2011年是“十二五”开篇之年，国家进行经济结构调整任务重大，产业发展与支持创新均需要资金扶持。当前需要抑制楼市过热使资金重回实体经济。2010年国务院先后三次部署调控工作，尽管调控取得一定成效，投机投资需求受到抑制，房价涨幅趋缓，但是市场很快回弹，特别是自2010年4季度以来，一些城市高价地再度出现，住房成交出现量价齐升的势头，房价再现上涨苗头，限购城市周边地区房价出现较快上涨。流动性、通胀等问题仍然未得到解决，投机投资性购房冲动没有平息，房价存在反弹可能。因此，在2011年春节前，中央再度出手调控楼市。业内人士虽然早就做好调控不会放松的思想准备，但没有料想到调控加码的“国八条”会如此迅速出台。以下谈谈个人对“国八条”的理解。

“国八条”第一条，虽然有限价的意思，但条文中客观上承认房价可以跟随GDP和人均可支配收入增长速度的上升而上升, 可见政府的目的并非是让房价下降，而是希望房价保持一个和经济、收入增速较为匹配的增幅，并没有“只能降不能涨” 的意思。 因此“确定房价控制目标”，也可以解读为“确定房价涨幅控制目标”。广州市2011年无论经济还是人均收入增长目标均确定为11%左右，再考虑到各项开发成本的增加, 预计广州市制定的价格目标会比去年房价有10%左右的合理涨幅。如果广州今年以控制房价不涨为目标，则等于比去年降价10%以上。

“国八条”第三条，“对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。”目前二手房市场大部分是5年以上物业，5年内次新房并非二手楼市主流盘源供给。二手楼市多实行“实收”制，营业税增加的成本实际上转嫁到买家身上。5年内次新房承接者多为较高端买家。营业税新增加部分实际上相当于楼价上涨 3~5%，从目前中心城区二手楼市供应偏紧看，交易成本增加3~5% 尚能接受。

“国八条”第四条，“对贷款购买第二套住房家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。”二套住宅房贷首付六成，在实际操作中由于银行评估价较实际价格偏低，加上高额税费，二手住宅实际首付约七成。目前二手房市场的改善型买家比例约30%，七成首付对其中约15%改善型买家的经济承受力产生一定的挑战，在新政出台短期内难以承受；长线投资型买家约占10%，其中约3%的长线投资客短时间内亦难以承受七成首付。由于二手楼市首次置业者比例较高，实际受二套房贷首付六成政策影响的二手房买家约有20%，而二次置业买一手房而受影响的买家估计约占总量的40%。新政下，商务商用物业按揭最低首付较新规定二套房贷低一成，且商务商业物业贷款不计套数，优势明显。估计商务商用物业市场成交量将上升，开发商或会趁机提高价格。有条件的开发商也将改变开发策略，转而开发商务公寓、商铺等。

“国八条”第五条，“各地要增加土地有效供应，今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。”按此条文规定，广州今年住宅用地公开出让应该在3平方公里以上。广州市政府今年土地储备是充裕的，关键在于生地变熟地，以及申请规划批准要有一定的时间才能完成。今年奥体中心周围或会推出大片住宅用地，将建超千万平方米住宅，预计出让楼面地价每平方米在万元以上，房价自然不会低。条文重申大力推广限价房。这一条受到内、外“夹心阶层”欢迎，对缓冲高房价有作用，但也给商品住房市场造成压力。广州市去年曾计划推出40万平方米限价房土地，例如番禺华南新城地块和天河龙洞地块位置都不错，估计今年会出让。

“国八条”第六条，是限购令。“对已拥有2套及以上住房的当地户藉居民家庭 ------ ,暂停在本行政区域内向其售房。”首次置业不受限购影响，但短期内会观望，等待地方政府制定的价格控制目标明朗后，才会根据实际考虑是否入市。二套及以上家庭置业需求直接受限购影响，预计地方政府限购细则出台前，高端市场将有一轮集中推货抢购情况出现，部分开发商为抢时间抢客源将大搞促销活动。当限购政策细则出台并严格执行时，高端市场特别是合并户型产品有可能陷入低迷。由于新一轮调控力度空前，且增城、从化近期价格出现较快上涨，因此新一轮限购细则不排除增城、从化也被纳入限购范围。

综合上述分析，今年一、二手住房交易量受政策影响将会被压抑，但因为材料费用、人工费用、土地价格等开发成本大幅上涨，房价上升压力较大，预计房价整体下降可能性不大，尤其是中心城区房价仍会坚挺。由于今年外围区域成交量预计占大头，以及限价房上市，将有利于政府整体控制房价目标。从历年调控情况看，调控政策均使广州楼市成交量短期下滑，一般4~6个月左右。由于现今市场和买家对政策的消化周期逐渐缩短，成交量反弹加快，同时政策出台频率亦不断提高，成交量波动会更明显。从经验看，房价下调较难。当政策效应累积，市场信心不足，需求萎缩，楼价才会下降。目前房地产市场消费信心依然较足，流动性及强通胀预期下，房价上涨具备支撑。但由于中央一年来的调控力度空前，预计短期内房价存在小幅震荡。从今年开初就提升准备金率的信息中，我们可以判断今年的信贷规模将继续收缩。从往年经验看，今年上半年信贷额度会宽松一些，而下半年至年底则从紧甚至停贷。因此，今年要买房的话，首先应该考虑能否申请到贷款。期待政策性降价才出手买房的朋友，即使你终于盼到降价，但是如果错过了申请按揭最佳时机的话，除非你一次性付款，否则有可能因为贷不到款而买不到房，最终竹篮打水空欢喜一场。

重庆的房产税较重，但只针对置业者总量的10%，即金字塔尖的人群，政府并且承诺房产税用于保障房建设，大有劫富济贫的味道，受到大部分市民欢迎。上海的房产税复盖面较广，但其规定能让人们理解及接受。这两种模式各有千秋，对市场的影响力是温和的，不难推广。但广州目前还未准备好征收房产税的各项前期工作，年内开征房产税可能性不大。

文/黎文江