一、案例实务

    一起数十位业主与开发商之间的逾期交房纠纷案，在如何确定因开发商逾期交房而给业主造成的损失问题上，出现了一个比较特殊的情况：业主主张按照金融机构计收逾期贷款利息的标准确定违约损失；开发商则主张按照房屋租金标准确定业主的违约损失，但开发商并不同意法院委托相关评估机构对业主的房屋租金损失进行评估，其主张按本地房产管理部门公布的相应租金参考价来计算业主的损失，但本地房产部门公布的租金参考价标准又远远低于本地房屋租赁市场中的市场租金和协议租金的水平，适用房产部门公布的租金参考价并不能充分弥补业主的损失，对此情形，开发商、业主和法院均清楚。在这种情况下，业主主张的参照金融机构计收逾期贷款利息的标准确定违约损失是否可行？

二、法理探讨

   《合同法》第113条规定了守约方可以主张的损失包括履行利益的损失，该履行利益即是在对方没有违约行为、合同得到正常、全面履行情况下守约方依法可以获得的利益。在业主和开发商的逾期交付房屋纠纷

中，履行利益损失主要是指业主因为没有及时获取房屋，而丧失的对房屋占有、使用、收益和处分之财产权益。关于这种履行利益损失该采取何种方式来确定损失的范围和幅度，最高人民法院在2003年发布的《审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第17条，确立了以房屋租金标准来确定业主逾期交房违约损失的裁判方式，即在合同没有约定违约金数额和损失赔偿额的情况下，开发商逾期交房的违约金可以参照房产部门公布的租金指导价或有资质的评估部门做出的租金评估价确定。

    现实生活中，租金价格又存在多种分类，包括租金参考价、租金市场价和租金协议价。发布租金参考价是政府房产管理部门对房屋租赁市场进行宏观调控的一种行政管理行为，租金参考价仅是供房屋租赁当事人进行参考，并非为强行性的法定租金标准；且由于租金参考价在事实上毕竟与租金市场价和租金协议价存在差距，如果不考虑案件的具体情况和当地房屋租赁市场实际状况，完全采用租金参考价去作为确定业主履行利益损失的标准，显然不会符合客观实际。所以，房产部门公布的租金参考价仅可以作为衡量业主预期利益损失的参考。

    再来分析司法解释第17条，该条款同时规定：业主逾期付款，合同中没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法的，开发商可以参照金融机构计收逾期贷款利息的标准确定业主应支付的违约金。在市场经济中，商品的等价交换是永远不变的经济规律。从最高法院上述关于逾期付款、逾期交房时采取何种标准确定违约金的司法解释规定来看，实际上采用的是一种经济学上的对等标准：业主支付购房款、开发商交付房屋，经济本质属于货币与商品（房屋）的等价交换。按基本的经济规律，业主逾期付款给开发商造成的损失和开发商逾期交房而给业主造成的损失，开发商的损失和业主的损失之间必定应当是相同的（这里应当从普遍的整体来看，而不仅只针对少数的个案）。业主没有按期付款，开发商不能够及时获得资金而失去对资金支配、使用的权益，相当于金融机构不能及时收回贷款而产生的逾期贷款利息；而业主已经全额向开发商支付了房款，但开发商却不能按期交房，在逾期交房的期间内，就相当于开发商从金融机构获得无利息的开发经营资金，并且还不用承担逾期还款的逾期贷款利息，这也相当于业主丧失了金融机构计收逾期贷款的银行利息。开发商获得的上述利益实质就是给业主造成的违约损失。根据民事活动中“权利义务相一致”以及“公平”的基本民法原则，最高法院在司法解释中规定的“业主对开发商承担的计收逾期贷款利息损失的违约责任”和“开发商对业主承担的租金收益损失的违约责任”，两种违约责任所采用的损失确定经济规则在制定本意上必定应当是相同和相一致的，司法解释的制定者不可能对开发商和业主的违约损失采取两套不同的经济学概算规则，因为法律规则是适用于全体而非区分类别的个体。

    基于上述分析，结合本案的具体情况，笔者认为：在本案不具备以租金标准来确定业主违约损失的情况下，业主提出参照金融机构计收逾期贷款利率的标准来计算履行利益损失，具有充分的法理基础的，符合本案的客观实际，也没有对开发商造成权利义务失衡的不公平责任承担。

    而一审法院虽没有对上述理由进行明确的阐述，但从判决结果来看，基本上支持了业主提出的违约金计算标准，实质上也间接认同了业主的违约损失确定标准的主张。

             （完成于2010年9月25日） 

      杨洋律师，业务专长：民事诉讼、合同实务

      执业机构：贵州博文律师事务所