统计显示，截止2011年12月3日，全国共有48个城市限购，其中11个城市的住房限购措施，将于2011年年底到期，另外一个城市到2012年2月29日到期。其他36个城市限购期限不明确。
记者对话著名房地产专家、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫：
记者:你是长期跟踪住建部限购政策实施和城市限购政策出台研究的专家，并且给住建部写过关于城市限购方案的专家。请问谢所长，根据你的调查和研究及跟踪，目前全国有多少个城市实施限购？又有多少个城市限购即将到期?
谢逸枫：即使加上3个限购新增扩容的二三线城市(浙江台州和浙江衢州及广东珠海)，目前全国仅有48个城市已出台限购名单，还是不到全国668个城市的十分之一，（45个已限购城市：3个直辖市：北京、上海、天津;27个省会城市(无拉萨);5个计划单列市：大连、青岛、宁波、厦门、深圳;10个地级市：三亚(海南)；佛山(广东)；温州、金华、绍兴、舟山、台州(浙江)；苏州、无锡、徐州(江苏)）。
截止2011年12月3日,全国总共48个城市实施限购政策,明确限购到期的城市有12个,其中今年年底12月31日限购到期的城市有11个，厦门、福州、海口、青岛、石家庄、合肥、中山、苏州、珠海、温州、佛山，而南宁限购截止时间为2012年2月29日到期。到目前为止，还没有一个限购快到期的城市主动表示延期，说明今年年底12月31日是限购执行有效期，如果政府无新的政策规定或发通知明确要求延长限购期限，限购政策将自动退出或者停限。
记者：2011年12月3日，住建部知会地方政府楼市限购令到期延续，你是如何理解住建部的内容？
谢逸枫：住建部日前知会地方政府，对于限购政策将于年底到期的城市，说明住建部的态度是“承继式调控”，限购到期后继续执行，不能对现有房地产调控政策予以放松。但是住建部并没有出正式的限购继续实施的官方文件或通知。显然，住建部为地方政府是否继续执行限购政策保留合理的思考空间余地，没有“一刀切”要求必须继续执行。
所以，限购到期后，地方政府是否对限购政策进行延续或停限，完全在于地方政府和地方楼市具体情况及今年价格控制目标完成等综合因素。此轮房地产调控最核心的措施就是以限制性购买为特征的措施，所以限购在可以预见的未来，地方版楼市“限购令”未来一段时间是否成为楼市的主题，目前暂时无定律。
记者：限购政策是否会延期执行?限购是否具备放松的条件？
谢逸枫：目前全部放松48个限购城市是绝对不可能的，部分城市“局部放松”是肯定，意味着明年多数城市仍会继续执行限购政策。主要取决于楼市的具体走势，不排除地方政府在操作层面松动执行的可能性。比如,明确到今年12月31日限购到期的城市，地方政府不会主动再延长限购期限。另外南宁也是如此,除非中央政府要求地方政府必须延长限购期限,否则地方政府将放松限购。不排除可能会有少数城市限购到期后”按兵不动”，等有关方面意思明确了再正式表态。而未明确规定限购到期的城市将继续执行。因此，48个限购城市一次性全国停限的希望不大，负责，房价会放虎归山，但会逐步分批退出限购政策是肯定的，全部退出限购的时间，基本在2012年-2013年之间。
目前调控政策还不具备全面放松的条件，但是地方政府考虑到“GDP增长和土地财政及第三产业发展等政治业绩”，房价已松动和房价回到合理价格及保增长等今年价格控制目标完成的需要。对于行政强制干预楼市的限购政策，将采取逐步退出的策略。因此，限购令年底到期后，完成具备部分限购城市停限的条件，没必要全部48个城市继续执行。其他因素是以房产税代限购政策，住建部部长姜伟新也说，“一旦全国个人住房信息联网，和银行、税务等系统信息统一到一个平台，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法来调节楼市。”
记者：地方政府是否开始救市？
谢逸枫：央行11月30日晚宣布下调存款准备金率0.5个百分点一度被解读为楼市调控破冰之举。按照以往的经验，存款准备金率下调必然对楼市产生重大利好，因为释放的信贷资金会大量流入房企和楼市。但市场风云变幻，长期的楼市调控造成成交持续低迷，开发商不得不面临前所未有的“回款压力”，即便“银根”松动，也难重现大量资金流入楼市的局面。此次释放的近4000亿资金，大多流向政府指定的中小企业以及战略新兴产业，保障房建设或许能从中分得一杯羹，但真正分给开发商的资金少之又少。
目前来看，不少地方政府对待限购令一直持暧昧态度。佛山等地"宽限令"朝令夕改、中山市11月10日出台12月31日到期的“无诚意限价令”、杭州经济开发区出台员工首次购房享受20万元补贴政策。而惠州、岳阳等限购呼声较高的城市，至今未出台任何调控措施。 一些已经出台限购措施的二三线城市，限购令执行得较为宽松。说明地方政府的楼市调控力度开始下降，具有救市的性质。但是，考虑到政府公信力和老百姓及舆论的压力，所以，最终是否全部48个限购令城市取消还是延期，取决于国家是否出台进一步调控要求。
记者：中央政府对楼市调控的态度是怎么样的？开发商应该怎么办？
谢逸枫：到现在，中央政府对于楼市调控、遏制房价过快上涨的决心始终没有动摇，温家宝总理反复强调要在任期内实现房价理性回归、实现房地产市场长期健康发展。李副总理近日反复表示要坚持实施遏制房价过快上涨政策。如今，房价已开始松动，逐渐步入下行通道，楼市调控绝不可有丝毫动摇。“楼市调控”全面松动不过是开发商的南柯一梦。
“打折促销”、“卖地求生”、“无条件退房”、“原价回购”，在楼市调控的大背景之下，房企一路走来，可谓“步步惊心”。今年7月，国务院明确要求房价上涨过快的二三线城市要采取必要的限购措施，但开发商还得面对现实。地产业的寒冬即将到来，万科龙湖已着手降价促销，绿城也开始卖地过冬...房地产业的这个冬天有点冷，开发商能hold住，在于现金为王。
记者：限购到期停限，房价是否会报复上涨？住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林表示，限购令年底到期后肯定还会继续执行。因为目前调控政策还不具备放松的条件，现在楼市调控的重点是防范房价反弹。一旦限购放松，各地房价很可能会出现报复性反弹，那样的话历时两年的调控成果将毁于一旦。限购限价政策应当是较长期的调控任务，取消限购需要外部环境的支持。
谢逸枫：限购到期停限，局部退出,房价不存在报复上涨。主要是房贷政策未放松和48个限购城市，仅仅退出已到期的限购城市及保障房建设加快等土地供应加大。另外是国家主要调控未全面放松.而目前房价松动和市场寒冷及房价涨幅回落等投资客撤离市场。但是，从调控的角度上看，应保持调控政策的连贯性及执行的彻底性，才能革除政策反复之弊病，使房地产业走上健康发展之路。
谢逸枫
2011年12月3日