一、城市级别划分

    社会是分层的，城市也是分级别的。在研究房地产市场时，我们通常将城市分成四种级别。一线城市是指直辖市和广州、深圳这样的特大城市；二线城市是指省会城市、其他经济特区和各省综合实力排名很靠前的城市；三线城市是指比较发达的中小城市；至于四线城市只是普通县城或经济条件一般的县级市而已，这是城市量级的末端。

    一线城市是房地产市场的起步所在，发展较早，现在一线开发商在此竞争激烈，房价很高，很多人认为房价已经如此之高，开发投资强度已经如此之大，大城市可能已经没有太多机会了。今年早些时候，中央出台政策以城市化作为拉动内需的主要和长期抓手，促进农民就地城市化，大力发展中小城市，使得不少人得出结论：未来中小城市将是房地产市场的主战场，并纷纷在此布局，以期赢得先手！事实果真如此么？

    无独有偶，在前几天举行的中欧国际工商学院“2010首届房地产业高峰论坛”上，中国城乡建设经济研究所所长陈淮在谈到房地产业的调整和转型说“过去十年以建设沿海特大城市为主的城市化，将转向二三线城市和县城及中心镇为主的二三线城市和中小城镇发展为主的城市化。十二五规划开始，下一个时期，二三线城市和中小城市发展，应当是城市建设和住房建设的主战场。”陈淮同志，你讲这话能负责任么？

二、大城市房地产市场将是持久的主战场和风向标

    中国的城市化是政府主导的城市化，也是制度投入型城市化，改革开放以来中央坚定的城市化战略是“严格控制大城市、适度发展中小城市”，本意是抑制大城市带来的环境城市病。然而事实证明，这种城市发展策略是错误的，也是完全没有被执行的，地方政府代替了中央政府对地方城市化进行制度性投入。因为大城市的规模并没有被控制，反而越做越大越强。陈淮所言的沿海特大城市为主的城市化不是中央政府的设定，而是地方政府和市场经济的共谋！

    原因何在？因为我们的城市发展战略是基本依照市场来配置资源，那么也就意味着城市的集聚效益被空前重视和发挥，城乡差距自然拉大，大城市由于生产效率高，也拉开了与中小城市的发展差距。这也就是为什么我们看到大城市的房地产市场为何会迅速起步、发展并走向成熟，房价也迅猛上涨。

    当然，这里面还有一个比较重要的因素。由于众所周知的中国特色原因，中国的大城市还是政治、科技、文化、教育、卫生资源聚集的所在，大城市市民也往往具有更高的福利设施和认同感，天子脚下的北京和第一大都市上海两地市民自我感觉甚好，由此房地产市场也都是全国人民争夺的市场。即使在城市内部，靠近政治文教中心的地方也肯定是房价最高的所在，也是当地市民最追捧的地段。

    城市层级（不光是经济的，还有政治诸权利的）的现状不改变，大城市和中小城市的差距会改变，当然这个改变却是逐渐拉大的差距！所以，大城市房地产市场将是楼市持久的主战场和风向标，中小城市只能是参与者，依靠楼市整体性机遇带来的补偿效益或补涨吸引下眼球的配角而已。

    城市层级的改变是非常困难的，涉及到政治制度的设计与革命，未来十年内看不到希望！所以，建设部的知名专家陈淮同志，你认为十二五规划开始（今年开始），房地产市场将转向中小城市，我认为很不现实。（作者孟祥远系城市社会学博士）

    （本议题下一篇文章是《中小城市的衰落不可避免,房地产市场前景非常有限》，敬请关注！）