谢逸枫：2011年一线楼市库存压力巨大
2011年1月4日，2011年首个交易日，房地产板块全线反弹，板块整体涨幅逾5%，远超其他板块，金地集团、首开股份、滨江集团、荣盛发展、世茂股份涨停，地产龙头保利地产接近涨停，万科A和招商地产涨幅均超7%。 房地产的另一个信息是巨量库存。最新数据显示，北京、重庆、宁波、广州等热点城市的可售住宅存量都接近或超过10万套。笔者接受《经济参考报》采访认为，资金链暂无忧降低开发商推盘意愿，政策持续高压或“挤”出楼市库存。由于资金链的相对宽松和对后市的乐观预期，在一定程度上降低了部分开发商此前的推盘意愿。近日中央和有关部门的表态已透露楼市调控将从严从紧，如开发商资金压力继续增加，不排除未来一段时间出现加速去库存化的可能。
根据《经济参考报》报道，目前全国大部分城市的数据显示，部分热点城市可售住宅存量高企。尤其是部分热点城市成交量和可售住宅存量正呈双双增长态势。据中国指数研究院最新数据，上周（2010年12月27日-2011年1月2日）监测的35个城市中，22个城市成交量环比上涨，20个城市涨幅超10%，4个城市成交量涨幅在100%以上。重点城市中，6地成交量环比上涨，杭州涨幅最大，达34.45%，北京、重庆和成都涨幅均在20%左右。
成交放量的同时，部分热点城市可售住宅存量也居高不下。中国指数研究院统计显示，截止到1月2日，北京市共有102452套商品住宅可售，可售面积达1294.62万平方米。重庆、宁波等热点城市的可售住宅存量也颇为可观，可售套数分别为93717套和99268套，可售面积分别达到了942.03万平方米和679.8万平方米。另据中银国际最近发布的一份报告，截至2010年12月底，成都、武汉的可售面积分别达到1628万平方米和1265万平方米，存量消化月数（10年平均）分别为22个月和10个月。
2010年1月，有媒介报道，合富预测2010年广州十区一手住宅供应量为7.4万套，其中新增为4.9万套、余货为2.5万套。2011年1月1日，广州日报报道：合富辉煌市场研究部的最新预测显示，2011年广州市十区货量合计约有6.5万套，与2010年基本持平。其中新增新货约5.7万套，而2010年拿到预售但未推出货量则有0.8万套。2011年1月2日，南方都市报报道：合富辉煌集团市场研究部发布最新监测报告数据显示，2011年广州全市商品住宅新货合计约有6.5万套，与2010年基本持平，房价仍有10%左右的上升动力，抑制需求的调控政策高压也将继续维持。报告指出，全市新增商品住宅当中，新盘新货数量约5.7万套，2010年具备预售条件但未推出的新货则有0.8万套。但是根据广州阳光家缘网公布的一手住宅可售数量十区二市为36501套、十区为29614套；未售数量十区二市为73430套、十区为57953套。
如果按照同行朋友对此怀疑的数据分析，不知道合富预测的新货和货量包不包括这些可售和未售住宅？如果按广州日报的报道似乎2010年只有6.5万套货量，新货是5.7万套，余货0.8万套；而按南方都市报的报道似乎是2010年新货合计有6.5万套，其中有0.8万套具备预售条件但未推出。如果说5.7万套是已经拿了预售证还未推出的货量，这与阳光家缘的数据还有些接近；但今年新增的供应量又怎么可能只有0.8万套呢？如果2011年新货与2010年新货4.9万套持平，那今年的供应量应该是5.7万套余货加上4.9万套新货才对，这样供应量就超过10万套了。
目前部分热点城市库存量保持在高位，其中的一个原因是限购令等政策措施的出台。 2010年4月，北京出台包括限购令在内的落实“国十条”地方细则，随后多个城市相继出台限购政策，其中，福州、厦门、海口等地规定限购令至2010年12月31日到期。不过，最新消息称，福州、厦门、海口等城市日前决定，2011年将顺延执行此项政策，北京、上海、广州、深圳等地也已明确表态，今年将继续执行包括“限购令”在内的楼市调控政策。对于未来一段时间内的库存走向，预计2011年楼市的供应量将出现30%的增长，而销售将出现10%左右的增长，房地产市场的可售面积将出现缓慢的增长。2010年11月份重点城市（北京、上海、深圳、杭州、重庆、武汉）新建商品住宅可售面积为4735.25万平方米，比4月份4350万平方米上升了8.1%，近八个月保持缓慢上升的态势。随着2009年中期以来大量新开工面积转化为有效供给，商品房的可售面积有望进一步上升。
不过，有些城市的供应依然紧缺，虽然成交下降。例如，从深圳近十年来的全年销售面积数据看，2010年深圳新房销售量创近十年来最低。2011年1月2日，深圳房地产信息网发布2010年深圳新房成交情况，统计结果显示，2010年全市新房共成交面积约320.97万平方米，共成交36729套，成交均价20205元/平方米。以上三项数据与2009年相比，成交面积及成交量均下跌超过一半，成交均价则上涨近500元/平方米。据深圳市规划和国土委网站新房的成交情况看，龙岗、宝安、南山仍然是新房集中成交的三大区域，成交量占全市总量近92%。从深圳近十年来的全年销售面积数据看，2010年深圳新房销售量创近十年来最低。2010年深圳楼市销售量严重下滑的主要原因是需求被压抑，现在一旦政策放松，房地产市场就很有可能出现房价报复性反弹的现象。其实，2011年随着各项调控政策的出台和落实，房价上涨依然存在巨大的压力，估计2011年深圳的房价上涨幅度继续保持在15%-30%。
于2010年12月31日到期的海口、福州、厦门与温州等四城市亦明确继续执行。部分未明确政策限期的城市则暂时不会取消限购政策的时间表。据经济之声《财经早报》消息，北京、上海、广州、深圳四大一线城市明确2011年将继续执行包括“限购令”在内的楼市调控政策。此前，于2010年12月31日到期的海口、福州、厦门与温州等四城市已经明确，将继续执行该政策。海口市政府1月2日出台了《关于进一步贯彻实施促进房地产市场平衡健康发展政策的意见》显示，2011年1月1日起，海口市及外省市居民家庭可于海口新购买一套商品住房。同一天，广州市国土房管局相关负责人向媒体透露，广州于2010年10月15日出台的“限购令”并未设置结束时间，2011年将会继续实施限购措施。2010年12月28日，深圳市规划国土委员会相关人士澄清2011年1月1日取消深圳限购令的传言时也表示，目前尚未接到取消限购令的时间表，深圳限购令还将继续严格执行。
现状大房企资金链暂无忧，楼市可售住宅存量高企的背后，是房地产企业尤其是实力雄厚的开发商资金链短期依然无忧的现实。从资金链条上看，由于目前房价仍然处于高位，再加上2010年四季度以来成交量的回升，因此总的来看开发商的资金目前依然够用，尤其是大地产公司无论是现金储备还是融资渠道都较小型地产公司更具优势。在存货方面，大型地产公司的存货占比则仍在高位。由于销售比较快，因此开发商的资金链目前并不紧张。
实际上，2010年12月以来大地产公司的频频拿地的举动，也证实了以上的判断。据中原地产2010年重点监测的12个城市数据，截至12月中旬，各地累计供应居住用地9422公顷，超过2009年全年9017公顷的水平。12月份，招商、保利、金地等地产龙头在土地市场表现尤为活跃，多个土地拍卖现场都活跃着他们的身影。 2010年12月24日，招商地产以18.6亿元的总成交价取得南京河西新城编号为2010G54地块使用权，总面积为48477.6平方米。而稍早之前金地集团公告显示，其以19.1亿元的成本取得了北京市房山区30.4万平方米的规划建筑面积使用权，除此之外，金地集团还分别在深圳和沈阳以6.45亿元和11.08亿元的成本取得了11.8万平方米的规划建筑面积和19.8万平方米的规划总占地面积使用权。
2010年12月27日，保利地产携手北京金成华房地产开发有限公司，以8.8亿元拿下北京昌平区沙河镇南一村居住项目用地。至此，12月份，保利斥资近107亿元在全国拿下了8幅地块，其中，分布在绍兴和广州的4块地，先后创造了区域单价“地王”。 同一天，中信地产以22.7亿元中标北京亦庄地块。该地块折合楼面价18000元/平方米，与2009年12月成交的亦庄新城III-1街区F地块创造的区域最高单价18013元/平方米基本持平。 资金链是决定开发商推盘意愿的一个重要因素，在资金链短期无忧的情况下，部分资金充裕的大开发商的推盘意愿自然不高。
除了资金面上的相对宽松外，对未来市场的预期也在很大程度上决定着开发商的推盘意愿。既然机构和购房者大多比较认同2011年房价还会呈上涨趋势，那么我们为什么不选择随个好行情、卖个好价钱呢？ 虽然有些开发商对楼市后续走势持乐观态度，但新近传出的政策信号并没有松动迹象，尤其是中央高层和相关主管部门的表态已不断提醒市场各方不要对调控可能放松存有幻想。
2010年12月23日，商务部再发限外令，禁止外资买卖境内物业套利。商务部版六条“限外令”，1是切实加强涉及外汇流入类房地产项目的审查。2是对境外资本在境内设立房地产企业，不得通过购买、出售境内已建/在建房地产物业进行套利。3是不得审批涉及房地产开发经营业务的投资性公司。4是严格审核返程投资类房地产企业，严格控制以返程投资方式设立境内房地产企业。5是进一步加强对并购、股权出资等方式新设/增资的房地产项目的审批监管和数据审核。6是加强对当地招商引资工作的服务与指导，积极发展绿色节能环保建筑。针对外资加速流入中国楼市，商务部正加大审查力度，对跨境投融资活动加强监控和防范，抑制投机性投资。
商务部办公厅发布《关于加强外商投资房地产业审批备案管理的通知》（下称《通知》），要求进一步加强对并购、股权出资等方式新设或增资的房地产项目的审批监管和数据审核；对境外资本在境内设立房地产企业，不得通过购买、出售境内已建/在建房地产物业进行套利。这份《通知》的签署日期为今年11月22日。如果执行严格，境外资本流入境内项目难度将加大，投资获利行为将受抑制。今年11月，国家外汇管理局曾发布规定，要求境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房，在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。
中共中央政治局常委、国务院总理温家宝2010年12月26日通过中央人民广播电台与网友交流时表示，一定要使房价能够保持在一个合理水平，要为实现这个目标而努力，绝不会退缩。中共中央政治局常委、国务院副总理李克强2010年12月27日出席全国财政工作座谈会时也强调，要坚持房地产市场调控不动摇。
2010年12月29日住房和城乡建设部再次明确，2011年住房城乡建设系统将继续坚定不移地加强房地产市场调控。在土地市场，继发文坚决抑制少数城市地价过快上涨趋势之后，国土资源部2010年12月30日又公布了因房地产开发企业自身原因造成且尚未处置的26宗住宅闲置土地相关情况，此举旨在表明2011年在整顿土地市场方面将有强有力举措。 除了频频释放的调控政策信号外，加息等宏观调控措施也在一定程度上影响着市场各方对楼市后续走势的预期。
中国人民大学经济研究所近日发布中国宏观经济报告指出，明年上半年房地产业资金状况将发生逆转，资金需求压力将加大。从12月开始，中国房地产企业逐次进入还款高峰。这份报告预测，应付款增速累计可能超过30%。由于销售下滑、贷款门槛提高、上市公司增发、票据融资难度加大等因素，中国房地产业的资金来源将进一步变窄。今年以来，中国房地产业开发投资和新上马项目的剧增，同样会在明年上半年带来巨大资金需求。今年前10个月，中国住宅新开工面积累计同比增长60.8%，比前年和去年同期分别高出53.9和60.4个百分点。
年底临近，银行放贷额度已经吃紧，甚至有银行停发房贷，今年年底银行可谓“很差钱”。一是房贷额度很“紧”。为打击房地产过度投机，今年以来房贷政策祭出重拳，除提高首套房、二套房首付外，还禁止发放三套房贷款，银行人士感叹最多的是，今年贷款很严格，额度很紧张。4月15日，国务院颁令，二套房首付款不得低于50%，两日后，新“国十条”发布，规定商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。9月29日，“国五条”出台，其中规定首套房首付比例提至不低于30%;房价过高、上涨过快的城市将限定家庭购房套数等。另外，在贷款优惠利率上，银行普遍提高首套房贷优惠利率，7折优惠利率已成历史，同时，二套房贷利率在基准利率基础上上浮10%。而在二三套房贷认定上，一改以往通过查询信用记录确定购房套数的方法，而是采取更为严格的“既认房又认贷”，再次将众多打算贷款买房的投资者挡在购房门槛外。
二是加息及上调准备金率。是否加息是今年央行面临的一个两难选择，从年初央行上调存款准备金率开始，市场就一直存在加息的预期，但对是否应加息的看法则有不同意见。直至10月20日，央行3年来首次加息，靴子终于落地。另外，上调存贷款基准利率25个基点，一年期存款基准利率由2.25%提高到2.50%;一年期贷款基准利率由5.31%提高到5.56%。而为应对物价上涨和通胀压力，央行多次上调大银行的存款准备金率至18.5%，中小银行的准备金率上调至16.5%，完成存款准备金缴款后，银行体系资金面变得非常紧张。
中国人民银行决定，自2010年12月26日起再度上调金融机构人民币存贷款基准利率。此次加息增大了开发商的融资成本，使得开发商资金流动性进一步收紧。此举将再次对楼市资金造成考验，央行年内已实施6次上调存款准备金率及二次加息，其叠加效应将对楼市形成“温水煮青蛙”的调控效果。 虽然整体资金状况尚可，但在目前开发商的资金构成中，开发贷款和预收款（按揭贷款）增速出现了大幅回落。开发贷款目前在低位徘徊，而按揭贷款虽然出现了小幅环比上升，但未来不太可能出现大幅增长。在自筹资金方面，2010年7月以后则始终在高位震荡，出现大幅增长的可能性也较小。因此，预计2011年整个房地产市场的资金链将进一步趋紧。如开发商资金压力继续增加，不排除未来一段时间内出现加速去库存化的可能。
三是史上最大规模再融资。2009年，为恢复经济增长，国家出台4万亿经济刺激计划，同时伴随着贷款的高速增长，而过度放贷给银行带来的后遗症今年开始显现，再加上为了提前按新巴塞尔协议提高的资本充足监管做准备，银行不得不面临资本补充压力，史上最大规模的银行再融资也接踵而至。年初中行率先公布再融资计划后，交行、工行、建行也相继抛出了A+H再融资方案，再加上招行、兴业等股份制银行在内，今年有10年银行实现再融资。近期，随着工行H股配股结束，今年银行业融资落幕，仅三大行配股融资合计约1667亿元。
四是农行和光大IPO。经历了漫长时间的筹备，农行IPO今年终于成行，农行的上市具有历史意义，标志着我国四大行上市正式收官。7月15日和16日，农行在上海和香港两地上市，此次IPO以221亿美元募资金额，成为截至当时全球最大的IPO。在农行上市一个月后，光大银行也紧随其后，发行价格为每股3.10元，对应的市盈率为16.40倍。超额配售后最终发行数量为70亿股。从7月22日招股书披露到挂牌上市，历时仅28天，光大银行创下了A股IPO最快纪录。
五是乱收费收发公众不满。由收取点钞费、提高跨行取款手续费引起的银行收费风波在2010年席卷全国，一时间对于银行收费项目争议很大。今年5月，有媒体报道北京一储户在农行存300枚硬币时，竟被收取了6元点钞费，该事件瞬间闹得沸沸扬扬。随后，包括广发行在内的银行将跨行取款手续费由此前的2元/笔上调至4元/笔，以及在柜台打印半年账单甚至要收取60元的费用等诸多收费项目被媒体曝光;此外，包括小额账户管理费、密码重置费等的收取，也激起公众不满。
六是银行“参股”保险公司。银保联姻渐成趋势，在去年银监会发布《商业银行投资保险公司股权试点管理办法》，并确定工行、交行、建行、北京银行为首批投资保险公司股权试点银行后，今年银行参股保险公司进入收获阶段。10月底，工行宣布以12亿人民币收购金盛人寿60%股权，交易完成后，金盛保险更名为工银安盛人寿。至此，首批四家行试点投资险企的股权均浮出水面。其实，最早成行的是今年1月交行从中国人寿手中接过中保康联人寿51%的股权，并改名为“交银康联人寿”，今年5月，北京银行入股首创安泰人寿，后更名为中荷人寿，而中国银行通过全资子公司中银保险控股恒安标准人寿也已获批，建行参股太平洋安泰也几无悬念。
七是银信合作理财产品叫停。去年底以来，银信合作叫停声紧，今年8月11日，银监会正式发布《关于规范银信理财合作业务有关事项的通知》，通知对融资类信托项目有所规定，如信托公司融资类业务余额占银信理财合作业务余额的比例不得高于30%;要求商业银行将此前的表外资产在今明两年转入表内，并按照150%的拨备覆盖率要求计提拨备，同时大型银行应按照11.5%、中小银行按照10%的资本充足率要求计提资本。
八是债券融资成融资新渠道。下半年以来，信贷政策的缩紧让企业从银行贷款也陷入困境。浦发银行广州分行有关负责人向记者透露，企业已开始另觅他径，短期融资券、中期票据、中小企业集合票据等非金融企业债务融资工具已成为企业重要的直接融资渠道。2010年以来累计发行额达到1.15万亿元，占本年企业直接债务融资规模的76%。目前，我国企业债券融资远远落后于美国和日本，例如，2008年我国企业债券融资仅占到企业融资总额的10.22%，2009年维持在10%左右，不仅远远落后于美国，也明显地落后于日本。所以，我国非金融企业债务融资工具发展潜力巨大。