张付杰律师谈农村宅基地房买卖协议

    张付杰律师按：宅基地使用权是我国特有的一种用益物权，宅基地使用权人必须具有集体经济组织成员身份，非集体组织内成员与宅基地使用权人私下签订的宅基地房屋买卖协议，违反了法律、行政法规的强制性规定，因此该购房协议无效。
    [基本案情]
    王某，江苏昆山人，长期在上海青浦工作，后经人介绍，看好唐某的一处农用宅基房。唐某刚好想搬到市区居住。两人于1994年签订宅基地房屋买卖协议。王某支付唐某12.6万元，唐某将房屋使用权转让给王某。2001年王某对房屋大修，并进行了装修。2009年12月，唐某打听到房屋即将动迁，而自己仍是宅基地使用权人，遂与王某协商，两人对宅基地房屋转让协议是否有效以及拆迁补偿款分配方式发生了分歧，并诉至法院。
    [法院判决]
    法院经开庭审理，认为系争房屋买卖协议因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，双方应根据合同法第五十八条规定，宅基地使用权人，也即唐某应返还购房款、房屋添附费用并加上房屋增值部分的损失一并补偿给投资人。拆迁情况尚未发生，法院不予处理。
    [律师分析]
    关于双方签署的宅基地房屋买卖协议，形式上符合合同法的约定，是双方真实意思的表示，基本合同的主要条款，系争房屋买卖合同是成立的。
    由于系争房屋属于宅基地房屋，要正确认定本案房屋买卖协议的效力应从宅基地的性质、目的和现行的法律法规出发来综合分析。宅基地使用权是我国特有的一种用益物权，宅基地使用权人必须具有集体经济组织成员身份；宅基地只能用于建造住宅及其附属设施，主要用途是自用，限于居住功能；宅基地无偿取得，使用期限上无限制。基于以上特点，我国对宅基地的流转采取了严格的限制，宅基地只能在本集体经济组织成员间转让，禁止对外流转。本案当事人王某不具有系争房屋集体经济组织成员身份，不能享有宅基地使用权。我国实行房地一体主义，房屋所有权和宅基地使用权不可分割，根据双方协议签署内容，王某应享有宅基地使用权，然基于王某的身份，无法登记享有宅基地使用权。因此该协议因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。
    根据合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。就本案，唐某应当返还王某购房款、房屋添附费用以及补偿王某房屋增值部分的损失。
    若遇拆迁，唐某对宅基地使用权的补偿款享有权利；王某对房屋拆迁补偿款享有权利。
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