最近，由于一些楼盘大幅降价，上海数百名老业主近日在开发商售楼处聚集。随着房市调控政策的加强，调控效力逐渐显现，一些开发商顶不住资金压力，开始进行大幅打折促销。然而，在外界一片叫好之声中，有一批人不干了，那就是一些已经买房的老业主，他们眼看房价下降，资产缩水，便要求开发商赔偿，并且打砸售房部。一些业主打出横幅，要求“开发商还我血汗钱”，表达对销售方的不满，甚至与保安发生冲突。这事不仅在北京、上海发生了，在杭州等地也发生了，不仅现在发生了，在2008年金融危机时也发生了。
按照商品交换的契约精神：交易自由、风险自负，房价下跌的风险应该由买者承担，开发商没必要承担。就像在股市中，难道股票跌了，还要找上市公司、证劵机构赔钱吗？房价下跌，业主们去退房维权，房价上涨时，业主们为什么不去和开发商分享溢价收益，把酒言欢呢？只能涨，不能跌，只能赚，不能赔，天下有这样的好事吗？房地产市场也会有升有降，中国人必须树立契约精神，否则市场经济和社会文明就无从谈起。
投资有风险，入市需谨慎
在市场经济中，商品价格的波动乃是正常情况，没有任何一个商品可以永远只涨不跌。打个比方，如果你上午买的股票10元一股，下午9.5元一股，你去找证监会退退看？你原来买的液晶电视8000元一台，现在3200元一台，你找商家或者厂家退退看。房价上涨时，购房者会和别人分享涨价的利润吗？在房价下调时，为什么要别人承担风险。购房有风险，房价已经很高，为什么还要冒险进入？
“楼市有风险，入市要谨慎”，在当前的大环境下，应该成为人所共知的公益广告。多年来，中国的楼市并没有出现像样的下跌，风险累积到非常高的程度，下跌只是迟早。楼价上涨时期，已购房者莫不欢欣雀跃，期待房价还能涨得高点、再高点，一者显得自己有眼光，二者可以收获投资浮盈。而业主们因为所在楼盘降价心态失衡，或要求退房，或要求开发商退差价，这种现象早在2008年底房价松动时就已经出现过。希望自己所购买的商品房不断升值，这是包括一些投资者在内的所有业主的共同心态。
从目前市场情况来看，销售萎缩、开发商的大部分资金来源都被约束，资金利用成本上涨，这使得降价求量已经是唯一的办法。而且房价下调也符合中央调控的精神。享受了多年泡沫与暴利的楼市，将投资赌在房子上的人们，也应该有所清醒了，增加风险意识了，那种只涨不跌的楼市“博傻时代”已经过去。一些人遇到房价下跌就不满和抗议，这既说明他们缺乏市场风险意识，更说明他们不懂市场规则。这种违背起码的市场契约精神的做法，既不为法律所支持，也得不到公众的同情。但理性投资者必须明白，任何市场都存在价格波动，都有投资风险，而且必须自己承受风险，自己为错误判断和决策埋单。
暴力退房为何理直气壮？
其实，大部分人都清楚地知道：以房价下跌作为去找开发商晦气的理由是站不住脚的，在法理层面也是完全不成立的，但是，为什么还是只要有人振臂一呼，就会一呼百应，大家集合起来都去讨说法呢？暴力退房事件之所以频繁发生，其本质的原因，在于我们目前的这个社会，有一个比契约精神更高层次的、更有力量的规则，这个规则就是两个字：稳定。稳定压倒一切。为了维护稳定，有关政府部门可以采取一切必要的和可能的手段，甚至不惜改变市场规则。稳定压倒一切的规则，在某种程度上演变成权力大于市场的现象。
比如，上海业主抗议房价下跌，有评论就分析，抗议者非常明白，按照合同条款，他们不可能得到补偿，他们的行为简直可以称做“无理取闹”。可“取闹”绝不是“无理”的，相反，“取闹”之后，原本属于市场领域的纠纷开始逐渐演变成社会领域的“群体性事件”，而随着事件性质的改变，事件的相关主体也开始变得多元。一个显而易见的事实是，在如今维稳重于泰山的背景下，只要事情闹得足够大，政府便要基于维护社会稳定的出发点“安抚”抗议者。这样一来，事情就有了转机。
另外，这也涉及一个“成本核算”问题，从目前全国各地已发生的“讨说法”事件看来，“讨说法”的人没有受到治安行政处罚，政府、开发商为了息事宁人，大多采取私下协商的办法，平息纷争。很明显，现在是会哭的孩子有奶吃，而且即使哭了没奶吃，也不要紧，不会有人追究你哭的责任，那么为什么不哭一哭呢？
当然，我们相信那些维权业主一定也有各自一肚皮的委屈和道理，而且我还可以断言，他们与开发商的交易中一定也有不少“具体情况”，他们据此要求退款，也不会是一点合理性都没有的。对他们中的相当一部分人来说，辛辛苦苦积攒了点钱买了套房子，岂料到前10年来房价一直在涨，轮到自己却掉头下跌，怎么不觉得倒霉和生气？因此，我们也很希望开发商能够比较人性化地与业主好好协商、友好解决。毕竟，法庭虽不会支持业主的诉求，但他们若锲而不舍地闹，对开发商来说也不是什么好事。这里有个现成的正面例子：因为iPhone4S的面市，苹果中国公司决定对iPhone4降价，但它允诺，在降价前一月内购买iPhone4的客户，公司予以退还中间的差价部分。
投资者愿赌服输，政府遵重契约精神
著名经济学家许小年说：“维权？什么权？签了合同不认账的权利？您买的冰箱、电视要是降价了，也打上门去维权？炒的股票跌了呢？您是不是觉得这世界上的物价只能涨，不许跌？”作为买卖房屋的投资行为，房价最高点买入是很正常的事情，现在房价降了，却要开发商帮着承担，那为什么房价涨的时候投资者不帮着开发商承担一些呢？如果说既然买房的目的是投资，那么自己就应该愿赌服输。
市场只遵从于经济规律，没有同情失败者之心，这或许很残酷很现实，却能保证必要的公平。冬天菜贵，夏天菜贱，冬天买菜的人怎么不在夏天掀起“退菜潮”？原因很简单：菜价是由市场控制的嘛！你闹没有道理。那么，为什么在衣服、饮食等行业能遵守“契约精神”，到房地产市场就不行了？有人说是因为利益太大；而汽车、电子产品也在降价，为什么不掀起“退车潮”、“退电潮”？
与其他商品不同，在中国，住宅有其特殊的属性：必要且昂贵。有人说，买衣服，跌价了不见你去找卖家退款？有人说，股票亏钱了不见你去砸证券市场？对待业主抗议围攻开发商的情况，政府部门应该根据法律规定加以制止，切勿再以维稳需要强迫开发商低头赔偿。要让消费者在损失中学到投资风险意识，而不是用逆市场的手段给其托底，致使非理性的要求肆意蔓延，影响到市场机制的周期调整，损害市场经济的公平基石。
合同的责任与义务
我们不遵守承诺和不按法律办事的东西太多了。一些人把买房建立在房价只涨不降的基础上，建立在别人买房比自己买的更贵的基础上，建立在别人更吃亏的基础上，这种心理能不能说是小人之心？是不是损人不利己的心理？
从法律上讲，商品房和其他商品一样，都是受合同法和其他的相关法律的约束的，所以购房者跟开发商签订了商品房协议之后，购房者就应当有面对涨跌的心理承受能力。与其它商品生产销售一样，除非在购房之初的合同上就有列明，若遇到房价下跌，开发商需要补偿购房者的差价损失，否则开发商没有为购房者包底的义务和责任。市场经济所遵循的就是双方自愿交易，各自承担属于自己范围之内的风险。在一桩愿买愿卖的住宅交易里，双方都需要遵守交易契约，不能因价格的涨跌而随意毁约，否则就要付出相应的代价。
为什么买房的第一件事是签合同？合同代表的是业主与开发商签下的一份契约：用若干钱，买某一套指定的房子。契约精神是西方文明社会的主流精神，“契约”词源于拉丁文，原为交易，其本质是一种契约自由的理念？所谓契约精神是指存在于商品经济社会，而由此派生的契约关系与内在的原则，是一种自由、平等、守信的精神。缔约者内心之中存在契约守信精神， 缔约双方基于守信，在订约时不欺诈、不隐瞒真实情况、不恶意缔约、履行契约时完全履行，同时尽必要的善良管理人、照顾、保管等附随义务。
市场经济的灵魂——契约精神
契约精神是市场经济之魂，其重要性不亚于稳定。至少，两者是个平等关系吧。此番退房潮事件中，绝大多数评论表达出对于国人缺乏契约精神的忧虑。如果将契约精神归结为西方文明的产物，认为中国社会历来缺少契约，缺少契约文化的资源，是一种常识性的误解。孔子在《论语》中说：“人而无信，不知其可也。”中国俗语里，也有“君子一言，驷马难追”的说法。中国晋商在经营实战中也把信誉视为命根，坚持信誉第一。这些都有一个明确的价值取向，即在中国文化最底层，向来没有排斥“诚信”，没有违背“契约精神”。
但观察中国社会，其中的契约文化资源并不丰厚，这是事实。比较而言，许多人更沉迷于不按规则出牌，习惯于从破坏规则中获得短期利益，乐于把破坏游戏规则当成智慧的象征。对规则缺少足够的尊重。举个例子说，中国古代有个人们耳熟能详的故事，叫做田忌赛马。在千百年来的解读中，人们往往都将此事视为聪明有才的表现。但在某种意义上，这个故事亦表达出了对契约的破坏。如果游戏规则清楚规定，必须上马对上马，中马对中马，下马对下马，而一方拿下马对上马，就是对游戏规则的破坏，就是契约精神的一种丧失。
自卢梭的《社会契约论》起，契约精神成为法国人最为推崇和骄傲的美德。所谓契约精神，就是平等、尚法、守信。随着商品经济的发展，尊重并履行契约精神变成普世价值观。作为一种价值观，契约精神很容易为人所接受，中国社会亦不例外，但能接受和愿意恪守是两回事情。现实商业活动当中，之所以潜规则大行其道，之所以商业贿赂案件畸多，之所以还将不按规则出牌视为智慧，就是因为在文化深处，人们没有真正尊重契约精神，缺少对法治精神的真正信仰。
没有买卖，就没有契约。商业契约精神实际很简单，就是说话算数，一旦作出了承诺必须要执行，而且是不打任何折扣的执行。我们整天看到的都是不履约，从个人不履约、企业不履约到政府不履约，不履约带来的结果完全是破坏性的。有些时候，甚至一些政府部门与官员带头破坏游戏规则，不尊重公平价值，起到了非常不好的负面作用。重建契约精神，在制度层面，首先就需要公权带头——唯有公权受到法律的严厉约束，契约精神的张扬才有真正的可能。
契约精神的一个重要特征就是公平与平等。商业现实中契约容易被破坏，即是因为公平与平等这样的基本价值诉求也常常被漠视。正在发生的开发商与业主间的纠葛，不是什么大事。但在契约面前，无所谓大事小事，正如在规则面前，强者弱者当一律平等。契约精神的核心，是更好地保护人们的自由和利益，每一个人想要自己的合法权益得到保护，就必须尊重契约，而不是靠“闹”取胜。梅因在《古代法》中提到：迄今为止，人类最伟大的进步就是从身份到契约。是的，市场经济最讲究的契约精神，是对合同的遵守，对承诺的遵守。（文/风青杨）