谢逸枫：公积金贷款松绑 调控拐点探底
公积金贷款松绑“代替”限购政策？

  导语：2011年10月21日，南京市公积金管理中心出台新政策，宣布从10月24日起，南京个人住房公积金最高可贷款额度由现在的20万重新恢复至30万。同时，还对公积金二次贷款予以一定程度的松绑，公布适用人群。南京公积金管理中心政策调整内容为：恢复最高可贷款额度，将最高贷款额度由20万元/人、40万人/户，恢复为去年2月份调整之前的30万元/人、60万元/户。2010年2月份，由于市场购房需求旺盛，南京公积金“蓄水池”濒临干涸，管理部门将贷款上限调低至20万元/人、暂定二次贷款。而随着公积金归集量再度回升，公积金贷款政策开始放松。

  在公布公积金新规同时，南京公积金管理中心还对1-9月份南京公积金各项指标作出详细的解释。相关工作人员表示，截止2011年9月底，全市共有29331个单位、1655576个职工以及102个自由职业者建立住房公积金制度，累计归集570.22亿元，累计提取283.93亿元，归集余额为286.29亿元。今年前9个月，累计发放贷款额度为251711户，额度为438.38亿元，贷款余额为228.29亿元。值得注意的是，南京公积金管理中心还对廉租房建设给予了很大支持，共提供资金7.35亿元。

（2005年-2011年南京历年公积金贷款调整表）

  举个例子，购房者王女士距离退休还有30年，每月个人公积金缴存额度为240元，缴存比例为10%。现行还贷系数为0.3，可贷额度=借款人住房公积金月缴存额/借款人住房公积金缴存比例?个人还贷能力系数?2(月)?实际可贷年限。简单计算可知王女士可贷款额度为25.92万元。若按调整后的30万元/人的上限，由于25.92万元小于20万元，林女士实际能贷到25.92万元，可比之前多贷5.92万元。

  在宣布贷款额度提升的同时，公积金管理部门还对公积金二次贷款进行一定程度上的松绑，有两类人群受惠较大。首先，夫妻双方及未成年子女卖掉名下唯一房产，再次购买住房时，若能提供首套房购房证明，可以再次申请住房公积金贷款。其次，夫妻双方及未成年子女原人均住房建筑面积小于南京市人均住房建筑面积(编者注：按照南京公积金管理处提供的数据，南京人均住房建筑面积为32㎡。)，在原公积金贷款结算清楚的情况下，新购住房可以再次申请住房公积金贷款。

  南京公积金对以上两种情况首付及利率情况进行了解释。如果夫妻双方及未成年子女首次购房，只要有购房资格证明，贷款利率按照公积金基准利率执行;如果家庭从未申请过公积金贷款，在卖掉唯一住房后，再次购房时，贷款利率按照基准利率执行。如果夫妻双方及未成年子女申请过公积金贷款，全部结清并卖掉唯一住房后，再次购房者虽然可以贷款公积金，但首付款不得低于购房总价的6成，利率需在基准利率基础上上浮1.1%。另外一种情况，如果家庭日均住房建筑面积低于全市人均，原有公积金结算清楚后，再次（二次）申请住房公积金时，首付款不得低于6成，利率需要上浮10%。

  一，为什么放松公积金贷款？你怎么看？是否引起跟风？

  著名房地产经济学家、广东刀客地产顾问机构董事长谢逸枫认为:“公积金贷款政策松绑主要是地方政府扛不住，其次是属于市场行为，因为南京公积金保有量已经足够支撑从20万/人恢复到30万/人。在公积金缴存人群中，51.1%的人低于平均水平。而受“银根”紧缩的影响，刚需人群置业受到极大的抑制。最后是这一举措也是为了响应中央号召，一定程度上缓解中低收入家庭置业资金不足的问题。另外是减少限购政策对刚性需求和改善需求的政策负面影响，鼓励和支持刚性需求和改善需求的购房解决住房问题。

  当然，在一定程度上帮助购房者减轻购房的压力。但是，在房地产政策调控深度调整期，把公积金贷款政策松绑，意味着房地产调控“拐点”出现，特别是表明货币收紧政策开始“变相”放松，对抗限购政策，为楼市“托市”的嫌疑特别大。

  著名房地产经济学家、广东刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示:“2011年10月21日-22日国务院温总理在广场南宁考察时,再三坚决强调,要巩固楼市调控,而温总理继续加强调控的话刚刚结束,南京就开始放松公积金贷款的政策,貌似与中央政府对抗。因此，毫不客气地说，在楼市调控正处于“生死存亡”最关键时期，较之此前佛山松绑限购政策，南京松绑公积金贷款是地方政府政策调控执行松绑的信号，变相执行国务院的政策，无异于给直接帮助开发商卖房，是地道的彻头彻尾“救市”行为。”

  著名房地产经济学家、广东刀客地产顾问机构董事长谢逸枫称:“毫无疑问，南京公积金贷款政策松绑具有“示范”的现实意义，必然成为各个地方政府将会纷纷积极响应，而闻风四动的跟风效仿，作为放松公积金贷款政策“样本”。特别是佛山限购政策12个小时后“突然”紧急之后，而南京公积金贷款政策松绑已经超过了这个时间节点，说明金积金贷款政策松绑已获得住建部和省住建厅的默认和允许。可想而知，金积金贷款政策松绑表示上面是支持的态度。”

  著名房地产经济学家、广东刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示:“一旦各个城市的公积金贷款政策松绑，市场又重现大量的购房者积极入市的现象，不利今年房价控制目标，不利房地产市场调控的政策执行。甚至导致房价因购房需求的爆发，房价又出现报复反弹上涨的恶性循环。”

  著名房地产经济学家、广东刀客地产顾问机构董事长谢逸枫指出:“公积金贷款政策松绑对抗限购，消除负面影响。一方面是引导因限购被压制的购房需求，特别是公积金缴存额度较高的改善型客户。另一方面是受“银根”紧缩的影响，刚需人群置业受到极大的抑制。这一举措也是为了响应中央号召，一定程度上缓解中低收入家庭置业资金不足的问题。

  不过，在没有把解决好市场供求关系和土地财政及房地产项目资本金的问题等把国务院原来政策全部执到位之前，放松货币政策只能够说明地方政府已经不再犹豫房价是否上涨，只在乎楼市过度低迷将导致地方政府推地计划和土地出让金收入及经济发展受到影响，甚至因土地财政减少而完成不了保障房开工计划和政治业绩等。”

  三，公积金贷款额度提高和贷款范围扩大，对楼市有何影响？

  著名房地产经济学家、广东刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示:“不仅为市场购房主力军的购房者提高了购房经济支付能力和购买贷款条件，下降了置业门槛，也刺激市场更多市场购买力，扩大销售成交都是非常有利的，并且有利南京房地产市场市场稳定发展和开发商资金回收，减少因货币政策收紧的资金压力，增强市场信心。

  因此，公积金贷款政策松绑最有利的是对市场上两类购房人群，特别是对市场首次型的刚性需求和改善型购的二次购房者。在一定程度上缓慢了开发商销售回笼资金的压力。由于市场上投资投机炒房性的购房者受到调控的挤压，丧失购房者的足够，目前开发商主要的价格优惠政策就是针对首次购买的刚性需求和改善型的二次置业者及。毫无疑问，公积金贷款政策松绑犹如给市场一场甘雨，可谓起到楼市信心和市场回暖具有推波助澜的积极效果。”

  四，你认为公积金贷款松绑比限购政策放松有何意义？怎么看？是否意味着限购政策有放松的信号？

  著名房地产经济学家、广东刀客地产顾问机构董事长谢逸枫指出:“南京公积金贷款松绑比佛山放松限购政策做法更加“聪明”，显示出地方政府揣摩中央政府房地产调控的心理达到登峰造极的程度。比明目张胆的佛山放宽限购令要好，最主要是不会受到住建部和省政府的强烈反对和点名暂停执行政策。毕竟佛山限购政策放松到叫调执行，给地方政府政策执行的教训就是一个活生生的反面‘教材’。因此，放宽公积金上限和扩大贷款范围，比变相放松限购的政策更加具有“技术”的战略思想，高人一大。不仅能对楼市带来信心，刺激更多购房的购买力，促进市场销售成交，减缓开发商资金压力，最关键是比限购政策放松更加‘隐蔽性’，不会被“上面”轻易“叫停”，也不会轻易引起市场舆论的过分关注，避免被讨伐而难产的下场。”

  著名房地产经济学家、广东刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示:“可以预测到，南京出台的公积金贷款“新政”不仅提振楼市信心，关键是让受贷款抑制的购买力爆发，未来离限购政策放松越来越近了。虽然受到限购政策的影响，对于本地人可以购买二套以上，具有购买资格的购房者来讲，公积金上限提高，对改善型客群是非常有利的。而对于刚需客群，更是起到资金“解渴”的效果。况且，房价上涨的预期比下降的强烈，公积金上限的提升可以加快购房的置业计划。”

谢逸枫

2011年10月23日