发于9月28日《国土资源报》评论版之《观察家》栏目。
由于房价高企，房地产用地问题多年来都是社会关注的热点。而工业用地相对而言离人们的日常生活较远，少有人关注。实际上，近年来工业用地在我国土地出让总量中的比重不断增加，其土地利用效率的高低很大程度上影响着土地利用的总体效率。
不可否认，我国自2007年起逐步推行的工业用地招拍挂出让制度，对于提升各地工业用地实际成交价格，遏制低地价、零地价招商行为，起到了积极作用。一般认为，以低于市场价甚至低于成本价出让工业用地的大都出现在欠发达地区——因为外来投资少，为拉动经济增长，一些经济落后地区以低地价作为吸引投资的重要手段；而沿海发达地区由于投资环境相对优越，产业集聚效应明显，工业用地供不应求，地方政府在土地供应中占据主动，在激烈竞争中，那里的工业用地通常以高价出让。
近来，一种名为“选商”——根据企业经营业绩决定是否将工业地块出让给该企业的现象，开始在一些地方盛行。在“选商”过程中，政府看中的是企业未来的产出效益，在和企业签订用地协议时，通常要约定企业达产后要实现的单位面积产出和利税指标等。然而，令人担忧的是，“选商”在一些地方变了味。
“选商”现象折射出地方政府的“大企业饥渴症”。500亩地，是高价拍卖给50户小厂商，还是以最低价挂牌出让给一家五百强企业？地方政府往往以着眼长远发展为由选择后者。某市政府官员甚至表示，如果微软能来，零地价都可以。因为，这样的大企业能带来高附加值，还能作为旗帜吸引更多高端投资。
再如，某工业强县每年出让给小企业的用地量，不足该县当年工业用地指标的1/3；而拍卖所得的土地价格每亩达两三百万元，高出最低价20倍。即便如此，仍有大量小企业无法获得土地。该县大部分用地指标用于开发区，由政府“选商”，虽然出让价高于最低价，但远远低于公平竞争下出让给中小企业的价格。
资源价格过低，必然带来需求的放大。“选商”行为初衷虽然美妙，但要谨防两种投机行为：一是可能会吸引那些“意在沛公”拿土地做融资工具的企业。如某知名乳制品企业在全国购地建基地，其惯用的一个资本运作手段就是“用大量的经营性资金圈地，再放到银行贷款，争取另外一块地，如此反复”。一方面，企业有了一定名气可以得到优惠地价；另一方面，用此方法铺摊子，将自己塑造成更大的企业，从而为下一步获得更优惠的地价创造条件。在大企业赢者通吃的环境里，“选商”可能会带来更多急功近利的短期行为。
另一种来自于工业用地与商住用地过大的价格差，这种价格双轨制，存在巨大的投机空间。一些企业尤其是大企业低价拿地后，可能会通过各种途径改变土地用途获利。如近期媒体报道的某“总部基地”千亩土地撂荒事件，就是一个例子。
一边是发展势头良好急需用地、但被地方政府以产业升级为名挤压掉用地需求的众多小企业，另一边是本身实力就强、却还可以低价拿地的大企业，地方政府这种“嫌贫爱富”心理，既造成大量小企业发展受限，国家经济发展基础受到削弱，又破坏了价值规律，消解了招拍挂的初衷，还可能导致大量土地资源浪费和市场混乱的局面。
如何尽可能地推动市场竞争，使价格机制发挥作用，使企业得以在公平的市场平台上竞争，焕发经济活力，同时提高土地资源利用效率，是我国工业用地出让中需要研究的课题。