“史上最严”的2010年调控，其实质就是一个“限”字。而进入2011年后，根据市场表现，调控无法放松。用眼下时髦话说，调控将常态化。但据市场实际看，其常态化的具体体现，仍将是一个限字。

来自统计局数据，2010年70大中城市，商品房销售10.43亿平方米，超过了竣工的7.6亿平方米，供求矛盾仍然比较突出。从上述数据中不难看出，即使有“史上最严”调控，有16城市版布了“限购令”，也有年初的土地供应大幅度增加等情况下，2010年的实际亏空房屋数仍达3亿平方米左右。

由此，我们不得不想信，2011年一个“限”字仍不会缺，也将成常态化。因为2010年已经让市场在考虑这样一个问题，假如没调控，16城市也不“限购”，土地供应或增加的很少，在如此情况下，是不是亏空会更大？房价上涨会更大？所以我们在评论楼市调控时，不能一味地就房价涨跌论英雄。涨了就认为调控失效，跌了就是调控成功。

调控常态化，用“限”实属无奈。虽说房子应为居住功能，但市场经济体制下，其投资属性并不能名正言顺取消。所以只能采用“限”的办法，但是应该认识到，在一个人口众多，人们改善居住条件的愿望又很迫切的情况下，要想“限”也是很难的。

所以就2011年能否“限”成功，将取决于以下三方面因素。一是流动性，2011年境外热钱流入我国的压力很可能增大，国内新增货币量也将维持在较高的水平，这些资金如果不能得到有效的疏导，很可能进入房地产市场，从而推动房价快速上涨。二是实际利率水平，也就是名义利率减去通货膨胀率。如果CPI能控制在5%以内的合理水平，对抑制房价会起到作用。反之，如果2011年CPI居高不下，实际利率仍然是负利率，以抗通胀和避险为目的的购房需求将不断增加，房价上涨的压力也就更大。三是供求关系的调整。从2010年的数据看，商品房销售10.43亿平方米，超过了竣工的7.6亿平方米，供求矛盾仍然比较突出。如果市场供应不能继续增加，房价上涨压力仍然会比较大。