谢逸枫：房价底线博弈进入白热化阶段
金九银十是开发商随行就市还是等待反弹时机?
在房地产市场深度调整中，“金九银十”来临，目前多数楼盘还是按兵不动，但是不少售楼处的看盘客流量仍然比较高。未开楼盘数量在累积的同时，购房者的购房欲望也在累积新政调控之后，楼市成交低迷房价有所回调。但随之而来的是大量楼盘推缓上市，甚至一些开发商采取减少新项目开工和放缓在建项目的方法来压缩供应量。大量供应积压的同时，更多的刚性需求也无法获得释放，给楼市埋下了不确定性：到底是重新量价齐升、还是在开发商的逐步降价中释放购买力？
进入金九银十首个星期,中国楼市进入深度博弈期。面对传统购房旺季，多数开发商降价放量，希望以价格换销量，刚性需求也蠢蠢欲购，“金九”大战或一触即发。纯新盘由于定价灵活，在发生变化时能够尽快调整。在调控压力下，主动调低售价，更容易实现赚取市场佳绩和顺应调控口碑的“双赢”。自7月以来，以京沪深为代表的一线城市的楼市在房价小幅松动后又现回暖态势，成交量反弹明显。在需求释放带动下，房价又有抬头迹象。
例如上海楼市曾一度流传“房价下跌”的传闻，但绝大多数买房者仍感觉不到下跌的变化。开发商的“降价”和“假摔”成为市场争论的焦点。“小跌就出手”成了许多购房者的选择，购房者沉不住气，加上部分开发商“试探性”降价，让上海楼市近期出现了“回暖”的迹象。购房者沉不住气，开发商玩“降价”游戏，实际房价并不跌。开发商低价促销，房地产调控政策后续效果才能逐布显现。各地销售出现回暖，但价格并未松动，反弹态势不会长久。
例如数据显示，7月上海商品住宅成交均价为每平方米19444元，环比跌幅为3.2%。7月上海商品住宅签约3975套、成交面积43.3万平方米，环比分别上涨6%和2.12%。业内人士透露，购买婚房、学区房等以满足自身刚性需求的买房者，是7月住宅成交量反弹最主要的买家。成交均价似乎跌了，但买房者却没有感觉到。近期成交量出现反弹，开发商降价的可能性反而更小。前段时间上海楼市成交均价连创全年最低，主要是由于成交结构造成的。中低端楼盘销售较多，而由于国家一系列调控政策的出台，用于投资、投机的高端楼房卖不动了。”高价楼盘“卖不动”，低价楼盘“销路好”。
从统计数据来看，成交均价下跌，并不意味着房价下跌。买房人的普遍感受是，上海许多区域的房价并没有下跌，中心城区房价依旧“高不可攀”。同时，部分开发商玩起数字游戏。开盘前，先报出一个较高的预计开盘价。等到开盘时，再报出平常价格，并宣称“大幅降价”。其实，楼盘的实际价格，仍比周边或前期楼盘的售价高出不少。下半年，恒大还将采取“随行就市”的定价策略。也就是说，如果市场好转，折扣就会减少；但如果市场出现普遍降价，恒大也会采取更大的让利。
例如2010年9月5日，上市房企中报预言房价必降，“低调”成关键词。从今年中报来看，多家房企由于去年大量拿地及加大项目投资，造成现金流为负，加上融资渠道不畅通，房企资金面明显趋紧。上市房企纷纷出炉半年报，在中期业绩大增的背后，是房企股东和高管们对未来市场风云变幻更加稳健的隐忧。已发布半年报的86家房企的销售毛利率平均水平已经较去年年底下调1个百分点，更较一季度下调了近2个百分点。
保利地产在半年报中表示，行业调控已经成为“常态”，公司将加大二三线城市投资，及时调整产品结构，积极参与各地保障性住房建设。同时稳步加大商业地产投资，增加持续性经营收入占公司营业收入的比重；开拓旅游地产、养老地产和城市综合运营等业务，增加新的盈利增长点。
金地集团也认为要在市场上更加“灵活”，下半年，市场供应量的上升将推动调整继续深化。一方面，供应的增多会加大市场竞争；另一方面，新上市的项目也会根据市场的需求采取更为灵活的定价策略，两者结合，房价可能进一步下滑；为此，公司将以销售为先，通过更为多样化的销售渠道、更具灵活性的定价策略来加快公司销售现金流的回收。
万科A认为随着下半年新盘上市高峰的到来，前期投资比例高、价格上涨过快的城市价格会有较大幅度的回调；另一方面，开发企业资金趋紧、存货增加，投资能力下降，未来住房供应可能受到影响。
此前万科总裁郁亮表示，此次政府调控决心和力度空前，开发商去赌政策很危险，热点城市的市场供需关系正在转变，在拿地策略上，万科将始终坚持“不当地王”的原则，未来将会严控拿地成本。 以万科为例，其1119亿的存货占据四大巨头存货总额近40%，为四大巨头中最多者。1月份到6月份，万科完成的竣工面积128万平方米，仅占全年竣工面积计划504万平方米的25.4%。这么说下半年万科将会完成三倍于上半年的任务量。
例如,金九银十楼市风云起，多个低价新盘千人哄抢，刚性入市 。金九银十首日，北京售楼处千人排号抢房。全国8月楼市成交量反弹，未来两月面临幅度最高降价潮。 从今年中报来看，多家房企由于去年大量拿地及加大项目投资，造成现金流为负，加上融资渠道不畅通，房企资金面明显趋紧。在逐步弱化预售制度融资功能的同时，有必要拓宽行业的直接融资渠道，以避免当预售资金的使用受到限制后，在没有新的、可替代预售融资功能的金融工具的情况下，房地产行业的资金状况出现问题，对金融安全产生不利的影响。
从地产开发商自身的情况来看，下半年供给将明显增长已经是既定事实。根据四大地产巨头“万保招金”的半年报，它们的存货已经达到近2900亿元的历史新高。新“国10条”后，显而易见部分开发商正在让利促销。而随着三、四季度供应量的增长，开发商销售压力加大和资金链趋紧，房价下调压力更大。
例如,受到新政策调控的影响，上海商品住宅的供应量从4、5月的128和94万平方米水平大幅下滑，6、7月份的供应量都只有51万平方米，预期8月的供应量也只有50万平方米左右。与此同时，目前预期会在9月份新上市的楼盘有35个之多，另外还有45个楼盘会推出新房源，这意味着9月份会有240万平方米的预期供应量，而且还有15个新盘预期会在10月份上市。可见，市场还有巨大的供应能量，只是开发商在捂盘惜售。
目前预报9月开盘的楼盘中，有九成以上的楼盘目前还没有公布确切的开盘日期，五成以上的楼盘价格待定。虽然新政4个月之后上海楼市出现一些回暖迹象，开发商的推盘意愿对比6、7月份明显增强，但是政策调控传出了从严依旧的信号，市场进入深度调整期，开发商价格底线与购房者心理底线的博弈进入白热化阶段。4月新政出台后，首先见效的是需求被全面抑制。
随着部分投资等非基本需求的快速挤出，市场成交量一度跌至谷底。同时，成交量的迅速下降也抑制了价格的上涨，目前政策已经初步实现了“抑制房价过快增长”的阶段性成果，后续还会有什么样的政策推出仍难以预计，不过历次调控的经验表明，在市场僵持之际，开发商率先降价促销都能够占得市场先机，不仅有利于自身资金链的良性运作，也能为行业及市场的长期健康发展奠定基础。
例如,目前大部分楼盘尚未明确具体的开盘时间。或者延迟开盘，大量楼盘等待开盘良机。延迟开盘主要有三方面原因：一、部分开发商保持观望态度，随时准备跟随市场形势调节开盘时间；二、9月即将到来，不少开发商寄希望于传统的“金九银十”热销效应再现，准备在9、10月份高调上市，以吸引购房者关注；三、开发商的推盘策略，由于前期积累的意向客户数量没有到达预先的期望数量，开发商不敢贸然开盘，故选择推迟开盘进程，延长“蓄客期”。
其实从近期市场的观察来看，房价只要比前期或周边同质楼盘低10%左右就能获得热销，但还是有如此之多的开发商不愿降价推盘。表明开发商还没有太大的资金和库存压力，同时对后市有比较良好的预期。可见，政策调控把过热的楼市压抑住的同时，也使得供应量和需求量都严重积压；如果以一种爆发的形式出现必然出现房价重新上涨，但如果一直压制下去，可能会影响宏观经济也给未来的市场造成更大的不确定性。
政府可能需要在土地增值税、预售款监管、开发贷等方面入手，不断给开发商造成资金压力，同时大量增加优质土地供应，诱使开发商降价回融资金去拿地，促使他们降价抛盘以释放需求。由于调控影响，大量楼盘积压未上市，但开发商还是不肯降价。
因为，多数售楼处的看盘客流量还比较高，只要房价稍作调整就能获得热销。2009年以来，宏观经济的回暖和相对宽松的货币政策，带来了巨大新增购买力；与此同时，过去一轮较大的货币发行量加上全球灾害影响粮食生产，购房者也都担心恶性通胀而有较高的购买意愿。因此，只要目前严厉的调控政策一放松，房价就存在大幅反弹的可能。