近几年，人们的关注焦点、热点话题几乎全部集中在房价上，“金九银十”也在讨论是不是该出手买房。然而身在行业之中，更深的感触却是，由于土地获取的难度增加，我其实已经有很多年没有接触过纯粹的住宅项目了。作为地产人，也许更应该关注的是企业发展模式。

    前一段曾经帮助一个朋友研究过一个集体用地的开发经营模式。从拿地、建设、销售到拿地、建设、自持运营，对于开发企业来说这是一个质的改变，对于资金实力、开发运营经验要求都有很大区别。其实，很早就了解，类似国内大多数开发企业以销售为主的盈利模式，在国外并不多见。单纯的建筑商其实利润率极低。而大部分自持型的“经营性物业”，比如公寓、酒店、写字楼、商场，都是由开发商整体投资、整体运营以获取长久稳定的投资回报的。

    而今，已经出台了明确的“酒店限售令”，曾经很多分拆了卖的“酒店式公寓”或“公寓式酒店”都已经被堵了后路。其实，如果自有资金来源充足的话，经营性物业实现的利润率是相当可观的。当然，这也要看开发商是否能引进先进的管理方式和先进的经营模式。酒店也好、商场也好，如果没有专业的管理团队，不能提供相应的服务，其设定的经营目标就很难实现。而服务水平的高低也直接决定了其持有者是否能在这个领域里继续发展或被淘汰出局。

    经营性物业相对而言对位置的要求更为苛刻，并不是所有的地块都适合做这种自持经营。最近因为工作关系接触的规划比较多，很多城市规划的土地性质都令我费解：明明看着是十分适合做住宅的土地--不临交通主干道、周边住宅稀缺，规划性质却是纯粹的商业金融；明明看着是十分适合做商业的土地--交通方便、居住办公密集，规划性质却又是住宅。当然，更多时候是前者。

    准确地定位和全面的前期策划是经营性物业成败的关键步骤。所谓全面的前期策划，就是涵盖了整个开发、运营的全部过程，甚至精确到开业后的出租率和现金流计算。这需要对相应产品市场的全面了解，如果没有相应的专业服务团队配合，就很难保证不出现偏差。

    从开发商的人员配备和拿地取向看得出来，一些大型的、有前瞻眼光的开发企业已经开始了向开发自持型物业转型的准备。既然土地是稀缺的，拿地也越来越困难，那么掘取土地的最大价值，从销售向服务转型就必将成为一种新的发展趋势。

    实际上除了开发商自身的转变之外，以提供服务为主的自持型开发还需要金融创新的支持。开发商应该成为专业的投资组织者和资源整合者，不仅能够组织起专业的服务商进行分工合作，同时也使沉淀的资金流动起来。这些都有待于国家其他的相关法律法规的健全与完善，还是一个长期的过程。