房价是近几年最牵动人心的焦点话题，尤其是去年温家宝总理的讲话，到今年的新政“国十条”出台，尽管中央采取了一系列抑制房价上涨过快的措施，但房价仍然是高高在上。由此，城市居民尤其是弱势群体对高房价怨声载道，呼声越来越高。在高房价的背后，有人是既得利益者，有人是丧失利益者。正在演化成不同利益集团的厮杀，甚至进入白热化格斗——上演“官商大斗法”、“官商拉锯战”，房地产业成为社会矛盾的焦点，若处置不妥有导致社会动荡的可能性。

　　从“蜗居”到“蚁族”展现出部分城市人生存空间的“退缩”。“我想要有个家，一个不需要多大的地方……”这曾经只是几个年轻人“为赋新诗强说愁”的浅唱呢喃，如今却成为偌大一群人莫大的奢望。在美国一栋别墅只需要白领8年左右的工资，普通住房也只需一般工人数年的工资，少有超过十年的，人们不仅将挣的钱用于住方面，而且还可以用于衣、食、行、旅游、娱乐、学习、投资等方面。而中国一个非国有企业工人买一个立锥之地需要工作三四十年，即需工作一生，房产价格已高到极严重的地步。

　　房地产的产业链长、涉及面广，处于基础性行业地位，其投资增加将促进钢铁、建材、机械、金融服务等部门的投资、需求和就业，对拉动经济增长、改善民生影响巨大。经统计：工业发达国家房地产的产值增加1个单位，可以带动相关产业的产值增加l.5单位到2个单位。此外，房地产的周边消费和财富效应对于消费增长提升效果显著。研究表明，发展房地产业可直接间接带动60多个部门和行业的发展，房地产开发投资对关联产业的带动效应约为2倍。

　　过去几十年所有繁荣期的历史都表明，在经济发达国家，房地产大多为支柱产业，对经济增长贡献显著。以美国为例，2000年以来美国房地产业的发展拉动美国经济快速走出了网络泡沫破灭后开始的经济低迷，并持续了长达六年的繁荣，直至2007年终结。但若过分依赖房地产的拉动作用，一味把房地产作为经济发展的引擎，将偏离经济可持续增长的核心竞争力，偏离房地产作为民生关怀的重要意义，对于经济发展和社会稳定均会造成巨大隐患。这方面的反面教材，远期的有日本房地产泡沫破裂导致的经济长期低迷，近期的有美国发端于2007年的次贷危机，教训不可谓不沉重。

　　目前宏观调控仍然单一的打压房价，并不能从根本上解决问题，尤其不能改变房地产业既有的发展模式和运行轨道，因而全行业投机盛行，危机四伏的状况就难以扭转。由于房地产业已背离社会民生，弊端四起，因此需要通过法治的手段推动其从经济支柱转换为社会民生支柱。这就需要房地产业兼顾社会民生与国民经济的两重性发展目标，并偏重其社会民生支柱与社会服务事业的功能与发展目标定位，据此，笔者将从以下几个方面进行探讨。

　　经过几年的攀升，房地产业一举两得，一方面服务于民生，一方面又拉动了经济，同时其自身也顺势登上了支柱产业的“宝座”。房地产业之所以能有如此的成就，主要是归功于城市化的需求和市场化的动力。中国在20世纪80年代后期到90年代引入了政府主导的市场经济模式，其中市场经济的引入激发了蕴藏于民间的活力，推动了中国经济的高速增长，更是推进了房地产市场的蓬勃发展。目前房地产业作为我国国民经济的支柱产业已经是一个不争的事实。这时候如果不是通过国民经济结构的调整让其缓慢退出，而是采取高压政策对其进行封杀，挤压其生存发展空间，强迫其接受“休克疗法”，以致迅速将其清退出局——退出支柱产业行列，无论是对房地产行业本身，还是对国民经济发展的影响都是非同小可的。

　　1、成也房市  败也房市

　　住房是人们生活的必需品，作为生活的居所、社会的载体和城市的主体，其基本属性是居住，是一种价值昂贵且不可移动、不可或缺以及先天稀缺的特殊商品，往往容易伴随着增值而成为投资品。居住需求者一般要求其价格稳定，让其买得起房或租得起房。而作为投资乃至投机品，投资人往往要求其价格具有波动性，让其投资乃至投机有利润回报。这种价格的稳定性与波动性的矛盾，是房地产市场最基本的矛盾特征。世界多国在处理这种矛盾时，往往通过立法规定房地产不能作为投机的对象，并且辅之以调控和税收等手段，抑制房地产的投机性，以确保住房的居住性和市场的稳定性。

　　在1998年房改大幕拉开后，政府全面推行房地产市场化，作为业内人士，笔者曾参与这场划时代的变革，亲眼见证当年为应对亚洲金融危机，政府确实有两个着眼点，一是改善老百姓住房；二是通过推动住房消费，实现经济快速增长，帮助国家度过危机。一句话，此时放开市场的政策，做到了民生与经济两重发展的高度统一，老百姓和政府都得到好处，因而皆大欢喜。通过市场的主渠道作用，老百姓的居住条件得到了很大的改善，城市化进程也大大加快。房地产业在其他产业尚未充分发育和发展的前提下，迅速领先发展成国民经济的支柱产业。

　　产业地位的提升本应是一件无可厚非的好事，但是“泰极否来”由此而生。在房地产业的快速发展的同时，政府一方面对其失去警惕，缺乏对他的管制和抑制，尤其是房价已经过几次起落，政府仍未通过法律和税收加以制约。另一方面由于地方政府从房地产业得到了从其他产业得不到的巨额财税支撑，因而将房地产业作为特殊行业以予特别关照，“经营城市”、“土地储备”、“以地生财”模式在新世纪大规模蔓延复制。到2007年，土地出让收入已占到地方政府预算收入的52﹪。地方政府强力推行这就导致其过度依赖“经营城市”和“投机运营”房地产所带来的好处，忽视了市场自身无法解决恰恰需要政府致力于完成的中等偏下收入者、低收入者以及最低收入者的住房保障。在这种错位与缺位的政策指导下，房地产业畸形发展，房地产一业为大。同时由于过度市场化，政府的许多政策不是抑制而是助推房地产市场的投机性，导致房地产市场的主体除中等偏下收入者、低收入者以及最低收入者等弱势群体外都把眼睛盯住住房的增值性及投机性，希望获得暴利。于是他们把房地产市场当做人民币快速增值的场所，而把住房的居住性抛到九霄云外。

　　地方政府、开发商、金融机构、炒房团、媒体等相互勾结，炒作市场，豪赌房地产的升值预期，操控房地产的升值空间，甚至连老百姓只要有钱都加入。囤地、炒房成了一种时尚“游戏”和“潮流”。市场炒作成风，就导致中等偏下收入者、低收入者以及最低收入者被房地产市场边缘化，他们只能嗷嗷待房，望房兴叹。由于房地产市场极度投机化，一方面住房空置率惊人，一方面弱势群体无房可住。面对老百姓的怒吼，政府不得不调控，但是这种调控仍然没有回归住房的居住性，因为单一地打压房价，只是让炒客们休整一段时间，而一旦调控风过去，他们仍然会吃进或抛出。这就像过去打击外汇和车票的“黄牛”，机制不解决，“黄牛”是“野火烧不尽，春风吹又生”。我们的房市调控已不只一次，市场已经走向“一调就死，一放就乱”和“打压有多狠，反弹就有多高”的怪圈。真可谓“成也房市，败也房市”。

　　2、偏离民生  积弊成疾

　　从1997年至今已有13个年头，前6年，房地产业在应对亚洲金融危机的过程中，在经济和民生两方面都打了漂亮仗。好”戏””唱”到2004年。2004年是个分界线，2004年下半年房价开始上扬，2005年3月26日，国务院下发“国八条”，开始调控。自此政府与房地产玩起了“躲猫猫”，房价越打越走高。历时7年的多次调控，反倒使房地产增强了“抗综合调控耐力”。

　　由于长时间的偏轨道运行，房地产业滋生了许多弊端，有的甚至形成”顽疾”。特别是政府过度依赖市场化，导致住房保障缺失，房价被炒高，高房价成了中等偏下收入者、低收入者以及最低收入者住房边缘化的罪魁祸首。1998年至2003年全国商品住房每平方米的价格只增加了343元。而到了全面实施“促进房地产市场持续健康发展”的18号文的第一年——2004年，每平方米的房价就比上年暴涨了352元(《光明网》2006年11月14日“光明观察：8年房改的黑色幽默”)。自2004年起我国的房价更是扶摇直上，且一直处于高涨的阶段，虽受到了全球金融危机的影响，但仍保持着增长的态势，2004年全国商品住宅销售价格为2758元/平方米，2005年为2820元/平方米，2006年6月，为3199元/平方米，2007年7月涨到3383元。从2007年7月到2009年6月，就涨到4621元/平方米，不到两年的时间上涨了1238元，平均一年上涨619元，涨幅惊人(依据国家发改委与国家统计局同期发布的数据)。高房价以及企高的房价收入比让85%的家庭买不起房甚至一房难求。所以单一的将房地产业列入国民经济的支柱产业，过分强调其经济地位甚至一业为大，排挤其他领域的消费，挤占其他产业的发展，并吸收大量的热钱，享受独特的优惠，加上“爆米机”式的炒作和膨化，导致极度泡沫化。结果是过度放大了其投资和投机功能，忽视了其基本消费品的属性，加大了奢侈品和投资品功能及数量的配置，从而脱离了老百姓真正的住房需求，加剧了房地产资源的不公平配置，并由此拉大了贫富差距，最终导致产业偏离了民生轨道，成了投机者的“职场”，富豪们的“乐园”。

　　首先，从产业内部看

　　一是住房结构不合理，豪宅比例过大。由于房地产业偏离社会民生，变成了富人的产业。二是房地产市场陷入资本怪圈。对开发商而言，谁圈的地多谁的资本价值就大，谁捂盘惜售，哄抬房价，谁就能牟取暴利。难怪王石说，“房地产非常浮夸，现在的阿猫阿狗都来做了”。

　　三是房价高位运行，老百姓买不起房，住不起房。现在我国的房价收入比已超过15倍，京、沪等地超过50倍，而按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3到6倍较为合理(《中国新闻网》2010年04月22日“目前中国房价收入比已超过15倍京沪等地超过50倍”)。四是再分配效应拉大居民收入差距。房地产开发热至今，房地产一直是一夜暴富者的“加工厂”。《2008胡润富豪榜》显示：以上榜富豪所处的行业排列，房地产仍以23.4﹪比例排在首位。总的来说，房价过快上涨会导致收入差距的进一步扩大，尤其是造成住房严重空置，一方面有房无人住，一方面有人无房住。

　　其次，从产业外部看

　　一是产业缺乏深度和广度。多年以来，中央多次强调要加快转变住房发展方式，即要以低资源消耗、低环境代价，大力发展省地节能环保型住宅，建百年建筑，推行住宅产业化。但是，由于房地产业的过度投机，恶性竞争，加之全国有5万多家开发企业，行业集中度低，导致产品结构严重不合理且千差万别。全行业难以推广住宅产业化，更加难以推行省地、节能、环保等科学合理的指标体系，进而从根本上转变住房发展方式，限制了房地产业向深度和广度发展。如不加以扭转，整个产业迟早要受到资源与环境的制约，甚至要受到大自然的报复。

　　二是挤占其他消费领域，挤占其它产业发展空间。我国居民的0.7的边际消费倾向，即每期还款金额都将挤占70﹪的相应消费支出。因为房地产的高额利润率，地方政府、银行和各种经济主体，这些年把大量的资源投入于房地产，这种资源配置的极不合理性，大大限制了其他方面的投入。

　　三是绑架国民经济。在各种利益的推动下，房地产俨然成了GDP(国内生产总值)的主体。房地产一旦出现问题，地方财政马上就显现危机。从中央层面看，由于宏观经济对房地产依赖度逐步增强，房地产的冷暖，对国民经济的影响举足轻重，使中央对其调控深不得、浅不得。

　　四是撕裂社会。昔人云“纵有大厦千层，一夜只睡一张床”。一方面，房地产缔造的富豪超过其他任何行业，富豪能在上海购买每平方米11万元以上的超豪宅——汤成一品(如今已涨到每平方米17万元，上海陆家嘴又曝出每平方米20万元的超豪宅)；能将云南大理洱海变成别墅的后花园。另一方面，在这个国度里，多数人在当“房奴”，还有一些人在为将来而奋斗。这种不平等的国民待遇，将社会撕裂成截然对立的两个基本层面，一方以任志强为代言人，一方以牛刀为代言人。他们针尖对麦芒，在网络上，在媒体上，随时都能触摸到关于房价的怒火，房地产正成为分裂社会的鸿沟。

　　再次，弊的根源——偏离民生

　　一是土地稀缺。且土地制度有利于地方政府操控；二是开发商(中间)囤地、炒作(炒房)获取暴利；三是地方政府依赖土地财政；四是中央与地方财政分配不合理；五是房地产交易体系不完善；六是住房保障制度缺位；七是城市化战略布局错位；八是居民过热的住房消费理念；九是金融机构从中渔利；十是发行货币过多，导致通货膨胀；十一是国企垄断行业限制过多，民间资本投资渠道狭窄；十二是媒体推波助澜；十三是专家学者忽悠。

　　现代快报评论员赵勇认为，房地产业的功能其实并不是经济发展的支柱，而是社会发展的支柱，因为人人都应该享有居住的权利，给一个社会的大多数人提供平价住房，也是政府该做的事。相应的，房地产政策也就是社会政策的重要组成部分，而非经济政策的核心。但在我们这边，房地产政策的社会功能被长期弱化甚至忽视了，反而是经济功能被拿出来大做文章，这也就是“房地产经济支柱论”产生的根源，也是保障性住房长期缺失的原因。

　　房子是用来住的，民以住为本。适度的超前消费即建立在自己经济收入可承受的幅度内，借助金融支持，促进住房消费，既利国又利民。但是如果超越自己的承受能力，过度透支，必然制造金融泡沫，总有破灭之时。美国房地美、房利美就是活生生的反面教员。更为可怕的是，如果借助政府的名义予以推动，将房地产行业引入投机行业，必然引导数以千万计的“房奴”走上灾难之路，破灭之路，其对国民经济的破坏是难以低估的。由此可见，将房地产业由经济支柱转换为社会民生支柱具有历史的必然性。现在房地产业遭人唾弃，政府的责任是让它“浪子回头”，回到人民的怀抱，为人民的居住服务，进而受到人民的欢迎。

　　众所周知，民生支柱稳定了，社会才会稳定，经济也才能发展。现阶段，高房价已经严重涉及了民生问题，进而激化了社会矛盾，也在一定程度上影响了社会稳定。我们要按照房地产业从单一的经济支柱转型为社会民生支柱的思路，调整房地产业政策及眼下的房市调控政策，尤其要改变房地产绑架国民经济，绑架政府，“一损俱损，一荣俱荣”的膨胀型支柱地位，让房地产走向民间，走向民生，形成坚实的社会民生支柱。

　　历年房市调控政策均以行政打压为主，每当打压进入“深水区”，宏观经济受到影响，政策就回头，再改为实施刺激经济的政策，而一旦房地产再度高位运行，立马又再度打压。就这样在打压、刺激的循环中，房市调控终不见成效，被“折腾”的是市场，被“忽悠”的是老百姓。可见，单一的用行政手段打压房市，打不出民生，打不出保障，最后只能是“扬汤止沸”，得益的是富人，最终侵害的却是老百姓的居住权利乃至生存底线，是对社会保障——老百姓的社会民生事业的彻底支解。笔者认为，房地产调控这种尴尬局面的形成是房地产特殊性质与房地产支柱产业定位叠加以及房地产业的投机性和“去民生化”所带来的必然结果。因而对房市调控的总体思路，应正本清源作一个大的调整，而且在调控的目标与方法上应该彻底的拨乱反正，将房市调控由单一的行政打压转为综合治理，依法治理，从根本上构建社会民生工程。而要做到这一点，必须在以下两方面下气力：

　　1、标本兼治、辨证施治

　　古人云：“治国如治水”，“治国如治病”，就“治水”而言是宜疏不宜堵。治水、治病的道理大家都懂，但从政者往往是爱“堵”，爱给“病人”吃“退烧药”。当下房地产市场已经不是单一的经济问题，而是一个复杂的社会问题，政治问题，我们必须把脉它的“水患”或“病根”的源头。如前所述，根源在市场过度，在投机过度，在“去民生化”，而最根本的问题，是在社会治理结构上出了问题。

　　当前，面对投机的市场和高企的房价，政府如果忽视了调整与房地产有关的社会机理，只是打压和刺激，房价只会在“蹦蹦跳跳”中退一步又进两步，不断走高。长此以往，中国将被“拉美化”。按照发达国家的经验，应该是创造财富与保护民生的高度统一。在这方面我们应该学习新加坡的基本经验，“两手抓”：一手抓市场，一手抓保障。他们一方面通过市场机制让有投资能力的人尽其所能，创造财富；一方面又用一系列社会政策来保护社会，保护基本的民生和相应的社会权利。其住房、教育和医疗等社会保障制度，为新加坡老百姓最基本的社会权利划了一道底线，即上“不封顶”，下要“保底”。“不封顶”，是激励人们创造财富，让社会发展有无限的动力；“保底”则让老百姓尤其是弱势群体分享经济发展的成果，其衣、食、住、行、学、医等基本权利得到保障。虽然新加坡基尼系数很高，2007年达到0.485，不比中国低(同期我国为0.48)，其房地产占GDP比重也超过了20﹪，但其房地产市场泡沫很小，居民尤其是中低收入家庭的住房问题得到了很好的解决。因而，新加坡的社会却非常稳定，因为富人和穷人都相安无事，没有仇富和仇穷的现象，社会很和谐。

　　综上所述，就房价打压房价，既保不了民生，也治不了乱局。为此，宏观调控要解决的首要问题不是房价，首要措施也不是行政打压，其基本思路应该是“标本兼治，辨证施治”。何为本？本就是要改变目前我国实际存在的“上不封顶，下不保底”的“漏斗型”的社会治理结构。形象地讲，就是要把这个“漏斗”上面的“口子”转型，下面的“嘴子”堵上。上面一个大“口子”是激励人们为社会无限制地创造财富，而我们的这个大“口子”是投机性的口子，不是鼓励人们通过做实业去创造财富，而是通过像房地产这样的游戏去投机，甚至豪赌房地产的升值预期去攫取财富，其创造的是虚拟财富。下面保“底”，可以保护老百姓的基本社会权力，在房地产业就是保护基本的居住权利，让老百姓住有所居，为社会稳定和谐提供保障。我们要依法治理即从法律制度上着手，从民生以及相应的权利着眼，实施房地产乃至国家经济政策的大变革、大调整，对房地产领域的一系列制度、政策逐一清理，拨乱反正，推动其从经济支柱转换为社会民生支柱，推动房地产从为富人造房和投机致富转为构建社会民生工程、民心工程、保障工程，以使房地产业走出困境，健康发展。

　　2、尊重市场、归向法律

　　南北朝萧子显在其著作中有一段依法治国的话，大意是孔稚珪上书说：“我们听说制造万物的工匠以绳墨为准，统治大国的君主以法律为治国的根本。因此，古代的圣君，临朝思治，远远地防止邪恶产生，深切地杜绝邪恶蔓延，无不用法律来教育人民，明刑赏来收取功效。”依上所述，当今房地产的投机化以及去民生化，也是一种邪恶，需要依法治理，而不能仅仅从房地产的表象问题——房价上做文章，说到底要找到根源辨证施治，依法施治，综合施治。

　　首先，不能让房地产依仗经济支柱地位绑架国民经济，绑架GDP。因为，一旦房地产成为GDP增长的重要来源，把握不好就有可能破坏社会赖以生存的基础以及保障底线。正确的房地产市场调控应该理清两个关系，一是房地产与国民经济以及GDP的关系。在现代科技和工业化发展的今天，不能让房地产永远做“龙头老大”，更不能让其绑架国民经济乃至政府。否则，将使调控政策遇到两难的境地，不打压将侵害社会民生，打压又将损伤国民经济。二是政府与市场的关系。与社保、医保、教育一样，该市场管的市场管，该政府管的政府管，过度市场化将滋生投机，侵害民生，扰乱社会，最终走向畸形发展的道路。但是不发挥市场的主渠道供应作用也是不对的，这里确实有一个度的把握和界限及功能的区别和划分，要做到各司其职。以上两方面的关系需要通过法律法规加以明析，而仅仅依靠行政调控是无济于事的。

　　其次，当今中国，房地产问题已经超越经济问题，因而用纯粹的经济学常识，已难以解释和解决房地产领域出现的怪现象。一方面是商品房大量积压，一方面是大多数人望房心叹，一房难求。面对这样棘手的问题，已经不是行政打压所能解决的，而须运用法律手段通过较长时间的法律制度的管窥和调控，纠正其运行轨道，让其服务于民生，服务于社会。

　　众所周知，市场经济是法治经济，法律制度是构建市场规范的准绳和极其重要的内容，同时也是塑造市场规范的手段。笔者以为，前述的回归房地产的居住属性和社会民生支柱地位的确立、限制房地产业的投机性、确保房地产业为民生民本服务、房地产市场的供应主渠道、房地产市场与政府保障的职能分工等都需要以法律制度加以确立和规制，从而为房市调控乃至产业发展战略提供一个法律管制的框架和平台，给投机和投资者增加一条难以触碰的高压线。在源头上利用法律法规的管窥，遏制投机者、炒房团通过低进高出的手段谋取暴利，改善广大居民的住房条件。通过法律的效力让地方政府、开发商、炒房者“无缝可钻”，保证房地产业健康稳定的发展，让老百姓真正实现“住有所居”。

　　房地产业是有众多客观因素的推动下才登上国民经济支柱产业的舞台，这也是历史的必然性与阶段性的统一。因此，我们要用动态的眼光，科学地看待房地产业的战略定位，在尊重市场尊重民生的前提下，加强法律管窥，依法治理，兴利除弊。同时，为房地产建立法制的轨道，促使其“瘦身”转型更好的发挥自身的优势，切实做到把满足人们不断增长的住房需求与拉动经济增长结合起来，进而积极引导房地产由经济支柱向社会民生支柱转变。

　　参考资料：

　　1、房地产应由经济支柱转为民生支柱

　　2、房地产：游走在经济支柱与民生关怀之间

　　3、赵勇：房地产不是经济支柱 是社会支柱