谢逸枫:住建部出手救市打响楼市微调第一炮
住建部要求优先保证首次购房家庭的贷款需求
导读:2011年12月23日，住建部部长姜伟新在全国住房和城乡建设工作会议表示,对于社会关注的房地产调控，2012年将继续坚持房地产调控不动摇，促进房地产市场健康发展。要继续落实地方政府对房价调控的责任。严格实施差别化住房信贷、税收政策，支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。着力加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。加快推进个人住房信息系统建设。注重房地产市场长效机制建设，促进房价合理回归。此外，2012年还将加快完善住房公积金制度。配合有关部门，加快修订《住房公积金管理条例》。
2011年10月24日,银监会出台了《关于支持商业银行进一步改进小型微型企业金融服务的补充通知》。通知要求，商业银行加大对小型微型企业的贷款投放，努力实现小型微型企业贷款增速不低于全部贷款平均增速，增量高于上年同期水平，并重点加大对单户授信总额500万元(含)以下小型微型企业的信贷支持。工、农、中、建四大国有商业银行10月份新增贷款1400多亿元，规模明显增加。
2011年年10月下旬，中共中央政治局常委、国务院总理温家宝在天津调研时表示，宏观政策将“适时适度预调微调”。随后2011年12月9日，央行在《2011年第三季度货币政策执行报告》中透露微调信号。
2011年11月30日晚间，中国人民银行决定，央行下调准备金率，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
2011年11月,开始,天津、北京、南京、深圳、广州、上海、昆明、西安等地部分银行开始适度放松居民首套房贷利率,由原先的普遍上浮10%已回归至基准利率,甚至部分银行的优质客户还能取得9折的优惠利率。但中国大部分银行的首套房贷利率还未出现下调的迹象。
住建部发出什么样的信号？究竟目的是什么？
中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫表示，可谓住建部出手救市打响楼市微调第一炮，意味着首套房贷局部松动即将来临。事实上，目前全国部分国有银行和商业银行个人住房贷款基准利率下调，公积金贷款首套房贷比例提高，首套房的交易税费优惠政策等地方政府做法，已经获得中央部委“默许”。个人房贷政策转向表示货币政策稳健和住房信贷、差异化以及税收政策信号的体现。毫无疑问，中国房地产市场主要购买力依然是首次刚性需求的购房者。由于经济收入和购房支付能力及保障房供应有限，中国城市基本上是无资格购买保障房的外来流动人口大军和城市居民夹心层的购房者。
因此，住建部此举，不仅是支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。最关键是为楼市释放积累一年多旺盛的首次刚性需求，刺激楼市销售成交，稳定因调控导致市场震荡下寒冷与萧条的僵持楼市。目的是防止销售成交下滑过快导致房价大跌的心理预期。同时，通过刚性需求托市逐步退房地产调控行政手段和转变货币政策，给开发商喘气机会提供住房贷款政策。
首套房贷利率出现下调的原因是什么？不是说货币政策收紧吗？
中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫表示，此前，货币政策放宽的信号已不断释放。其实，早在一个月之前已经有个别银行开始回归基准利率，这主要是由于房市低迷，交易量萎缩所致。
个人房贷利率微回调，是否意味真的全面松绑将到来？
中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫表示，小部分城市小部分银行个人住房的房贷利率微回调，不是个人住房房贷全面真松绑。首先，调整的范围和幅度都很小，只是“部分”、“小幅”下调，比如深圳主要是部分原本涨至1.1-1.2倍的银行，回调至1.05倍；个别原本在深圳房贷市场中占比不大的股份制银行，恢复到基准利率。其次，下调的前提是之前一年多的连续上涨，而今只能算是“适度回调”。2010年四季度以来，贷款难批、利率走高是常态，各银行的首套房贷利率，由之前的7折，一路提高到按照基准利率上浮10%-20%，最高甚至上浮30%，早已远超政策规定的下限，银行趁机优化贷款结构、提高利润率的目的明显。
再次，就“小幅回调”的原因，看似是因为日前央行下调存款准备金率，解放出了部分资金。其实，虽然下调了存款准备金率，但一是幅度小；二是之前连续3年10次上调，尚处高位；三是其他控制流动性的政策都无变化，如银行仍面临75%的季末存贷比考核压力，放贷口子依然要紧绷，并不会因宏观政策的这点松动而转变。
个人房贷全面“松绑”言之过早。虽然下调了存款准备金率0.5%，但存款准备金仍然处于高位，此外，临近年底各家银行的钱袋子都会收紧，今年更不用说了。虽然目前政策已经出现松动信号，各行都有自己的业务侧重点，真正分到房贷市场的资金量还是“捉襟见肘”。下调存款准备金对岁末房贷市场来说只是杯水车薪。部分银行首套房贷利率不再上浮，这对于很多购房者无疑是件好事需要还贷的金额会减少嘛。
但是，这个利好的作用恐怕非常有限，一是因为仅限于首套，对于很多改善型需求者没有影响。二是因为从2012年1月1日开始，央行在今年三次加息的叠加效应将在各位“房奴”的银行对账单上体现出来。以贷款100万元20年期为例，如果按照此前的7折利率计算，月供将增加422元；如果以基准利率计算，月供将增加653元，首套房贷利率不再上浮带来的实惠，可能会因此大打折扣。
个人住房贷款放松是大趋势吗？为什么？
中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫表示，首套房贷利率稍有回落，个人房贷政策也可以开始放松，2012年首套房贷利率下调是一种趋势。因为明年房地产市场仍会延续今年交易量惨淡的状况，个人房贷需求不会很大。
谢逸枫
2011年12月24日