如果要讨论利润情况，就得明了两个因素，成本和销售价格。

沈阳房地产的销售平均价格在5000元/平方米左右（由于各个口径统计依据不已，但综合来讲这个数比较靠谱），那么要想了解沈阳房地产商的利润情况，只要明了开发成本就成。

房地产的开发成本分几块，一土地成本，二、建安成本、三、配套成本、四、国家的税、费五、三项费用（管理、资金成本、销售成本）六、其他费用（设计、勘探、契税、其他手续费用）。

建安成本的价格比较透明：高层建筑含门窗、电梯、弱电等大约在1600-1700元/平方米之间。多层框架结构的也是若此。别墅类造价要高大约2200-2300元/平方米。

政府的大配套费：143元/平方米（人防自建），在小配套中，电力120元/平方米，煤气12000元/户，折合110元/平方米左右；采暖120元/平方米（包括二次网）；给排水50-60元/平方米；景观100元/平方米；有线电视、电话、弱电等30元/平方米；管理费用50元/平方米；销售费用100元/平方米，财务成本80-120元/平方米；设计、契税、其他手续等100元/平方米；营业税、土地增值、所得税等600元/平方米（约为销售价格的12%）；这样算来再没有包括土地成本时，其他的固定成本在3203-3353元/平方米之间（如精装房等费用另外计算）。

那么，剩下来的事情就要依靠土地成本，即楼板价格来揭示成本的真相。楼板价格各个地区是大不相同的，沈河区在2009年成交的万柳塘（原盲校附加）的楼板价接近1473元/平方米，这样该项目的成本在5000元/平方米左右（这里变动的因素还在营业税等，由于售价的或高或低的原因。该项目由于售价高，所以营业税、土地增值、所得税等也必然高于600元/平方米），和平区在2009年成交地块的楼板价格在1100-1800元/平方米之间，这样该区域的成本在4500-5200元/平方米之间，而皇姑区楼板价格在530-1621元/平方米之间（皇姑由于新纳入部分原来于洪的土地，故有些虽然属于皇姑，但离市中心较远）；大东区成交的土地基本全部在1000元/平方米以上，最贵的近2000元/平方米（八王寺地块），铁西的楼面价格在500-1100元/平方米之间，大部分在700-900元/平方米之间（铁西新区成交的土地较多），其中有一个特殊的项目楼面价格为2724元/平方米（保工街、北一路、北二路之间），于洪区土地楼面价格大部分在1000元/平方米以上（因为2009年成交的几个基本上和几个老城区相连，而于洪纵深在500元/平方米左右）；于此相仿的还有东陵区，天坛一街、南塔街地块的楼面价格在2500元/平方米左右，世茂满堂项目在1200元/平方米左右（容积率低）。沈北地区楼面大都在300-600元/平方米左右；浑南地区楼面价大都在800-1000元/平方米，这样综合来算沈阳成交土地的楼面价格在1000元/平方米左右。

事情清晰些了，沈阳的楼面价格大约平均1000元/平方米左右，大约3250元/平方米的其他成本，总计成本4250元/平方米，利润750元/平方米，利润率为17.64%，开发周期平均为2.5年（从拿地到交房），年回报率为7%左右。

以上分析为住宅部分，每个项目都有商业部分配置，而商业尤其商业网点的利润较大，同样的成本（其中配套费稍有不同）而销售价格七八千，甚至一、两万。有的项目网点的利润大于住宅产生的利润。

还有各个区中电力、采暖的费用（挂网费）有些不同，对成本稍有影响。

再有由于销售价格的高低，对营业税土地增值税、所得税影响较大，利润3500元/平方米的销售价格，税约为420元/平方米，而上述论证的5000元/平方米的销售价格，则达到600元/平方米。

楼面价格是和容积率有直接关系的，以往沈阳土地出让以土地总价为准，而目前则按楼面价格为出让基准，这样做更科学。一个项目土地价格可能看很高，每平方米5000、6000元（城市中心优质地块），但容积率为3.5，那么楼面价格1500元/平方米左右，这也是为什么高层逐渐成为城市主流的原因（解决成本与利润之间的矛盾），昨天知道一个消息沈阳一家最著名的房地产开发公司在丁香湖拿一块地，楼面价格1600元/平方米，咋听挺贵，但容积率为1.8，洋房、小高层组合的销售价格完全可以吸纳这1600元/平方米（楼板价）。