谢逸枫:房产税是没牙齿的狼
核心提示：2011年1月9日重庆市“两会”称，重庆市确定开征高档商品房房产税，有望在今年一季度出台文件开征高档商品房房产税。重庆市市长黄奇帆在政府工作报告中提出，重庆将完善“双轨制”住房供应体系，今年新开工公租房1350万平方米，通过加强土地供应、税收约束等调控，促进房地产市场结构合理、供求平衡、秩序规范。“十二五”期间，重庆将加强财税调节，开征高档商品房房产税。
据悉，财政部已经原则同意重庆开征商品房房产税，具体实施方案由地方政府制定，报财政部备案。重庆市正抓紧完善相关方案，有望在今年一季度出台文件开征高档商品房房产税。我们确实已经同意重庆开征商品房房产税，但具体方案重庆市还在制定，需要报备后方可对外发布。《北京商报》消息，财政部相关负责人9日在接受记者采访时，婉言拒绝透露重庆版房地产的税率以及征收对象界定。
潘石屹：1月9日听闻重庆确定开征房产税的消息后在其微博上惊呼，狼终于来了。
任志强：1月11日发博文说，“重庆版”房产税是一只真的狼来了吗。重庆准备实施的特殊房产税不是普通意义上的财产税，而是一种只针对高房价的类似于高消费的特别消费税，就如中国曾出台过宴席税这类特别消费税一样，只针对于一种高消费的行为。但中国的这类宴席税类的特殊消费税并没有真正的实行过，犹如昙花一现，估计重庆的这种特殊房产税也会落个同样的结果。
谢逸枫认为，潘石屹错了，“重庆版”房产税根本不是一只狼，也不是真狼，而是一只没牙齿的狼，到了晚上只会嚎叫，而不会跑出来咬人或吃人。渝沪房产税即时开征,打压楼价或落空,地方政府才是最大的受益人,不仅不能杀富救贫,也解决不了高房价和地方政府土地财政依赖的事实问题,而开发商和投资客及购买不起房的人才是受害人.
谢逸枫表示,其实,国人根本不希望开征房产税.一是遏制不高房价，解决了房价与住房的问题。二是很难彻底解决地方政府依赖态度财政的现象。三是杀富不能救贫，购买不起房的人依然购买不起的事实不会因为房产税而改变。四是老百姓根本不希望通开新的税种或者增加税的办法，解决住房问题，因为会增加老百姓的生活压力和购买负担，最后还是要购房者买单。
任志强说：“重庆版”房产税征税能解决房价问题吗？征税能解决财政收入对土地收入的依赖问题吗？征税能解决社会公平问题吗？针对富人的消费税本意是用于调节贫富差别，以富补贫，而中国国税收收入重点是用于行政开支和投资建设，“这就杀富而不济贫，失去了调节的作用。
据中国社科院财贸所2011年报告显示，自1998年开放房地产市场以来，土地出让金已经成为城市基础设施建设的主要资金来源。政府税收收入占的比重较低，自1998年以来一直未超过60%，到2010年超过了这个数据。笔者非常赞同任知强的观点，重庆准备实施的房产税是一种只针对高房价、类似于高消费的特别消费税，就像中国曾出台的“筵席税”一样，只可能是“昙花一现”。
谢逸枫表示,从2010年1月3日星期一开始，到2010年1月12日，基本上全国大部分报纸和网络及电视都报道关于“渝版和沪版”房产税的开征新闻，甚至有报道说，重庆等地房产税的“靴子落地”。其实，都是部分人或学好者或教授急切期盼政府早日扔出房产税，遏制投资投机炒房需求和购房消费，抑制房价上涨，增加市场供应。告诉大家，到目前为止（2010年1月12日），中央到国务院及其他部局根本就没有下达正式通知或联合发文件，同意上海和重庆开征房产税，有谁看见了这个官方的规定。尤其是国家税总局和财政部及国务院相关部委的联合正式文件，这个才是最重要的,都是业内人士透露或有消息称,没有官方的代表说.况且方案的具体内容都未来确定,如何开征.
重庆市政府公众信息网上刊载了黄奇帆在2010年4月份接受《经济参考报》专访的全文，其中披露了重庆市设计的“特别房产税的政策设计方案”，并称由重庆市与财政部税政司共商，目的是为了”对高端住房房价和消费加以必要约束。征收的特别房产税收入，全部用于公共租赁住房建设和维护“。根据文章中透露的重庆房产税征收的思路，重庆”特别房产税“的征收对象有两种方案：一，凡城市独栋住房(别墅)或住房建筑面积超过200平方米，且评估价值达到上年主城区商品住房平均售价3倍以上住房的产权人。二，住房评估价值达到上年主城区商品住房市场平均售价3倍以上住房的产权人。
计税办法拟按评估价值的70%至80%计算，同时，计税时扣除120平方米基本住房建筑面积。拟采取分档累进税率。方案一：(1)独栋住房建筑面积在300平方米以下的，税率为1%；300平方米至500平方米的，税率为1.5%；500平方米以上的，税率为2%。(2)建筑面积达到200平方米以上的住房，评估值在上年主城区商品住房市场平均售价3倍至4倍的，税率为1%；4倍至5倍的，税率为1.5%；5倍以上的，税率为2%。方案二：住房评估值在上年主城区商品住房市场平均售价3倍至4倍，税率为1%；4倍至5倍的，税率为1.5%；5倍以上的，税率为2%。
此外，根据2010年6月9日《重庆商报》报道，黄奇帆在接受全球著名媒体代表团集体采访时也重申，对于购买别墅或高价公寓的高端消费群体，将通过收取1%左右的房产税加以遏制，“不会给普通百姓增加负担的。对别墅和高价房收取每年1%的物业税或房产税，这是国际惯例。”何为高价房？黄奇帆认为是比城市平均价格高三倍的房子，“高价房和别墅，大致只占全市房屋总量的10%左右”。除重庆之外，此前也盛传上海将征房产税。《广州日报》消息，上国家有关部门在上个月已经批准了上海和重庆先行试点房产税。而前述《重庆商报》报道中提到，黄奇帆表示，重庆征收房产税的政策一经批准就会实施。
谢逸枫表示,如果仅仅是上海和重庆市政府自己发个什么规划和文件及通知，是没办法让房产税开征的，因为没有国务院和财政部和国家税总局的同意.最多就是搞搞气氛，让大家知道政府不会对高房价坐视不管的，更不会容忍开发商继续哄抬房价，也让中央知道，地方政府在配合中央楼市政策调控。建议大家不要心理上老恐慌，房产税没有这么恐怖，更没有所谓的房产税一出楼市要震荡，或者是说房产税会导致开发商资金链破裂，也不会让房价大跌20%或30%或50%，只不过是一些专家个人臆下，完成是自娱自乐，或者是个人作秀炒作而已，纯粹是危言耸听罢了，根本不值得去指望房价会暴跌，购买不起房人就可以一夜之间都能够购买得起房。
谢逸枫表示,目前仅仅是部分媒介在炒作和部分财经专家在呐喊，另外是重庆上海两市的政府部分在向财政部汇报关于房产税的具体细节和如何开征的问题，财政部也没有正式下达通知和文件说同意，仅仅是口头上原则同意，意味着随时会因开征条件不成熟和开征的负面影响大及其他部局的不同意意见，而开征不了的事情发生。按照此前方案，重庆“特别房产税”征收对象方面有“高档住房建筑面积超过200平方米，且评估价值达到上年主城区商品住房平均售价3倍以上住房的产权人”；或者“住房评估价值达到上年主城区商品住房市场平均售价3倍以上住房的产权人”。
任志强对此抨击，如果一个价格超过平均房价3倍的小区，其中有大户型也有小户型，有的是奢侈型特殊消费，有的是为了工作方便，就学就医方便，而只能居住小户型的非奢侈型消费，这样却要进行纳税，无疑会伤害大量的非特殊型消费的中产阶级的利益。在中国现有税制不修改的情况下加征房产税无疑是一种苛税、是掠夺民财的一种做法，既不会对遏制房价上涨产生任何益处，也不会对扭转土地财政的过度依赖局面产生影响。
谢逸枫表示，重庆版房产税比较严厉，可以说是从严开征。一是重庆此次房产税的征收对象将主要是城市中的别墅、面积较大的商品住宅,定位在高档商品房,同时个人拥有多套商品房也将征收房产税。二是重庆政策强调将高档住房土地增值税预征率提高到2%,并提出销售高档住房按6%核定征收土地增值税。但是对于“重庆版”房产税征收方案的细节,比如,高档房如何界定、房产税的税率,对存量房征收还是新增住房征收,有没有免征范围、如何征收等都没有明确的说法。如果按照征收房产税商品房的建筑面积为144平方米以上,多套房建筑面积实施累加制,超过200平方米也将被征收房产税。此外,房产税税率可能为房地产当年市场价格的5‰―1.5%，依然无法对楼市形成巨大的震撼力，根本撼动不了高房价的城市。
谢逸枫认为，因为重庆征收范围和征收税率的幅度都不足以对目前的房价产生即时的影响,其根本在于增加政府收入来源,改变地方政府对土地财政的依赖。说明房产税绝非政策调控最后一根稻草，也不是“达摩克利斯之剑”，是一只没有牙齿的狼。这不是一个遏制高房价的上上策，而是下策。不过,重庆试点开征房产税，对一线城市的北京和上海及深圳等广州四个城市都有压力。一是影响投资客继续投资炒房和持房的心理。二是给开发商的资金链具有一定的影响，特别是2011年一线城市的库存巨大。三是对整体市场形成政策调控加码的心理影响，造成市场观望的气氛。
毫无疑问，对广州楼市有一定压力，尤其是2010年广州房价上涨38%，说明房价上涨比较快速。虽然重庆确定试点开征，由于税率小和市场预期认为房产税抑制不了投资需求及遏制不了高房价的心理。另外是房产税解决不了中国房地产市场问题，也很遏制投资客购买不动产的欲望，不管是出于抗通胀，资产保值，或者是银行负利率下，购房升值的考虑。
谢逸枫表示，其实，对广州楼市的房价不会有多大影响，2011年广州房价不会有发幅度的下降，只是有小幅度的回落。从2010广州房价上涨的幅度和北京及上海相比较，还是属于合理的范围，不属于房价上涨过快过高，投资投机炒房比例过高，况且广州没有泡沫巨大的现象。去年广州房价上涨主要是结构性因素和通胀因素及刚性需求旺盛等，人民币升值和热钱及供应不平衡等2010年广州亚运会利好因素所导致的，所以广州没必要学上海和重庆开征房产税。
据媒体报道，率先推出房产税试点的重庆与上海，房产税均是针对新增房发力。重庆起征面积或为220平方米-230平方米，税率可能1%左右；上海起征面积是新购房后家庭人均超过70平方米部分，税率一般在0.4%-0.8%之间。这意味着，房产税开征之前的各种投机将会“既往不咎”，该原则让征税大棒正式祭出之前的时段成为了购房“黄金期”。
以上海为例，截至2010年12月27日，上海内环内、内中环、中外环、外郊环以及郊环外的房价，环比分别上涨了36.4%、41.4%、58.6%、53%和55%。而与此同时，起征面积偏大也让投机打击面缩水。其结果是，“房产税可以转嫁给买家”的声音在乐观看涨者听来似乎合情合理。回顾过去的调控政策，皆是围绕“遏制房价过快上涨”的基调展开。这一政策基调似乎着眼于“过快”二字，在一定程度上被视为认同了房价长期上涨的趋势，反而会给看涨房价的炒作者以政策口实。
如果将楼市调控目标明确定位于“房价理性回归”，那么才可能传递给市场全新的政策判断，让看平或看跌观点成为市场主流，更有助于调控政策效果的切实发挥。同样道理，主管部门既然将打压房价视为己任，那么必然要联合各部门共同发力，从破解地方政府土地财政、打击开发商杠杆运作空间等深层次症结着手，让房地产业回归“平民”角色，与其他行业一道接受市场优胜劣汰、周期性波动的考验。房产税试点开征、契税上调传闻，这些看似来势凶猛的调控新政对投机的威慑力却呈黯然之势。因此，调控部门要想从根本上扭转楼市乱象，必须要重新审视调控政策基调了。
谢逸枫认为，房产税不能打破调控怪圈。房地产板块的走弱预示着，房产税并非楼市调控的“最后一根稻草”。房地产“利空出尽”，但相关股票价格却不涨反跌。9日传出消息称，重庆年内将开征高档商品房产税。此外，上海也将试征房产税。房产税“靴子落地”，但翌日沪深两市房地产股先涨后跌。当天收盘，房地产指数跌2.25%，跌幅大于上证综指及深圳成指。
股市历来都有经济“晴雨表”之称。房地产板块的走弱预示着，房产税并非楼市调控的“最后一根稻草”。有报道称，作为楼市调控的“后手”之一，交易环节的税费成本很可能会上调，契税税率将从目前的1%-3%上调至公寓房按照总价的4%征收、别墅房按照总价的6%征收。 一般而言，调控政策出台有两种可能：其一是边际作用递减；另外一个则是累积政策效应爆发。随着本轮楼市调控力度一再收紧、调控策略频频更迭，其对房价的打压绩效却大有递减之势。毕竟此前调控轨迹已然让市场习惯了“重拳—低迷—上涨”的逻辑，唯有调控思维的彻底转向，楼市越调越涨的怪圈才可能被打破。
房产税在房地产市场的萌动，一度被视为打击投机的利器。然而，伴随着房产税传闻渐次清晰，各方紧绷的神经也逐步舒张开来。尤其是市场发觉各地房产税细则的轮廓远低于此前预期之后，这把楼市的“达摩克利斯之剑”甚至成为了引爆岁末年初楼市行情的导火索。
一线城市全年房价大涨,数据显示，2010年北京、上海、广州、深圳四大一线城市新建商品住宅销售面积和销售套数同比均有所减少，这主要是由于2009年在楼市刺激政策的影响下楼市成交量创下天量，而2010年经历过政策调控后，成交量已回落至较为正常的水平。2010年，北京全年成交量为1200万平方米，上海为937万平方米，广州为896万平方米，深圳为309万平方米。 然而，成交量的回落并没有带来价格下跌，四大一线城市全年新建商品住宅均价反而出现整体大幅上涨。
从统计的全年均价来看，北京2010年新建商品住宅均价已达到20328元/平方米，同比大涨42%，涨幅居四大一线城市之首；上海全年均价达22261元/平方米，堪称全国房价最高的城市，全年均价同比涨幅为40%；广州2010年均价也突破万元大关，达到11579元/平方米，同比上涨23%，十区是上涨38%；深圳均价也已站在2万元以上，达到20596元/平方米，同比涨幅为33%。
近年来，房地产业对房、地的刚性需求一直比较大，房企拿地冲动较强烈，如果放松调控，地价就有反弹的可能。但是，中央政策调控中的三个文件没有一次说要降低房价，都叫抑制房价过快上涨，其实是防止房地产泡沫过高，抑制住它，慢慢等其它经济发展上来以后，泡沫相对就稀释了。目前土地征收条例正在讨论，很可能两会前后会通过，一旦通过以后，将来用地将会变得更加昂贵，土地征收起码有一条规定，征收成本比照中间商品房价，禁止政府强拆，必须通过法院，全国平均强制拆迁2009年为0.2%。可能这个比例会下降。土地成本将会上升，而且过程将会进一步拉长，所以我估计成本下不来，房价也不会下来。
有形之手难挡财政诱惑，土地财政不除，土地调控就很难起到效果，该文件并未改变原来地方部门追求土地收益最大化的格局；此外，当前流动性过剩、通胀预期下企业资金无路可去等根本性问题，也没有得到解决。尽管国土部《通知》及各个地方政府积极探索了多种土地出让方式，但从未真正改变地方政府高价出让土地的动力，市场上有效土地供应仍然不足。
例如，如明年通胀率5%，广州房价还将上涨20%。广州今年1～11月一手房均价达12969元/平方米。一手房均价超‘2’，估计最晚会在2013～2014年实现。预计加上通胀5%，明年房价将上涨20%左右。另外,2010年12月21日,一场有不少房地产专家参与的研讨会中，大家均表示2011年的广州房价将继续上涨.
首先是在宏观经济层面，2011年广州GDP增长将达11%～13%，通胀水平将达4%～5%；其次，2011年仍将是楼市供求相对平衡、供应偏紧的年份；最后，以通胀、投资为缘由的‘做多’力量和围绕房产税出台、第三轮调控预期的‘做空’力量目前正势均力敌。因此，专家们的一致意见是：2011年广州房价还要涨，“限购”、“限贷”等调控政策不会改变，也不能改变，否则楼价会大幅反弹。
中国社科院表示，明年房地产经济及房价走势，主要取决于政府调控房价的决心，政策的组合方式，以及改革的力度。如果调控放松，房价将会反弹，价格可能上涨20%~25%。
中金公司表示，2011 年总体房价呈小幅上涨，成交量略有上升，下半年可能出现结构分化；与沿海一二线城市不同，受益于经济转型，中西部交通枢纽城市和沿海三线城市住房市场将量价齐升；伴随通胀，商业物业租金和价格将同步上涨；资金压力下，地产公司会加快周转，有利于业绩释放。2011年商品房均价同比将上涨2%，交易量上升 5%。与 2010年相比，各指标全面放缓，行业增速下台阶。
2011年1月1日-3日元旦三天，一线城市楼市成交量没有延续去年底飙升的势头，整体回归平稳。
2010年12月，全国十大城市住宅平均价格连续第四个月上涨；土地、商品房供给量和成交量均创历史新高。房地产市场的走势让人看不清，一系列待解的悬念留给了已经到来的2011年。2011年房地产调控政策不会放松，甚至还有加码的可能性。总的来看，国家依然将把稳定房价作为主要目标，中央将督促相关部门和地方政府进一步落实好既有政策，加大查处、约谈、问责等工作力度。在此基础上，如果房价依然出现明显上涨，则有可能出台新的调控政策。
由于受到中国部分城市区域供应不平衡，例如土地供应今年未完成和保障房土地供应不及时，资金不到位，开发建设缓慢，影响到市场供应，及限价房土地计划今年未完成和限价房市场供应紧张等商品房源供应紧张，导致结构性出现问题，不排除部分城市房价出现上涨幅度达到20%，甚至超过30%的现象。但是受到货币政策收紧和信贷额减少及2011年开工量的增加，中国整体房价上涨幅度在10%~20%之间。