2011新年第一博：楼市不猜想，稳价为先
元旦三天假期，调整为主，休息为辅。我也顺便经过几个售楼处，看了看房子，问了问价格，翻了翻报纸，听了听新闻，动了动脑子，于是，耍了耍笔杆子----2011年，楼市不用猜想，稳字当头，价格不会波动很大，只是刚需也好，“柔需”也罢，购房数量与群体应该会有变化，但就房价而言，在合理价值规律波动下上下浮动，还谈不上“上串下跳”。
从2009年下半年至今，国家接二连三地推出楼市调控政策，招招见狠。但短短一年来，各地商品房和土地出让价格上升的态势却依然热度不减。很多地方2010年挂牌出让、拍卖的土地出让价都创下了历史新高，拍卖地块周边成了业界看涨的热门区域。2011年，高昂的楼面地价成本谁来买单？2011年，越来越多的大盘、豪宅还能狂热几许？2011年，平衡楼市供需的保障性住房，政府又会新建多少？2011年，调控政策还会继续发力吗？
2011年，楼市不用猜想，稳字当头，政策紧。2010年，在中央出台系列政策的打压之下，全国70个大中城市房价及成交量却逆势攀升。面对这样的市场，2011年还会有什么调控“利器”呢？无非是房产税的出台。物业持有性质的税种出台是迟早的事儿，只是具体细则出台和执行的时间还是个未知数。物业税之所以呼声较高，全因国内一线城市楼市过热，调控政策收效甚微引起。按照业界说法，物业税、房地产消费税、房地产保有税等不动产税，可以增加购房者的持有成本，对抑制炒房的作用十分明显。不过也有人担心，房产税必须对投资性和自住性购房加以区别。这个税种的税率、覆盖面、操作度等尚有争议，这也是政策迟迟无法出炉的原因。
2011年，这一被业界视为利器的手段---房产税或许会强行出炉。除此以外，提高首付比例，从根本上避免投机者或热钱通过购房的方式，把风险转嫁给银行和政府也是方法。加息还是继续可以使用的手段，2010年末多次加息后，市场纷纷猜测2011年将仍在加息通道。对于多次置业者，如果真的连续加息，每月高额利息他们不一定能吃得消。还有就是扩大限购令范围可以使楼市应声转冷。可以预见，2011年，楼市投资热钱会继续流向不限购区域，限购令凸显“按下葫芦浮起瓢”的不如意之处。而解决这种窘态的办法，就是把限购范围从一线城市扩大到二三线城市，比如我个人以为，就房价调控而言，就限购令而言，杭州、南京、武汉等，早就该和上海、北京、深圳一样了。
2011年，楼市不用猜想，稳字当头，楼市议论旺。在刚刚过去的一年，全国多数普通商品住宅项目成交均价涨幅超过10%，明年的房价走向问题我们认为还是会稳步增长，因此，楼市升值空间仍然存在。无论是从政策层面还是从供求层面来看，各地房价继续上涨的基础都还存在。很多中小城市全新打造的“新城市都市圈”正在崛起，在这种区域经济跨越发展的大背景下，这个城市的房地产市场一定会欣欣向荣、健康发展，于是，房价也会保持平稳上升的态势。
目前，CPI指数已突破5%，各种农产品、纺织品、生活用品、资源性产品都在涨价，在这样的价格波动中，仅让商品房降价不太可能。2010年楼市供需比仍是供小于求，在市场购买力很旺盛的情形下，开发商不但不会轻易降价，还会适当抬价，以保持盈利，特别是一些热点区域房价还会涨。
仔细分析今年很多地方土地供应中出让土地的位置其实相对市中心区域来讲还算较偏，土地成交价格水平却在上升。这说明，各地城市化进一步向郊区发展。随着城区及人口正在向四周外溢，郊区已变成所在城市房地产发展的热点新区，知名企业在这些区域驻足，直接带动了这些地段地价成倍上涨，而地价上涨引发的市场反应就是房价上涨。
2011年，楼市不用猜想，稳字当头，豪宅可能有点窘，最近比较烦。与普通项目相比，豪宅更不能轻易降价，在销售紧迫与政策打压、市场观望与同行竞争的双面夹击下，豪宅2011年的境况很可能是窘迫。众所周知，一个城市的豪宅热销刺激着外埠和本地企业的神经，各家企业把下一步的开发目标锁在了豪宅上，如此，数量有限的城市富豪不一定会在2011年逢盘必买，在售楼处继续比赛声名和实力。经过这两年高端产品的消化，属于顶尖级的客户基本被现有所在城市高端项目挖走了。2011年各地的豪宅项目和供应面积会继续增加，但豪宅的销售压力却显而易见。按照项目开发规律，产品品质和价格在后期会越来越高。但豪宅市场上的客群质量却在慢慢下降，豪宅市场上供需不对等的状况会在2011年显露无遗，各高端项目的竞争会趋向白热化。与普通项目相比，豪宅更不能轻易降价，在销售急迫与政策打压、市场观望与同行竞争的双面夹击下，豪宅2011年的境况很可能是紧迫，2010年豪宅项目皆大欢喜的场面或许再难遇见。
2011年，楼市不用猜想，稳字当头，曾经的大盘时代孤独无罪，狂欢有理。一个城市的房地产开发，其外埠楼盘的不断涌现及热销，带动了当地楼市产品品质和服务的全面升级，同时吸引了更多房产大鳄落户所在城市。房地产名企开始扩张式置地，未进入当地市场的一线房地产名企，通过与本地企业合作开发的方式，纷纷落地，这从全国土地市场上可见一斑。也就是说，2011年，全国主要城市楼市将全面进入品质竞争时代，而本土企业在项目规模、营销手法、售后服务、综合品质上的劣势暴露无遗。如何避免在市场中全面落败，已是本土企业必修的功课。
既然，可以预测2011年楼市不用太多预测，那么政府的首要任务就是稳定压倒一切。君不见央行2011年把稳定价格总水平放在更突出位置？货币政策例会强调，2011年要认真实施稳健的货币政策，增强金融调控的针对性、灵活性、有效性，把稳定价格总水平放在更加突出的位置。要按照总体稳健、调节有度、结构优化的要求，综合运用多种货币政策工具，把好流动性这个总闸门，引导货币信贷向常态回归，实现合理适度增长。要把信贷资金更多投向实体经济特别是“三农”和中小企业，促进经济结构战略性调整。要健全多层次资本市场体系，提高直接融资比重，保持社会融资总量的合理规模。要进一步完善人民币汇率形成机制，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。下一阶段，要继续综合运用利率、存款准备金率、公开市场操作等常规价格和数量工具，加强工具使用的有效组合。下一步，央行将继续积极促进各方面条件的成熟，根据“十二五”规划的要求，有规划、有步骤、坚定不移地推动利率市场化。
可我们还是在纳闷，纳闷的是一边央行在稳定价格总水平，另一边发改委对2011年物价走势不乐观。包括4万亿投资收尾、强化价格调控监管、战略性新兴产业发展规划和配套政策、优化区域发展格局，节能减排等政策措施已列入2011年国家发改委八大重点任务之中。一是履行好宏观调控和运行调节职能，促进经济平稳较快发展。发挥好政府投资对结构调整的引导作用，善始善终地完成好4万亿投资计划续建、收尾项目，有序启动“十二五”规划确定的前期工作具备的重大项目建设。同时要坚持分类指导、有保有压，坚决控制“两高”和产能过剩领域的盲目重复建设。中央预算内投资重点用于支持保障性安居工程，水利设施，农业基础设施，教育卫生基础等设施。二是强化价格调控监管，稳定价格总水平。把稳定价格总水平放在更加突出的位置，完善重要农副产品市场和价格调控预案，有效改善价格环境。建立和完善最低生活保障、失业保险标准与物价上涨挂钩的联动机制，保障低收入群体基本生活。健全价格监管法规，严厉打击价格违法行为，规范市场价格秩序。正确引导舆论，稳定社会预期。
要补说一句的是：为何发改委对2011年物价走势不乐观？看一看刚刚过去的一年，由于物价压力增大，国家有关部门密集出台相关政策，打出了一系列“组合拳”予以调控。近段时间，物价“保卫战”已初见成效，无论是大蒜、生姜等前期的涨价“明星”,还是叶菜、猪肉等日常民生农产品，相比前期的价格高点，都已经开始出现不同程度的止涨回跌。但我们也要清醒地看到，影响物价的因素，2011年仍将继续存在，未来物价的走势，虽然“不会出现恶性通胀”，但亦不能盲目乐观。从过往的经验来看，随着涨价因素从农产品向食品制成品和非食品的扩散，GPI再上一个新的台阶也并非没有可能。基于这样一种情势，稳定物价具有稳定经济全局和保障民生的双重意义。
知道了这些，我们可以不纳闷了，但必须清醒地意识到稳定物价的几个另外的注意点。即进一步做好“三农”工作，巩固农业农村发展和农民增收的基础。大力发展现代农业，全面实施全国新增千亿斤粮食生产能力规划。加快产业结构优化升级，提高产业核心竞争力。优化区域发展格局，增强发展的协调性。坚持不懈地推进节能减排，努力提高生态文明水平。深化改革扩大开放，加快构建科学发展的体制保障。着力保障和改善民生，建立健全基本公共服务体系。特别是多渠道增加保障性住房资金投入，落实保障性住房供地和建设计划，鼓励社会资金参与公共租赁住房建设和运营，建立健全保障性住房管理的体制机制。