谢逸枫：北京新政铁定“推涨”挤高房价
“受优惠政策普通住房的价格上限”政策该废掉

  引语：2011年11月26日，新华网首页头条刊发《北京出台普通住房新标准》文章，该文涉及的内容较多，最大亮点是设置了北京市享受优惠政策普通住房的价格上限，分别是：四环内北部地区38880元／平方米、南部地区为34560元／平方米，四至五环北部地区为32400元／平方米、南部地区为28080元／平方米，五至六环北部地区25920元／平方米、南部地区为21600元／平方米，六环外地区为17280元／平方米。

  一，你如何看这北京新政的“受优惠政策普通住房的价格上限”的政策？

  著名房地产专家、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫表示，显然，北京“受优惠政策普通住房的价格上限”政策，目的是鼓励购房者买房救市，防止北京房价下降过快和影响到明年房地产市场走势。况且“受优惠政策普通住房的价格上限”比市场市场价格和楼盘价格及官方价高。为什么北京不给土地出热价格设置上限的？为什么不给征地补偿价格设置上限？为什么不给房地产税费设置上限？为什么不给建筑材料和施工价格设置上限？这样不是更加有利于楼市的稳定和未来健康发展吗？

  二，对购房者有什么利好？对市场有什么影响？

  著名房地产专家、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫指出，“受优惠政策普通住房的价格上限”政策，对于最近几年逐渐被挤到郊区的刚性需求购房者来说无疑是利好，通过普通住宅标准的放宽方式。而按照新界定标准，北京超八成房屋都是普宅，不仅有利于鼓励自住需求，降低了购房者负担，减少刚需首次置业税负。因此,涉及的营业税、契税等减免的税费根据不同房屋类型从几万到十几万不等。另外是市场上一些四类“伪豪宅”得到解放。虽然政策放宽，但是只针对购房者购买第一套房。第二套房以上购房者无论购买豪宅还是普通住宅依然需要缴纳3%的契税。

  未来调控政策应该更加人性化，不可一刀切，避免自伤市场，应该多给自住需求的保障政策。对开发商调整产品结构和规划设计具有指导意义，将影响开发商多设计销售中低户型的刚需房源，而目前市场销售情况良好的项目也大部分是低价刚需房，这说明北京楼市已经明显见到了调控的效果。

  三，为什么北京新政铁定“推涨”挤高房价？你的理由是什么？

  著名房地产专家、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫认为，北京“受优惠政策普通住房的价格上限”新政，哪叫“限价令”，犹如上海“限降令”，其结果成为“涨价令”，拉高北京整体房价，甚至引起开发商扛调控的强烈欲望，应该废掉，或者再调整，再下降其价格低于市场平均价格的10%以上。其理由一，北京的“受优惠政策普通住房的价格上限”高于市场商品房整体价格，甚至过于高端产品价格。其理由二，受优惠政策普通住房的价格上限”的价格，远远高于北京购房者的实际经济支付承担能力，而普通收入人群和外来农民工的收入根本负担不起。

  其理由三，“受优惠政策普通住房的价格上限”的政策将影响到市场准备下降房价或打大折扣的开发商，会继续上涨房价，避免被砸售楼处。当然，也导致市场上中低产品楼盘纷纷上涨房价的恶性哄抬现象。其四，“受优惠政策普通住房的价格上限”的政策可能引起市场的购房者恐慌，纷纷入市抢购，推高房价，导致今年价格控制目标失控。

  其五，“受优惠政策普通住房的价格上限”的政策并不是所谓的“一房一价”，而是按照城市区域和行政区域板块及交通划分的。“受优惠政策普通住房的价格上限”的参考楼盘价格，是按照高于高端楼盘价格和高于市场平均价格确定的。如果根据2011年11月18日国家统计局和北京住建部门发布《10月北京房地产市场价格报告》，“受优惠政策普通住房的价格上限”超过这两份政府官方权威报告。另外是即使剔除北京房价中包括保障房在内的统计数据，“受优惠政策普通住房的价格上限”也比北京新建普通住房成交均价要高。

  2011年10月16日，北京市房地产交易管理官方统计显示，今年前9个月北京市新建普通住房成交均价14058元/平方米，比去年全年的14847元/平方米低5.3%，继续保持“稳中有降”态势。统计显示，今年1~9月，作为北京市房价控制目标的新建普通住房，共签约5.4万套，占同期新建住房成交总量的85.4%。1~9月，北京市新建商品住房中，居民首次购房占比达88.5%，较新政前提高了13.5个百分点，自住型购房需求得到较好满足。

  2011年11月11日，北京房地产业协会举行北京房地产市场情况分析会透露，前10月北京新建普通住房成交均价为14083元／平方米，较去年全年降低5．1％，北京房价继续呈现稳中有降的趋势。据北京房地产业协会统计，在严厉的政策调控作用下，前10月北京新建普通住房成交5．8万套，占新建住房成交总量的85．1％；成交均价为14083元／平方米，较去年全年水平低5．1％。居民家庭首次购房持续8个月保持在90％左右，投机投资需求被基本挤出，居民自住需求得到较好满足。10月份，北京一、二手住房成交均价双双回落，新建商品住房和二手住房成交均价分别为20670元／平方米和17100元／平方米，环比分别下降8．5％和2．5％，其中二手房价连续四个月回落，基本回到去年同期水平，主要区域普遍下降。

北京市享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知

  北京市住房和城乡建设委员会
  北京市地方税务局
  关于公布本市享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知

  各有关单位：

  为合理引导住房消费，根据《国务院办公厅转发关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）相关规定，结合北京实际，自2011年12月10日起，本市享受优惠政策普通住房平均交易价格调整为按照全市住房平均交易价格结合区位调整系数确定。其中，全市住房平均交易价格为2010年成交均价每平方米建筑面积18000元，区位调整系数按照《北京市享受优惠政策普通住房平均交易价格区位调整系数表》（见附件）确定。全市住房平均交易价格和区位调整系数将根据本市住房市场变化等情况适时调整和公布。

  享受优惠政策的普通住房，应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上;单套建筑面积在140（含）平方米以下;实际成交价格低于按本通知标准确定的所在区域普通住房平均交易价格1.2倍以下。

  购买新建商品住房的纳税人在2011年12月10日（含）以后申报缴纳契税的，以及存量住房交易的纳税人在2011年12月10日（含）以后办理存量房买卖合同（网上）签约的，按照本通知规定标准认定是否享受相关税收优惠政策。

特此通知。

  附件：北京市享受优惠政策普通住房平均交易价格区位调整系数表

  注：北部与南部六环内分界线自西向东为：六环路（卧龙岗桥）—莲石西路—五环路（衙门口桥）—莲石东路—西四环中路（南沙窝桥）—莲花池西路—莲花池东路—（天宁寺桥）—广安门北滨河路—（广安门桥）—广安门内大街—骡马市大街—珠市口西大街—珠市口东大街—广渠门内大街—广渠门外大街—广渠路—东四环中路（大郊亭桥）—东四环中路—东四环中路（四惠桥）—京通快速路—五环路（远通桥）—京通快速路—（双会桥）—双桥东路—京哈高速公路—六环路（施园桥）。

二○一一年十一月二十二日

北京 新建商品房价格指数         二手房价格指数           新建住宅价格指数

  209年，国家统计局发布9月-12月70个大中城市价格指数
  2009年
  9月   环比上涨0.1%  同比下跌1.8%  环比上涨0.4%  同比上涨3.6%
  10月  环比下跌0.1%  同比下跌1.5%  环比上涨0.6%  同比上涨4.3%
  11月  环比上涨1.3%  同比上涨1.0%  环比上涨3.0%  同比上涨8.0%
  12月  环比上涨1.5%  同比上涨2.9%  环比上涨4.5%  同比上涨3.2%

  2011年1月18日，国家统计局发布1月-12月70个大中城市价格指数
  2010
  1月   环比上涨0.5%   同比上涨4.0%  环比上涨2.5%  同比上涨16%
  2月   环比下跌0.2%   同比上涨4.0%  环比上涨0.8%  同比上涨16.9%
  3月   环比上涨1.2%   同比上涨5.4%  环比上涨2.0%  同比上涨19%
  4月   环比上涨2.9%   同比上涨8.4%  环比上涨2.6%  同比上涨21.5%
  5月   环比下跌1.6%   同比上涨6.8%  环比上涨0.9%  同比上涨22%
  6月   环比下跌0.9%   同比上涨5.7%  环比涨停      同比上涨21.5%
  7月   环比下跌0.5%   同比上涨5.0%  环比上涨0.1%  同比上涨20.1%
  8月   环比下跌0.2%   同比上涨4.7%  环比涨停      同比上涨18.6%
  9月   环比上涨0.3%   同比上涨4.8%  环比上涨0.1%  同比上涨18.2%
  10月  环比上涨0.1%   同比上涨5.0%  环比涨停      同比上涨17.5%
  11月  环比上涨0.4%   同比上涨3.9%  环比上涨0.1%  同比上涨14.3%
  12月  环比上涨0.3%   同比上涨2.6%  环比上涨0.2%  同比上涨9.9%

  2011年，国家统计局发布1月-10月70个大中城市价格指数
  2011年
  1月   环比上涨1%   同比上涨9.1%  环比上涨0.3% 同比上涨2.6%    环比上涨0.8%   同比上涨6.8%
  2月   环比上涨0.5% 同比上涨8.4%  环比上涨0.4% 同比上涨2.9%    环比上涨0.4%   同比上涨6.8%
  3月   环比涨停     同比上涨6.2%  环比下跌0.1% 同比上涨1.9%    环比涨停       同比上涨4.9%
  4月   环比上涨0.1% 同比上涨3.4%  环比上涨0.1% 同比下降0.7%    环比上涨0.1%   同比上涨2.8%
  5月   环比上涨0.2% 同比上涨2.6%  环比下跌0.2% 同比上涨0.6%    环比上涨0.1%   同比上涨2.1%
  6月   环比上涨0.1% 同比上涨2.7%  环比下跌0.1% 同比上涨1.4%    环比涨停       同比上涨2.2%
  7月   环比涨停     同比上涨2.4%  环比上涨0.1% 同比上涨1.8%    环比涨停       同比上涨1.9%
  8月   环比涨停     同比上涨2.4%  环比上涨涨停 同比上涨1.9%    环比涨停       同比上涨1.9%
  9月   环比涨停     同比上涨2.5%  环比下跌0.4% 同比上涨1.2%    环比涨停       同比上涨1.8%
  10月  环比下跌0.1% 同比上涨2.2%  环比下跌0.5% 同比上涨0.4%    环比涨停       同比上涨1.7%

谢逸枫

2011年11月26日