谢逸枫:中山楼市“限价令”不会延期吗？
楼市限价令到期即取消将埋下房价反弹祸根

   引语:2011年1月26日，国务院1月26日公布“新国八条”。2011年2月24日，广州版“限购令”出台。2011年4月8日，增城出台“限价令”，新盘限价7385元/m2。2011年5月11日，从化出台“限价令”，要求楼盘涨幅原则上不超过10%。转眼间，引发中山楼市大动荡的“限价令”即将到期。在这一个多月间，中山楼市成交骤然跌至谷底，房价更是恍如一夜回到2008年。 中山楼市“限价令”还有10天就要到期了，12月31日之“限价令”是停止还是延续呢？

   2011年12月21日上午，中山市住房和城乡建设局局长陆德华透露，中山是“限价令”而非“限购令”，政策年底到期之后就将结束，明年是否还会实行限价，要根据中山房地产第一季度的情况而定。今年11月10日，中山颁布楼市“限价令”，规定即日起至2011年12月31日，中山单套住房均价超过5800元/㎡的一律暂缓网签和备案。不少市民很关注“限价令”是否到期取消。

   2011年12月6日，中山一位政府负责人曾表示，限价与限购均属调控政策，也在住建部要求延期范围内，目前中山虽还没收到住建部正式发文，但限价令明年仍将继续，具体什么标准执行，执行多久，还不得而知。2011年12月14日，据中山市国土资源局网签数据显示，自11月10日起中山颁布楼市“限价令”后一个月，中山市网签商品房3692宗，成交面积为37.9万平方米，环比10月下跌约30%。

   著名房地产经济学家、中国房地产经济研究院院长谢逸枫表示,中山市国土资源局每月发布的上月房地产交易统计数据还未公布，限价令之后中山楼市均价也未有官方统计数据。统计数据则显示，11月份中山成交均价环比下跌超过4%，价格大概在5500元/㎡。

   颁布楼市限价令的11月份，中山城区一手住宅均价直接从10月份的7183元/平方米跌到了5681元/平方米。2011年12月13日日，因限价令而备受注目的11月份中山市房地产成交数据出炉，上月中山全市成交一手住宅39.6万平方米，环比下跌24%，为农历年来的最低记录。上月中山房价再次出现561元/m2的跌幅，两个月下来中山房价每平方米已经下跌超过千元。

   著名房地产经济学家、中国房地产经济研究院院长谢逸枫表示,“限价令”不是正常的市场行为，楼盘确实有降价但降幅没有统计数据上看起来那么大。成交面积农历年来新低今年11月10日，中山市政府颁布楼市限价令，要求至今年12月31日止，中山新建商品住宅单套合同售价超过5800元/m2的，暂缓网签和备案。而中山楼市“限价令”颁布后第一个月的成绩单，也尤为引人关注。

   2011年12月13日，中山市国土资源局发布了11月份中山商品房合同登记备案统计表，统计数据显示，"限价令"实施过一个月 中山楼市"量价双双跌"。11月中山一手住宅成交面积为39.6万平方米，环比10月份下跌了24%左右，也创下了今年农历年以来的最低成交记录。相较于成交面积的减少，成交均价的下调更为引人注意。11月份中山一手住宅的成交均价为5224元/m2，创下中山楼价15个月以来的新低。在今年的10月份，中山房价就曾因为相关部门缓发大户型预售证而出现了551元/m2的降幅，再加上11月份561元/m2的降幅，上两个月中山的一手住宅均价就从6336元/m2降至5224元/平方米，跌幅超过千元。

   细分到城区和镇区来看，统计数据显示，上月中山城区一手住宅成交均价为5681元/m2，较10月份7183元/m2的成交价格减少超过一千五百元。而镇区部分由于此前价格并不算高，因此受到“限价令”的影响也没有城区明显，5092元/m2的成交均价环比跌了不到400元。再看以建筑面积144平方米为界的“大户型”和“小户型”的均价，城区“小户型”和镇区大户型环比降幅最明显；其中，城区“小户型”均价为5048元/平方米，环比跌14.4%，镇区“大户型”均价为5201元/平方米，环比跌12.4%。

   著名房地产经济学家、中国房地产经济研究院院长谢逸枫表示,值得注意的是，在国土局发布的统计数据中，城区“大户型”一栏备注标明“属于2011年11月1日至2011年11月9日备案”，这意味着显示数据为未限价之前的交易，限价之后中山城区没有大户型网签和备案。数据显示，城区“大户型”均价为7410元/平方米，环比仅下跌4.2%。

   中山新建商品房销售面积连续三个月出现较大回落。1-10月，全市商品房销售面积486.84万平方米，同比增长10.3%，增幅比1-9月、1-8月和1-7月分别回落2.5个、10.1个和12.2个百分点；商品房销售额299.31亿元，增长31.4%，增幅比上月累计回落5.1个百分点。2011年12月13日，中山楼市交出了限价令出台后的首份“成绩单”。不仅成交量大幅下滑，全市一手住宅均价也首次出现同比环比均下跌的情况，跌至全年谷底的5224元/平方米，城区一手住宅均价更是大幅下跌两成多。

   著名房地产经济学家、中国房地产经济研究院院长谢逸枫表示，从前11个月的成交数据来看，目前中山已完成了年初制定的房价调控目标。该数据或未完全真实反映市场状况，但在政策持续偏紧的状况下，中山房价还会继续下探，明年8月份或达到底部。

   具体看各户型的中山房价走势，11月，在以建筑面积144平方米为界的“大户型”和“小户型”上，无论城区还是镇区，成交价格均有所下滑。其中城区小户型和镇区大户型环比降幅最明显。城区144平方米以下的小户型均价为5048元/平方米，环比跌14.4%，镇区“大户型”均价为5201元/平方米，环比跌12.4%。另外，由于“限价令”从上月10日后开始施行，部分价格高于限价标准5800元/平方米的大户型10日后不可备案，因此，11月1日至9日期间备案城区大户型均价为7410元/平方米，环比下跌4.2%。目前中山各楼盘的促销已经逐渐加大，某楼盘8幢认筹期间已经推出价格4688元/平方米起，并附送1300元/平方米的装修，认筹可享9.5折优惠。

   坦洲现有存量房可卖20个月，根据机构统计的数据显示，11月份中山土地挂牌量有所增加，但是成交无起色，开发商拿地热情不高。国土局公布的数据显示，11月份中山挂牌土地39块，其中非工业用地22块，面积86.7万平方米，占总挂牌土地面积的61.9%，是近期挂牌最多的一个月。但成交仅9.8万平米，挂牌与成交比为100：11。另外在楼盘的存货方面，11月份中山市新增商品房预售9740套，仅次于9月份的12081套。存量方面，截至11月30日，坦洲镇商品房存量达到14473套，按照坦洲前11个月的商品房平均销售速度(724套/月)，即便坦洲镇从现在开始不再有新增商品住宅，也要再花20个月才能把现有的房子卖完。

   著名房地产经济学家、中国房地产经济研究院院长谢逸枫表示，这个数据存在水分，属于非正常市场行为产生的数据，中山城区才5600多，这只能说中山人民太幸福了。“限价令”不是正常的市场行为，城区5800元/m2以上的房子不能备案，那自然价格就直接掉下来了，所以这个数据很难判断楼市的真实情况，如果按照市场规律，肯定不会是这个数。而且限价令是11月10日才颁布的，加上网签有一周左右的延时，所以其实11月份只有约一半时间受到限价令影响，但影响已经这么大了。国土局发布的数据是指已经备案的部分，而他们自己统计的数据是按照实际成交，即包括了楼盘与客户签订认购书但因为价格过高暂未网签和备案的部分，均价大概在5500元/m2左右。

   成交量、成交均价的下降，主要来自3方面的影响：一是备案数据的影响，5800元/m2红线以上的高档盘不能成功备案，使相当一部分已实际成交的数据不能如实反映；二是51天限制高价楼盘备案，这段时间对开发商来说不短，也迫使部分开发商选择降价措施，并且造成购房者观望情绪的连锁反应。另外还有一部分原因是，不少发展商不愿调整价格，超限盘停售直接导致了成交量的下滑。

   著名房地产经济学家、中国房地产经济研究院院长谢逸枫认为，从数据分析上看，似乎已完成楼市调控目标。中山今年3月底拟订的房价调控目标为：2011年度新建住房价格涨幅要低于全市年度生产总值增幅。而去年中山一手住宅全年均价为5273元/平方米，今年前三季度中山GDP增幅为13.6%，如果全年维持这个增幅，今年中山的一手住宅均价低于5990元/m2才可以达标。从国土资源局发布的全年累计数据上看到，中山今年前11月的一手住宅总产价约为334亿，总成交面积约为559万平方米，均价为5985.5元/平方米。同样在“限价令”之下，12月份楼市价格可能比11月份还要低，但是成交量持平或者增加的话，中山全年楼市均价还将可能继续走低，这样中山完成全年楼市调控目标的可能性非常大。

   著名房地产经济学家、中国房地产经济研究院院长谢逸枫表示，按照现在的数据来看2011年中山一手住宅均价低于5990元/m2几乎已成定局了，而中山能否完成调控目标的关键已经不在楼市，而在于中山第四季度的GDP增幅了，如果全年能保持前三季度13.6%的增幅的话，那完成任务没问题了。

   著名房地产经济学家、中国房地产经济研究院院长谢逸枫指出，对于2012年“限价令”延期猜想，即使续期也该调整。按照“十二五”规划中山年均GDP增长目标为11%，而今年前11个月一手住宅均价为5985.5元/㎡，由此计算，如果明年GDP增长11%，中山限价标准有可能设定在6644元/㎡左右。比如是分区域限，分组团限，还有价格是不是应该再加上2012年计划的GDP11%增幅，那样限价应该就可以在6644元/m2。

   著名房地产经济学家、中国房地产经济研究院院长谢逸枫称，目前楼市限价令是否延期是最大的悬念在于中山市政府的态度。目前情况来看，不可能继续沿用5800元/平方米的限价政策，参考其他城市的限价、限购政策再酝酿新规的可能性更大。像增城今年4月出台的限价政策值得参考。政策给予各楼盘5%的涨价空间，即考虑了市场的实际情况，也达到抑制房价的目的。

   2011年12月21日，出席党代会的市住房和城乡建设局局长陆德华表示，今年的限价政策文件规定是到12月31日截止，明年看市场的情况，因为市场自身会有一个调节。限价与GDP是挂钩的，我们的增长超过GDP的话肯定是要限的。明年是否限价将视一季度的情况而定，而明年限价的标准，将不会是5800元/平方米，而是会跟今年的算法类似，在以前的基础上有一个增长率。现在全国房价的趋势都是下行，明年中山（楼市调控）的压力不会大。

   2011年全市生产总值预计达2180亿元，按现价比2006年的1054亿元翻了一番；在人口增长22.5%的情况下，人均生产总值从4.2万元预计增加到7万元，增长65%；一般预算收入预计达180亿元，是2006年的2.7倍，主要经济指标继续位居全省第五。而中山今后五年的主要目标为：全面完成“十二五”规划目标，地方生产总值年均增长11%，到2016年人均生产总值超过11万元，城镇居民人均可支配收入超过4万元，农村居民人均纯收入超过2.5万元，万元生产总值能耗下降18%。

   著名房地产经济学家、中国房地产经济研究院院长谢逸枫表示，根据对中山2011年1月-11月一手住宅房价和销售成交量看，楼市走势不容乐观。中山房价1月6026元/平方米，2月5979元/平方米，3月5816元/平方米，4月6053元/平方米，5月6074元/平方米，6月6179元/平方米，7月6131元/平方米，8月6114元/平方米，9月6327元/平方米，10月5787元/平方米，11月5224元/平方米。另外中山成交量1月6798套，2月2852套，3月4645套，4月4671套，5月5089套，6月4313套，7月3546套，8月5216套，9月3994套，10月4562套，11月网签2544套（39.6万平方米，环比10月份下跌了24%左右，也创下了今年农历年以来的最低成交记录。）

   著名房地产经济学家、中国房地产经济研究院院长谢逸枫表示，限价也未给中山楼市的成交量带来明显起色。今年6月，中山全市成交量同比一度突破1倍的增幅。之后随着各家银行取消8.5折利率优惠、首套房首付贷款利率提高至1.1-1.5倍以上、住房公积金批复放缓等贷款条件限制，中山楼市逐渐疲软。8月份成交虽曾高达5216套，但9月陡降至3594套。根据中山市房地产市场信息发布网统计，发现11月份一手网签成交仅有2544套。往常，中山市房地产市场发布网与中山市房管局统计的数据略有出入，但之间差额亦在10%以内。乐观估计，11月的成交量不会超过4000套。限价导致低端盘涨价，高端盘珍藏好单位，以差的产品降价发售，类似市场行为难逃成交冷清的命运。

   著名房地产经济学家、中国房地产经济研究院院长谢逸枫接受《南方都市报》中山记者和《南方日报》中山记者及《中山日报》记者采访，本文根据记者近期采访整理。

   2011年12月21日上午，中山市住建局局长陆德华透露，“限价令”到年底之后就将结束。至于明年是否还将继续限价，要看明年第一季度的房价情况如何。新政满期，这个令开发商倍感忧愁的政策是否还将延续？倘若继续执行，会否换张新面孔？