（一）前言
2010年是大陆房地产「调控」年。1至4月，房价快速上涨；5至6月，房地产调控力度加大，市场观望气氛转浓；7至9月，房市出现反弹迹象，展开二次调控；进入第四季度，10月份房地产市场量跌价挺，11月房价整体仍呈上涨趋势，12月13日至19日，很多城市成交量涨幅超过20％，部分城市房价创新高；20个主要城市部分地块成交价再度刷新纪录，地王频现。环顾2010年大陆房地产行情，一方面商品房销售总额可能达5.3兆元人民币，创历史新高；另方面房地产市场调控频频，结果是房价依旧坚挺。
在通货膨胀预期与11、12月房地产市场继续升温的情况下，大陆自12月26日起调升金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存贷款基准利率分别调升0.25％，存款基准利率提升至2.75％，贷款基准利率提升至5.81％。在宣布再度加息之后，「住房和城乡建设部」也相应调高个人住房公积金贷款利率。有关升息对房地产的影响，有的认为加息幅度较小，对购房者影响不大，对房价无平抑效果。
近几年大陆房价上涨速度高于居民收入增长速度，房价收入比越来越高，很多人越来越买不起房子，房地产基本上已经脱离了刚性需求而趋向投资性需求，泡沫越来越大。虽然2010年新开工面积增加、保障房建设提速等，将使2011年的房地产调控面临有利形势，但通货膨胀预期、热钱涌入等因素，将增加房市的不确定性。时序进入2011年，房价与物价走势是各界关注的两大焦点。温家宝最近表示在任期内一定要使房价保持在合理的水平，将很快面临考验。
（二）房地产调控困难重重
大陆房地产历经今年4月与9月两轮严厉调控，政策手段从传统的税收、金融到增加住房保障建设等，甚至部分城市还实行了限售政策，但这些并没能控制住房价，房市越调越旺。对此，温家宝也不得不承认房市调控「确实很难」。
房市调控之难，大陆「住房和城乡建设部」提出六大难题：一是城镇化的刚性需求；二是现有民间资本投资领域过窄；三是国际热钱涌入与人民币升值预期的影响；四是房产持有税收制度缺失，大陆目前个人住宅没有房产税、不动产税；五是对土地财政的过度依赖；六是大陆各地经济发展差距持续扩大，「一刀切」的房市调控政策效用大打折扣。
关于民间资本投资领域过窄，不断高涨的消费物价指数（CPI），导致大陆已经连续8个月实际利率为负，房地产投资成为居民的投资首选。最近大陆央行发布的储户问卷调查显示，四季度有26.1％的居民在投资方式上首选房地产。此外，近几年平均利润率在20％以上的房地产业已成为「吸金场」，今年以来，「康佳」、「远大」、「TCL」等家电企业纷纷布局房地产业务，涉足的资金规模约达千亿人民币。目前房地产开发商大量资金仍然留在房地产领域，2010年前11个月全大陆房地产开发投资达4.3兆元，已超过2009年全年的3.6兆元；庞大的房地产开发投资加上不断投入的炒作资金，使房市欲冷不易。
在国际热钱涌入方面，大陆「国家发改委」最新一份「警惕外资进入中国房地产市场」的报告指出，2010年2月份以来，通过各种形式流入的热钱至少有73.5亿美元进入房地产市场。
在对土地财政的过度依赖方面，近10年来，各地土地出让金收入迅速增长，在地方财政收入中的比重不断提升。2009年达到1.5兆元，相当于同期全大陆地方财政总收入的46％左右；有些县市占预算外财政收入的比重已超过50％，甚至达80％以上。土地财政是造成大陆房价持续上涨的最根本的原因，未来的调控应该针对土地财政进行改革。
（三）2011年房价走势与调控预测
2010年是房地产调控年，2011年房市表现与调控政策又将何去何从？根据大陆「国家统计局」的数据，2010年前11个月房地产新开工面积达14.51亿平方米，同比增长48.71％，新开工面积可能在2011年陆续上市，届时房市供求关系将有所改善。「中国人民大学」预测2011年上半年，房地产业资金链将出现严重问题，房市将全面调整，房价会出现接近20％的下滑。「中国社科院」2011年「住房绿皮书」也表示，2011年房地产业资金链趋紧，房价会出现近20％的下滑。有人看跌，但看好的亦大有人在。未来在城市化趋势下，土地短缺局面难以改变，城市人口持续膨胀与民众强烈的住房改善需求，将会继续推动房价上涨。「美联物业」预测，2010年被压抑的购买力会集体释放，房价仍会上涨，2011年全大陆平均房价将有15％至20％的涨幅。
2010年底房价再涨，让各界省思为什么推出诸多调控政策后，房价还在涨？可用的调控政策究竟还有多少？对此12月8日「中国社科院」发布的「中国住房发展报告（2010－2011）」预测，2011年房地产市场调控政策会进一步严格和具体化，在通货膨胀预期的前提下，2011年限购、限贷等调控政策放松的可能性非常小，且不排除推出更严厉政策的可能。
在房地产业众多调控政策中，目前房产税备受重视与讨论。房产税在于增加投资者的持有成本，改变投资者对未来的收益预期，能够使资金实力不足的投资者退出房地产市场；既可以抑制房价涨势，也可以增加税收。各界普遍认为房产税一旦开征，短期内对房市成交量的冲击很大，并有效促使房价下跌。「十二五」规划推动房产税改革，大陆财政部也明确表示推进，有可能于2011年初在上海和重庆试点。然而尽管不少人对房产税寄予厚望，但亦有人持不同观点，认为房产税对于房地产市场只有一定的调节作用，各界对房产税改革的期望值有些过高，效果也有些夸大，实际上在很多征收房产税的国家，照样存在房地产泡沫。
照目前政策基调看，抑制房价过快上涨依然是调控目标，未来将会根据前两轮的调控效果做出针对性的调整，多数预测2011年第一季度会将实施新的调控。
（四）结语
大陆房地产经历连续12年的小跌大涨后，房价必涨已成社会共识。尤其从2010年年初起，陆续推出「国十一条」、「国十九条」、「新国四条」、「新国十条」等一连严厉调控措施，相关部门和地方的配套措施也多不胜数，这些措施都集中在抑制投机性需求、增加供给、加大保障房建设力度和加强房地产市场监管等几个方面，但收效不大，其后果是民众对政策的信心越来越低，对房价持上涨预期的却是越来越多。
大陆历次房地产调控政策内容涵盖金融、税收、土地、保障房建设与行政措施层面等，已经推出的调控政策如能落实到位，应能发挥其效果。例如按照2010年580万套、2011年1,000万套保障房供给的目标，如果按时足量供应，房市供应结构必然发生重大变化，进而逐步解决低收入与中低收入民众住房难题。目前最大的问题是政策没有彻底执行，导致民众信心不足，前述大陆国务院住建部所提出的调控六大困难，显然回避了这个问题。今后大陆房地产市场调控措施将形成常态化，而政策的落实程度，将是调控成败最大关键。