案情概况：
李红（化名）与陈某系一对夫妻。妻子李红想要向其亲生姐妹李新（化名）之夫朱某购买朱某名下的某小区301室住宅房产一套，遂向李新支付了购房款。后李新夫妇户口从“301”室迁出，李红夫妇户口于迁入。张某与工商银行某支行签订《房屋担保借款合同》，约定张某向该支行借款65万元用于购置二手房，抵押物为“301”室房屋。张某为申请贷款向该支行提供了与朱某签订的《房地产买卖合同》一份，载明朱某向张某转让“301”室房屋。朱某、张某办理了“301”室房屋产权过户手续。后张某连续四期不按时归还贷款，该支行诉至法院要求张某履行还贷义务并行使抵押权。法院支持了该支行的诉讼请求。日，李红夫妇受到银行的催款单后才得知“301”室已被李新夫妇“一房二卖”。朱某称其与妻子夫妻不合已分居十年，不知妻子买房。且张某以自己为“301”室产权人为由诉至法院，要求李红夫妇迁出“301”室房屋。李红夫妇在应诉时提出提出要求法院确人张某的《上海市房地产买卖合同》无效，《房屋担保借款合同》无效等诉讼请求。
法院观点：
法院认为，朱某与张某双方虽订有房地产买卖合同，但双方在合同签订时间、如何签字、落款时间、付款方式、付款时间、交房时间、过户时间等众多方面难以陈述清楚，相互矛盾，双方之间房屋买卖是假，获取银行贷款是真。朱某与张某系通过房屋买卖形式从工行某支行处获取贷款，填补某典当公司50万元借款的亏空，上述行为系恶意串通的行为，损害了国家的利益、工行某支行的利益、李红及陈某的利益，也是以合法形式掩盖非法目的的行为，应为无效。朱某系李新的丈夫，李新以夫妻名义收受李红夫妇钱款，并明确为房款，李红夫妇在付款后也实际占有使用了“301室”房屋，基于上述事实，李红夫妇应当有足够理由相信李新有权代理朱某转让房屋，李新的代理行为应为有效。李红夫妇虽未与李新夫妇签订房屋买卖合同，但双方均已履行了各自的主要义务，双方的买卖合同关系依法成立。综上所述，李红夫妇与李新达成的房屋买卖合同关系合法有效，现其要求将房屋产权过户至其名下的诉讼请求，应予支持。
律师观点：
本案的涉案房屋先被出卖给李红夫妇，虽然李红夫妇与房屋当时的产权人朱某未签订正式的《房地产买卖合同》也未办理房屋过户手续，但李红夫妇实质已完成了合同义务，且李红夫妇已入住涉案房屋的情况也表明，朱某接受了对方的履行义务行为，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”则该房屋已被出卖予李红夫妇。后朱某又与张某签订《上海市房地产买卖合同》且将房屋过户给了张某，则该房屋又被出卖予张某。朱某的行为是典型的“一房二卖”行为。
根据《中华人民共和国物权法》（以下简称：“《物权法》”）第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”房屋属于典型的不动产，其物权的转让经依法登记发生效力。在典型的“一房二卖”行为中，办理了过户登记的买受人对房屋享有因登记而产生的物权，而未办理过户登记的买受人仅对房屋享有因买卖合同而产生的债权。根据“物权优先债权”的原则。物权的权利人对房屋享有所有权，而债权的权利人仅享有基于合同产生的要求合同向对方返还购房款及承担违约责任的权利。本案中，张某办理了过户登记手续，表面看来张某已拥有了对该房屋的物权，足以对抗未办理过登记的李红夫妇享有的债权，但法院却未作出有利于张某的判决，理由是朱某的行为是典型的“一房二卖”行为，本案却有着其特殊之处。
针对本案涉及两个房屋买卖行为，其争议焦点主要有如下两点：
一、张某取得房屋的物权是否善意，该物权转让行为是否有效
《物权法》虽然规定了不动产所有权经登记即发生转移，但亦规定了“法律另有规定的除外”。《合同法》第五十二条亦规定：有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的……”本案中经法院查明张某在办理过户时完全由朱某找人代办，由此可见朱某与张某双方虽订有房地产买卖合同，但双方之间房屋买卖是假，获取银行贷款是真。朱某与张某系通过房屋买卖形式从工行某支行处获取贷款，填补某典当公司50万元借款的亏空。朱某与张某恶意串通不但损害了李红夫妇的利益也损害了工行某支行的利益，朱某与张某以合法形式掩盖非法目的，其二人签订的《房地产转让合同》无效。朱某与张某物权转让的基础合同归于无效且朱某与张某的物权转让行为符合民法通则中无效民事行为的要件，则该物权转让行为自始无效。
二、李新是否有权代理朱某出售房屋，李红夫妇与李新进行的购买朱某名下房屋的行为是否有效
本案涉案房屋为朱某所有，李新为朱某的妻子，符合《合同法》中关于“表见代理”的规定。表见代理是指行为人虽无代理权，但由于本人的行为或者行为人与本人的特殊关系，造成了足以使善意第三人相信其有代理权的表象，并基于这种信赖而与善意第三人进行的、由本人承担法律后果的法律行为的代理。李新身为朱某妻子这一特殊身份，足以使李红夫妇认为其有权代理朱某出售房屋。《合同法》第49条规定：“行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后，以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”由此可见李新代理其丈夫处分其丈夫名下房产的行为应被视为有效。
另，虽然李红夫妇未签订过正式的《房地产买卖合同》，但李红夫妇的支付房款行为被李新夫妇接受，且李新夫妇亦同意了李红夫妇的入住。根据《合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”则李新代理其夫的处分行为有效，李红夫妇与朱某之间存在实质上的《房屋买卖合同》。。
由于张某的《房屋买卖合同》归为无效，则其向银行申请贷款的基础不复存在。恢复原状后，张某向银行返还贷款，则房屋上的抵押权消失，该房屋转让即不存在权利障碍，李红夫妇即有权凭借合法有效的《房屋买卖合同》向房地产交易中心提出过户登记申请，办理不动产转让登记手续，从而取得对该房屋的所有权。
综上所述，朱某将房屋“一房二卖”，张某虽办理了产证，但由于其存在恶意，所以并不当然取得了合法有效的物权，最终办理好的产证仍面临被撤销的危险。本案中李红夫妇虽然最终打赢了官司，但同时也耗费了大量的时间和精力在诉讼上，这很好的提醒了广大购房者，房屋所有权转让经登记才生效，签订购房合同后，一定要尽快到有关部门办理过户登记手续，避免造成不必要的损失。
宋安厉 贾少玮 北京盈科（上海）律师事务所