后商业地产时代，中国传统商城的产业转型与模式创新

　　        ——专访中国著名服装市场产业专家、北京中盟创意管理顾问有限公司董事长胡宝钢

　　    胡宝钢简介

　　高级经济师、中国服装协会市场专家委员会委员、中国纺织服装专业市场联盟专家顾问、中国市场学会理事长助理、中国市场学会文化创意产业专家委员会副主任、北京大学“智慧商城与数字贸易”课题组组长兼首席专家、广东省时尚服饰经济产业研究院高级研究员、中国著名市场产业研究专家、中国“新零批主义”开拓者、中国智慧商城之父、中国网络化数字贸易开创者。被业内称为“市场游龙”和“脑袋离脚最近的人”。

　　     记者：随着城市发展节奏的不断加快，沈阳的商业地产已经进入到一个“后商业时代”。有资料显示，沈阳商业地产的供应量相当巨大，仅市场的供应量，整个沈阳就超过180万平方米，由此促成了相互间异常激烈的竞争格局。在这样的背景之下，你作为中国著名的商业地产研究专家，对沈阳未来商业地产的发展有哪些新的观点和看法？

　　    胡宝钢：在“后商业时代”中，最显著的特点就是商业的产能过剩。如今沈阳大型商业项目已经不计其数，在建商场亦是如云，曾经的“地段”理论早已经无法对各个商业项目的优势进行衡量，这个产能过剩的经济时代，人们必须对商业项目的发展方向有更新的认识，不断进行创新改革，才能够顺应市场发展的趋势。

　　    记者：从宏观方向来看，传统商业地产拥有坚实的发展基础，无论是中国商业地产发展的大环境，还是沈阳商圈优势资源，以及未来主题商城独特的创新理念，都给了投资者或经营者们充分的理由。你认为，未来中国主题商城将呈现什么样的走向？

　　    胡宝钢：中国主题商城是继目前蓬勃开展的购物中心、百货商场、专业市场、大型卖场而言，一种针对单体商城的创新模式，主题商城将围绕某一主题。比如服装，进行三维领域的拉长、加宽、做厚，实现全产业链的主题招商和运营，进一步发展了多元化的商业渠道，成就了难以复制的商业模式，并且用依托于项目所建立的平台承载了更为丰富的商业资源。主题商城打开了一个虚拟无限的空间，在这个空间里，人们能够互通有无，可以享受到更为立体的服务模式。因此。所谓主题商城，是围绕“主题、零批、智慧”三大领域进行拓展，并实现相关产品在主题商城中的嵌入和衍生产品的集成，这也是主题商城的差异化所在。

　　记者：主题的概念通常比较容易理解，胡老师，你能不能就“零批”和“智慧”的主题给我们做进一步阐述？

　　胡宝钢：“零批”的概念可以这样理解，是“零售终端+批发渠道”，这一定位让一些综合性的购物中心和百货商城从传统的“大而统”的模式中“跳”了出来。在时尚潮流大受追捧的今天，综合性的零售和批发模式已经完成不了这个“主题采购”潮流的革命，提出了“零批”的概念，将这个真空酿造成了巨大的机遇。另外，“智慧”的核心内涵应该是网贸。在很多商城都推出了“网络服务”的今天，如果一个商城不提供电子商务，或者只是简单的进行商城产品的信息发布，这远远没有触摸到网贸运营平台的核心。未来智慧商城将更加突出智能，并借用了电子科技的术语，建造“云终端网上运营管理模式”，数千家商铺和商家将在“云终端”下，实现全方位信息共享、交流、学习、培训，完成批发订货业务。从商品经济到服务经济到体验式经济，发展的趋势已经越来越主题性。这也是一种创新，主题商城、零批商城、智慧商城就是建立一种“让客户无法抗拒，让对手无法模仿”的新型商业模式。 

　　     记者：目前，很多商城无论是出售还是出租，都出现了一系列的问题。是商城太多？还是商城运营出现了问题？

　　     胡宝钢：的确，沈阳的各类商城已经开始出现供过于求，这个也是市场竞争的结果。但九启根源，还在于商城和商铺的定位和价值。就如同手机，现在普通手机已经供过于求，但是，像IPHONE4S这样的手机依然是“一机难求”。事实上，商铺作为交易商铺的时代已经过去，未来，商铺就是一个信息发布和展示体验的平台，用IPHONE产品做了形象的比喻：IPHONE的成本可能只有1200元，但是他的设计者让众多软件元素依附于它，赋予了这部手机更高的尊贵感、实用性和更多的下载服务，于是它的成本没有提升，却因为众多抽象概念的引入和平台资源价值，身价飙升至万元。

　　记者：目前，沈阳很多的商城大多开展同质化竞争，一些商城开业即关门，并且出现了招商难的状况，胡老师作为这个领域的全国著名专家和操守，很想听听你的观点和看法？

　　胡宝钢：因此，无论是商城还是商铺，关键是物业增值和商业服务。一间商铺的价值主要体现在两个方面，其一是商业价值，其二是物业价值，后者所占的比重在80%以上。传统的商城经营模式已经过时。由是，主题商城作为一个产品的功能定位决定40%，销售手段决定30%，未来运营服务决定30%。未来，主题商城独具特色的专业化运营，就是要为客户提供“一揽子的物业增值、一条龙的专业服务，一站式的保姆顾问、一体化的科技集成”服务，让客户未来的经营易如反掌。

　　记者：现在，全国各地商业地产项目如雨后春笋般涌现，未来商业地产的招商将仓位主要难题，你作为商业地产领域招商运营的高手，对未来的招商模式有什么新的观点？

　　胡宝钢：中国商业地产的招商模式，是建立在房地产和市场短缺基础上的，主要是先建设市场，然后去找到合适的加盟商和代理商就可以了，因为商铺是供不应求。而香港的商业地产招商模式，大多由开发商包揽了“拿地、规划、设计、施工、销售、物业管理”的整个专业市场开发环节，是全能的开发商。未来商业地产的运营即将需要进入的第三个阶段，就是美国式的专业分工产业链模式，专业化增值服务阶段。美国模式代表了一种高度细分的专业化分工，各个环节均由高度专业化的公司分别完成，行业细分为投资商、建造商、运营商、代理服务商等。未来最好的招商模式是“集成式”招商，即首先形成一定的商业模式，然后进行商业资源的整合，再进行旗舰店的培育和打造，然后开展大规模的复制和扩张，招商就好象一架飞机，市场就好象一座机场，机场选择一旦确定，飞机的落地将完全成功，所谓的招商也随完成。只有实现集成招商才能够确保招商的成功。

　　    采访大师胡宝钢后，的确对未来中国商业地产的发展和主题商城的建设有了新的理解和认识，尤其是他提出的《三维复合定位法》将成为后商业地产时代主题商城建设和发展的“葵花宝典”。胡宝钢正在成为中国主题商城的践行者、中国“新零批主义”的领跑者和中国新一代双模智能云终端主题商城的开拓者。