《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》解读

 

《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（下称《规定》）由最高院审判委员会于2010年8月2日会议通过，自2010年11月18日起开始执行，该规定涉及多个目前实践中房屋登记疑难案件的司法态度，对纠纷解决具有一定指导意义，以下试举个别重要条款与各位读者分享。

 

第一条   公民、法人或者其他组织对房屋登记机构的房屋登记行为以及与查询、复制登记资料等事项相关的行政行为或者相应的不作为不服，提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。

 

解读：登记机关对当事人就登记申请、查询和资料查询等事项的回应可作为具体行政行为，受我国《行政法》及《行政诉讼法》的约束，今后企业或个人对登记机关的上述行为或不作为有异议提起行政诉讼的，《规定》要求人民法院理应依法受理。本条事实上是对登记机关的一项重要约束，它在一定程度上明确了登记机关可作为被诉行政行为的范围（如查询、复制登记资料等事项），有利于当事人调查取证、存证的工作，也有利于其合法权益的保障。

 

第二条    房屋登记机构根据人民法院、仲裁委员会的法律文书或者有权机关的协助执行通知书以及人民政府的征收决定办理的房屋登记行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理，但公民、法人或者其他组织认为登记与有关文书内容不一致的除外。

 

解读：本条特别明确了四种登记机关登记行为的依据可不作为行政诉讼受理范围的内容，其“人民法院的法律文书”、“仲裁委员会的法律文书”、“人民政府的征收决定”其效力可作为行政行为合法性的当然依据，应属无疑，但“有权机关的协助执行通知书”其范围还存有一定空间，这里的“有权机关”该《规定》并未明确，一般情况下“协助执行通知书”多来源于公检法机关，但如果相关所谓“有权机关”的行政行为本身违法，而又做出了协助执行通知，此处“人民法院不予受理”的规定将导致当事人只有先向“有权机关”提起行政诉讼或民事诉讼方可推进权益保护进程，故建议对此处的“有权机关”范围在一定程度上予以明确。

 

第四条    房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，债权人不服提起诉讼，符合下列情形之一的，人民法院应当依法受理：

（一）以房屋为标的物的债权已办理预告登记的；

（二）债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的；

（三）人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的；

（四）房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的。

 

解读：本条认可四种特殊债权人的原告资格，更强调诉权保护的价值。

 

第五条   同一房屋多次转移登记，原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。

原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理；人民法院判决驳回原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求，或者因保护善意第三人确认在先房屋登记行为违法的，应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉。

原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理。

 

解读：本条对起诉连续转移登记的原告资格作出限制，则更多地考虑与善意取得制度的协调。

 

第八条   当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。

 

解读：本条规定了民事基础关系先行处理的原则，对行政诉讼与民事诉讼的衔接关系作出了合理而又清楚的阐述。

 

第九条   被告对被诉房屋登记行为的合法性负举证责任。被告保管证据原件的，应当在法庭上出示。被告不保管原件的，应当提交与原件核对一致的复印件、复制件并作出说明。当事人对被告提交的上述证据提出异议的，应当提供相应的证据。

 

解读：关于复印件、影印件的可采性问题，《规定》对举证责任分配作了一定协调，该规定在证据规则允许的限度内，合理考虑了房屋登记所面临的实际状况。

 

第十二条   申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。

 

解读：目前实践中多有购房人以虚假材料办理房屋登记却给开发企业造成损失的情形，《规定》在此不仅考虑到了要求相对民事主体方赔偿责任承担的问题，还将房屋登记机构的赔偿份额与过错挂钩。需要注意的是，本条中的“过错”并非是指其他机构和人员的过错、甚至纯粹的民事欺诈，而是指因登记机构过错而造成的错误。