刘先明“精五条”与国家多部委五道“金牌”同指高房价

一、准让国内商品房迅速降价的“精五条”
精细管理工程创始人刘先明
2006-11-17
http://manage.org.cn/Article/200611/40497.html
http://www.eol.cn/mba_xg_xx_5377/20061123/t20061123_206348.shtml
　　近几年，我国的商品房价格疯长、房地产业畸形发展，国家有关部门尽管出了这几条、那几条，但都不见效，却让房地产商、房地产投机商们见笑。
　　本人研创的服务企业的《精细管理工程》中包含有“如何组织和引导企业管理人员编制管理制度类文件”的内容，其中主要谈的是两方面的问题：
　　1、明确什么是好的制度，并以好的制度为准绳来组织管理制度类文件的具体编制。
　　2、编制企业管理制度时，须保持的基本认识或指导思想，处理好“十大因素”。
　　现在，针对目前我国房地产业发展的主流呈现出的很不好的势头，借鉴《精细管理工程》中的精髓思想：“还企业及管理中各项事物以本来面目——最佳状态”，以及 “如何组织和引导企业管理人员编制管理制度类文件”文章的思路，本人编制以下能操作的、群众拥护的、能迅速降低商品房价格的规定或制度，简称“精五条”，建议国家相关部门参考。
　　一、房地产商开发房地产时，必须提交预算和建设工期等资料，房地产商所开发建设的房子，其建设工期如果超出计划工期的，超一天就征收一天资源闲置税；按建筑面积算，每平米每月征税10元；超两天以上的，征税标准就递增，每多超一天就递增10%。盖好的期房限定在三个月内卖出，盖好的现房限定在一个月内卖出，超过规定时间没卖出的，一律移交当地房屋交易机构挂牌销售，仍然销售不动的，进行拍卖，挂牌销售或拍卖所得，一律上交国库。
　　二、房屋主人、配偶及其子女没有在房子里居住、空闲时间达半年以上的闲置房，统统征缴空房闲置税，每平米每月征税10元，逼迫闲置房抛售，或按规定出租；同时，实施举报闲置房有奖的政策：凡是举报闲置房的，经查属实的，对第一举报人给以重奖，按使用面积算，每平米奖励1000元。（单位和机构名下的空房，类此执行。）
　　三、房主户口或工作单位不在房屋所在地方的，此类房一律不得出租，凡是出租的，一经发现，立即没收；同时，实施举报违规出租房有奖的政策，举报违规出租房的，经查属实的，对第一举报人给以重奖，按使用面积算，每平米奖励2000元。（单位和机构名下的房，也类此执行。）
　　四、一家人不能有超过全家人口数量的房屋，如果发现有超出全家人口数量的套数的，超出部分的房屋没收，移交房屋交易机构销售或拍卖；同时，实施举报超套数房有奖的政策：凡是举报超套数房的，经查属实的，对第一举报人给以重奖，按超出套数算，每套奖励20000元。
　　五、对各市、区、县的党政第一责任人施加责任和压力，每半年组织一次当地老百姓对本地房地产业的满意率进行测评，凡是当地老百姓对本地区房地产业发展的满意率低于50%的，党政“一把人”全部就地免职，并不再任用或录用为公务员。
　　我认为：现阶段或今后一、两年里，应该是我国房地产业发展的非常时期、关键时期，也是必须施狠招、重出组合拳才能拨乱反正的时期，不出狠招、重拳，绝不可能降低高房价，也不可能遏制房地产业的畸形发展势头。我坚信：只要推行这“精五条”，就一定能稳保国内商品房降到合理价位，并促进我国房地产业健康、持续、良性、和谐发展。

二、五道“金牌”齐发 遏制房价过快上涨
2010年09月30日 来源： 中国证券报
http://news.xinhuanet.com/fortune/2010-09/30/c_12621749.htm
    进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，国家有关部委近日分别出台措施，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。
　　这些措施主要有：一是各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。要立即研究制定贯彻落实国发〔２０１０〕１０号文件的实施细则。已印发实施细则的地区，要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。
　　二是完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到３０％及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于５０％、贷款利率不低于基准利率１．１倍的规定。
　　各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。
　　三是调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。
　　四是切实增加住房有效供给。各地要加大对各地２０１０年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。
　　五是加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。
　　另外，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部２９日联合发布通知，调整房地产交易环节契税和个人所得税优惠政策。根据三部门发布的《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买９０平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按１％税率征收契税。个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。通知还明确，对出售自有住房并在１年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。
　　本通知自２０１０年１０月１日起执行。《财政部 国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字〔１９９９〕２１０号）第一条有关契税的规定、《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔２００８〕１３７号）第一条、《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔１９９９〕２７８号）第三条同时废止。
　　对于这次房地产调控政策可能带来的市场影响，中原地产有关人士认为，这将打击炒房客的投机性需求，可以预见10月成交量将下跌。（张朝晖 朱宇 韩晓东）