历史的转折往往是由细节促成的，深圳会堂23年前的“冒天下之大不韪”的动地一槌，开启了新中国缔造后的第一次“土地革命”,也随之预示着新中国土地资本化探索之旅的开始。在2004年全国的“8·31”大限来临之际，深圳不动声色又已站到了先行者的行列，而这一切，都由动地一槌始。

　　“土地革命”

　　1987年12月1日下午，对于刘佳胜、骆锦星来说，用“没齿难忘”来形容他们对那一天的记忆一点也不为过。

　　因为这一天，深圳举行首次土地使用权拍卖，这是中国首次以公开拍卖的方式有偿转让国有土地使用权。这石破天惊的一槌，拉开了改革开放以来中国土地使用制度改革的帷幕，并直接促成了宪法的修改。

　　当天，当时的中共中央政治局委员李铁映、国务院外资领导小组副组长周建南、中国人民银行副行长刘鸿儒以及来自全国17个城市的市长来到了拍卖现场。轰动全中国的第一宗土地公开拍卖在中央高官、17个市长和中外媒体的聚焦下正式开始。

　　如此高规格的土地拍卖仪式，此后中国再也没有出现过。

　　当年持11号牌的深圳经济特区房地产公司（简称深房）总经理骆锦星最终以525万元成为中国第一拍的胜利者。

　　而当年执槌的时任深圳市规划国土局局长的刘佳胜至今仍难掩激动，“我现在仍能感觉到那时的心跳。”

　　这是所有当天目睹了那场拍卖的人的共同心情，如今，当天拍卖会上的场面已经被载入了史册，几张黑白照片记录了当时人们突破体制障碍后的喜悦。

　　土地革命促成宪法修改

　　在中央高官及17个市长还有中外媒体的注视下，刘佳胜的紧张不言而喻。而更让敲下成交槌的刘佳胜始料未及的是，这一槌的里程碑意义如此突出，使得事件的几个关键词，每每出现在各种房地产大事记的首项。

　　“这是一次历史性突破，是我国土地使用制度的根本性变革，标志着我国的根本大法承认了土地使用权的商品属性，跨出了土地商品化、市场化的重大一步。”这是当时媒体对这场拍卖的评论。

　　事实上，这场拍卖的意义远超出了当时人们的判断，4个月后，这场一直在聚光灯下的中国第一拍，直接促成了宪法的修改。

　　中国房地产业的领军人物王石在自传中这样评价1987年末的这场拍卖会：中国房地产发展的最基本基石就是由此奠定的。

　　在上世纪80年代中期前的中国，土地是不能买卖和流动的。

　　尽管1979年颁布《中外合资企业经营法》已经提到了利用国有土地有偿使用筹措建设资金的想法。但是，为了吸引外资，当时许多地方仍在把土地作为引资的优惠条件，在合资时，常常仅是象征性地收点使用费，甚至仍是无偿提供给外商使用。

　　即使是在深圳，土地出让采用的也是所谓“双轨”体制，即一部分按照规定有偿使用，另一部分无偿划拨。而且，无偿划拨占了绝大部分。

　　对此，1987年11月，国务院批准国家土地局的报告，确定深圳、上海、珠海、广州、天津、厦门、福州等城市为城市土地使用制度改革试点城市。由此我国土地使用制度改革正式实施。

　　1982年五届全国人大五次会议通过的《中华人民共和国宪法》，对我国的土地使用权有着这样的明确规定：“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”。换句话说，国有土地可以无偿使用但不得转让。

　　1987年12月1日深圳的这场拍卖，之所以能吸引中央高官及全国的高度关注，正是因为那场拍卖在当时仍是“违宪”之举。

　　因此，在1988年春天七届全国人大一次会议上，作为人大代表与会的深圳市委主要领导强调：不是深圳违宪，是宪法需要完善。因为，宪法并没有对土地的所有权和使用权进行区分，深圳的所有权没有变，深圳转让的只是土地使用权。

　　不过，在这第一拍后，法律的突破也非常迅速。

　　1988年4月12日，根据中共中央的建议，七届全国人大第一次会议修改了《中华人民共和国宪法》有关条例，将原来宪法中禁止出租土地的“出租”二字删去，并规定：“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。

　　接着，《土地管理法》也按此进行了相应的修改，规定“国有土地和集体土地的使用权可以依法转让。国家依法实行国有土地有偿使用制度。”《宪法》和《土地管理法》的修改，即为深圳乃至后来我国各地进行土地有偿转让提供了法律依据。

　　自此，中国土地终于可以名正言顺地交易，终于变成了香港人所说的“黄金”，也才有了此后中国房地产市场的繁荣。

　　土地价值最大化

　　“如果没有第一拍，也就没有今日房地产业的蓬勃发展，因为土地是房地产开发的基本要素和前提条件。也可以这样说，深圳20余年的土地管理促进了改革开放，完善了市场经济体制，为城市建设筹集了数以百亿计的资金。”刘佳胜说。

　　事实亦是如此，土地使用权的有偿出让，所带来的经济效益非常显著。

　　有资料显示，1987年深圳出让的三块土地加起来，政府得到了2336.88万元的土地费，等于特区内1985、1986两年全部的土地费用收入。

　　而深房以525万元拿下的中国土地有偿出让后的第一块地，不到一年的时间，深房在这块地上盖起了当时最大的商品房住宅小区东晓花园，一共154 套住宅一小时内售完。

　　“当时出售的房价是每平方米1600元，远远低于当时的市价。”骆锦星说，尽管如此低价，公司还是净挣了将近400万元。

　　而且销售的速度快得出乎大家的意料，不到一小时就卖完，排队的长龙从楼上排到楼下，甚至有人头天晚上或下了班就来排队。

　　事实上，第一拍的意义远不止为深圳市政府多收了“三五斗”。不仅仅是它用这种方式获得了前所未有的土地收入。它的意义更在于，一向被人们视作是资本主义专利的市场机制，已开始在中国土地配置和使用上发挥作用，土地也开始在流动起来的过程中得到了增值。

　　曾被抨击为“出卖国家领土主权，为资本家服务”的深圳土地拍卖终于被证明是符合中国市场经济道路的。

　　“第一拍”进行后的一年，1988年《深圳经济特区住房制度改革方案》及其9项配套细则正式公布，这是我国公布和实施最早的房改方案之一。住宅成了商品，深圳人走上了自己攒钱买房的道路。

　　土地拍卖并非坦途

　　不过，引入竞争机制之路并非坦途，土地拍卖槌声一度相当寥落。

　　从1987年直到1998年国家住房货币化改革之前，因当时制度不健全及相关制度不衔接、不适应，土地市场运行之初出现了不少新问题，深圳的土地拍卖进展异常缓慢甚至艰难。

　　据《1997年深圳房地产年鉴》显示，截至1996年底，深圳市国土部门共签订出让的3615宗土地中，协议出让占到75%，招标只占3.3%，拍卖仅占0.7%。从1987年到1998年11年间，深圳通过拍卖出让的土地仅有7宗，与2001年后每年都超过10宗拍卖地相比，有天壤之别。

　　1995年、1996年深圳还一度终止了土地拍卖。1998年深圳市土地出让金达108亿元，但这一年仅有的两次招标和两次拍卖，出让总额一共只有3.3亿元。1999年之前，深圳90%的土地实行的是非市场价格的协议出让。

　　地产商哄抬地价成为了土地拍卖停止不前的症结。

　　1993年的5月18日举行的两宗土地拍卖具有典型的代表性，据介绍，当时的竞投无比踊跃，共91家企业领牌，63家地产商参加竞投，而且“叫价非常高昂”，景田一宗土地楼面地价超过4055元/平方米，而北斗路一宗用地楼面地价则更是令人咋舌，高到8081元/平方米。

　　畸高的价格致使这两家竞得人均未能如期交付地价款，直到1997年1月政府解除景田地块的土地出让合同。

　　根据不少专家的分析，造成土地拍卖进展缓慢的原因，首先是政府的多重角色问题，由于政府不仅仅是土地要素的重要提供者，而且是地方经济发展的组织者和推动者，其角色选择的不同，决定了供应土地价格的不同，因此，在土地市场正式建立之初，很快出现了同一主体为增加财政收入“漫天要价”和为吸引投资压价出让土地两类相互矛盾的问题。

　　另外，在出让土地与划拨土地存在价格差别、土地多头供应、固定资产投资失控等多种因素的推动下，出现了“炒地热”和新一轮占地高潮以及连带的土地闲置、土地转让、抵押不规范等问题。上世纪90年代初海南房地产的泡沫时间，就成为我国房地产发展过程中永远无法磨灭的记忆。

　　因此，1987年直到2001年，深圳的土地拍卖进入了冰河时期。

　　1998年2月5日，《深圳经济特区土地使用权招标拍卖规定》发布实施，规定深圳特区内经营性项目用地一律采用招标、拍卖方式出让。

　　2001年3月，深圳土地房产交易中心成立。当月的6日，《深圳市土地交易市场管理规定》发布实施，规定土地必须在交易中心通过招标、拍卖、挂牌交易方式公开进行。从法律上彻底完成了深圳土地由双轨制向单轨制的转变，有效根治了土地交易过程中的暗箱操作及权力寻租现象，并最终实现土地资源的市场化配置。

　　中国的房地产业就在这些政策和法规的逐步开放和完善之后，逐渐成为经济的重要支柱。

　　而深圳作为土地使用权制度、住房制度等一系列地产制度改革的策源地，造就并见证了万科、中海、招商、金地、华侨城等著名地产品牌的起飞。