再前言：山东特别是济南地产大发展已经十年有余，但不知道应该高兴还是悲哀，总之源自济南本土的企业越来越少了，曾经叱咤风云的地产人物渐渐边缘化，好多人竟然找不到下落，说起某人有时不得不反复说“当年”两个字。地产也是江湖，有潮起就有潮落，夜色之下，偶然回顾，不免心生诸多无奈。多年之后，问君安在否？
自1978年中国房地产市场启动到1998年房改，再到今天，三十年间，中国房地产市场风起云涌。从零开始的市场化运作到去年一年商品住宅的销售面积8.5亿平方米和新房销售额达到了4.4万亿元（人民币，下同），比上年暴涨75.5%，中国房地产市场发展速度惊人，在高速发展的背后，中国的城市化进程更是大大得益，城市在急剧变大、变高、变美。2009年，山东房地产开发投资额为2428.73亿元，同比增长19.1%，其中商品房投资1860.35亿元，同比增长16.3%。在销售方面，2009年全省商品房销售面积达到6931.7万平方米，同比增长25.9%，销售收入2436.46亿元，同比增幅达到49%。于此同时，在最近几年，位列中国房地产前二十强的中海、华润、保利、绿城、万达、恒大等等，代表央企或国企的中建、中铁、天鸿、北大资源等等，以及在香港、国外上市的拥有资本优势的路劲、鑫苑等进入山东特别是济南，整个市场空前活跃。
有进攻必然就有防守，有洋先有土。任何时间、任何地点只要是有市场的地方就必然有土洋之争，这可能是未来一段时间内市场持续的主题之一。面对外来品牌的强大压力，山东地产本土品牌近年来在开发模式、产品研究、营销理念、人才团队、资本运营、政府资源运用等方面交了些学费，好些企业来了，又走了，无限风光的背后却是昙花一现。与个别曾经的重量级企业黯然消失相对应，面对外来品牌攻城掠地式进攻的巨大压力，一些山东地产的本土企业逆势崛起，部分品牌在巩固本土优势的情况下加大力度，在全国部分重点城市进行布局，实施扩张战略。翻阅一下十多年来的房地产发展历史，一个个闪亮的名字映照在齐鲁大地上：鲁商置业、黄金置业、重汽地产、鲁能置业、中润投资、天业股份、三箭地产、齐鲁置业、海尔地产、海信地产、火炬地产、银丰地产、华夏海龙、中齐地产等等，这些企业致力于精耕脚下的土地，致力于为本土的父老乡亲奉献精致的品质住宅，致力于改善人居环境，致力于山东城市化的发展，代表并完美体现了山东地产品牌的内涵和特质。
山东地产本土品牌崛起系列之鲁商篇
立足齐鲁 商赢天下
——鲁商置业发展侧记
从表面来看，成立于2006年的鲁商置业资格并不是太老，也没有多少耀眼的光环，但是实际上却是潜伏已久，从早期开建银座商城自己的店开始，房地产的开发长期以来一直持续在整个商业集团的发展过程之中。在2006年之前，早就有省商业房地产公司、银座地产等专业的地产开发企业，而2006年的鲁商置业，只不过是整个商业集团布局谋篇，整合资源的一步棋而已。三年多的时间里，鲁商置业已经发展成为注册资金10亿元，年开发量逾120万平方米，总开发规模超600万平方米，土地储备超4000亩，公司旗下二十多家子公司，涵盖山东各地、上海、北京等区域，业态涉及大型购物广场、商业步行街、住宅、写字楼、酒店等的大型房地产综合开发上市公司。
双千亿的重量级导师
在《兔子的导师》寓言里，论文的标题是什么并不重要，论文的内容也不重要，重要的是论文的导师是谁。这充分说明，一个能够提供资本、品牌和整合资源的平台是多么重要。
鲁商置业的背后是一个有着勃勃雄心、实力厚实的大型企业集团——山东省商业集团有限公司，也就是鲁商集团，1992年由原山东省商业厅改制的大型国有企业，2009年实现营业收入256亿元，实现利税23.5亿元，连续七年增幅在30％以上，其产业布局以现代零售为主业，以制药和房地产为重点产业，涉及酒店、传媒、教育、矿业、投资等多个领域，目前拥有银座股份、鲁商置业两个上市融资平台。
从计划经济时代的烂摊子到256亿销售收入，鲁商集团纵横十八年，贯穿数个产业链，从百货到超市、从地产到家居、从酒店到汽车、从制药到传媒，从教育到旅游，鲁商集团把山东人的日常消费和生活便利牢牢的拴在了自己的战车上，同呼吸共命运，商业的最高境界也不过如此。
2005年秋，时年刚过四十岁的集团掌门人季缃绮提出到2007年，集团的销售规模达到100亿，比2004年翻一番；到2010年，销售规模超过200亿，比2007年再翻一番；到2020年，集团销售规模超过600亿元，和1992年山东世界贸易中心大楼崛起一样，给世人带来了强大的震撼，好多人觉得不大可能实现。时至今日，该实现的都已实现了，当初没有想到的也实现了，很多看似不可能的事情，最后都成功了，这得益于“多元化投资，专业化经营”的大思路和优秀的团队以及强大的执行力。据内部人士说，鲁商集团未竟的资本蓝图中，还有：以生物医药为代表的高科技产业要整合研发、生产相关资源，争取年内或明年上市，福瑞达医药集团将在主板上市；旅游和酒店业要打包上市，文化和传媒产业目前也已进入上市融资程序，最终可能要实现至少5家上市公司的资本总格局。
在此基础上，鲁商集团修订了当初的目标，确立了2010－2020年的“双千亿”战略目标：以2009年销售收入256亿元为基数，到2015年，集团销售收入超过1000亿元；到2020年，集团销售超过2000亿元。
房地产行业最大的问题就是资金门槛高，多少有过辉煌的房企都因资金倒下。鲁商置业背靠鲁商集团，资金和品牌没有任何问题，更多的是看不到的资源优势，仅仅鲁商内部就是一个包括了商业零售、传播、家居、教育等等房地产发展必须的甚至是绝对稀缺的优势资源，如果加上地方政府特别是山东二三线城市渴望银座入驻的政府资源优势，那么鲁商置业的平台在山东可以说是没有人能够可以与其并肩的。
比肩万达的“鲁商模式”
商业运营单循环的最高境界就是发现并创立一套简单的赚钱模式，然后大量复制。在全国地产领域，有万达模式、万科模式、恒大和碧桂园模式等等，其中万达有着鲜明的特色，目前已经完成了从原来第一代以营销为导向的订单地产向第三代城市综合体持有型订单地产的重大转折，万达模式既达成了综合体规模上的城市标志性象征目的，又解决了产品链和资金链的最优组合和良性循环，是比较成功的地产发展模式之一。但是早期包括目前在一些区域万达模式还是有风险的，毕竟万达模式的核心还是地产先行，商业助力，万达毕竟没有自己的完整商业体系，地产开发庞大的资金需求还是不一定能够保证万达广场后期的商业运营。
这些年来，鲁商人一直在探索自己的商业模式，早在1999年，银座开出的第二家店——银座购物广场就采用了一种国内从未出现过的新业态——百货店＋大超市，用百货店满足高端消费，用大超市满足一站购物的需求，至今保持着国内同类商场销售总额和单位面积销售额两项记录，单店年常态销售超过10亿。由于这种业态还未被任何一种零售业的教科书收录，鲁商人只好自己将它命名为“银广模式”，并成为了银座向外扩张的独门武器。
做为鲁商置业的前身，大约从2000年开始，一种新的地产开发模式渐渐形成，这就是今天鲁商置业用来扩张的“鲁商模式”。鲁商置业成立之后，在总经理尹鹏的领导下，加大对适于鲁商地产开发模式的整合和探讨，在进一步完善的基础上最终形成了如今的“鲁商模式”，其核心就是依托集团零售业优势，充分发挥银座品牌和零售商业的巨大带动作用，进行组团式开发。以银座零售店聚集人气，带动地产升值，以开发住宅、写字楼等高附加值地产项目为主流，兼顾商业步行街、商铺、商务酒店等综合体多业态的建设，从而一举占领城市的核心地段，深度挖掘，实现地产开发利益、利润最大化。
“鲁商模式”的核心是资源整合，是零售商业和地产开发的有机互动，是其他地产开发企业不能企及的，也是不可复制的。资源共享、优化配置、整体协同正是“鲁商模式”的最大优势所在，这种优势通过与鲁商集团零售业、酒店业和传媒娱乐业等各种强势资源进行有效的“化学反应”，综合升级形成“城市服务功能综合开发”的大概念，以形成具有“鲁商特色”的shopping mall和城市综合体，进而打造鲁商置业独有的模式。在零售业拓展时为房地产开发创造入市机会，在房地产开发中为商业零售业进驻预留一定比例，就能在拓展市场机遇方面获得无法比拟的优越性，同时形成各产业“齐头并进”的巨大势能。同时，借助“银座”商业品牌的先期影响，在品牌整合的基础上实现“银座”由商业品牌向商业地产品牌的升华，将“银座”、“鲁商”品牌整合为多产业、多业态的复合型品牌，更利于城市服务功能综合开发项目发挥品牌效应。在酒店业的协同发展中，将餐饮、娱乐、休闲等纳入到房地产的增值服务中，用高端的物业服务反哺住宅、商业地产，在较大程度上提升了“城市服务功能综合开发”中的产品附加值。只有这样，鲁商置业才获得了政府、股东、购房者、投资者、经营者、消费者等所有地产开发参与者的共同认可，实现多方共赢。
当然，对于鲁商而言，由于历史和地域的原因，现有的“鲁商模式”还是有局限性的，在走出山东的扩张中，这种模式可能会受到因为短时间不认同银座品牌而会带来挑战，这也意味着鲁商置业在全国的扩张中可能会付出相对较大的成本。但是相信，在鲁商集团这个大平台上，鲁商置业会轻松跳过这一关，并充分发挥“鲁商模式”的核心优势，成为全国性的大品牌。
核心区位和高端产品
光有好的模式不行，还要具体操作来执行。商业模式是形而上的东西，是理论，永远需要实践的不断检验。
在大的战略上，鲁商人给自己的产品两个大的定位：核心区位和高端产品。房地产开发最讲究的是地段，区位之争的背后是巨大商业利益和高额投资收益，从这个意义上说，鲁商置业坚持在城市的核心区位发展，并建适合商业发展的大型商业中心和城市综合体。以别墅和高档住宅为代表的房地产高端产品在这些年来有长足的发展，也是下一步整个社会改善型住宅需求和投资者关注的焦点，同时相比普通商品住宅，高端项目的利润也相对高，是众多开发企业竞相角逐的阵地之一。
目前，鲁商置业已经形成了“鲁商城市广场”、“鲁商花园住宅”、“鲁商生态别墅”三种产品系列，其中“鲁商城市广场”产品系列，是指依托鲁商集团多元化的产业背景，将“银座”品牌的大型旗舰店、商业步行街、写字楼、娱乐餐饮、星级酒店、高端公寓进行整合开发，在城市的核心区位打造地标式商业综合体，这一点和万达有很大相似之处。主要开发项目有济南银座数码广场、东营银座城市广场、青岛海景大酒店、泰安银座城市广场、莱芜银座城市广场、鲁商国奥城、鲁商泉城中心等。
“鲁商花园住宅”产品系列为城市核心居住区的花园住宅，依托完备的城市服务配套，融和自然景观资源，秉承地域人文脉络，打造城市生活中的宜居空间。现主要开发济南银座花园、济南鲁商常春藤北区、青岛四季景园、青岛动感世代、青岛西海岸、临沂沂龙湾、临沂凤凰城等项目。
“鲁商生态别墅”产品系列为城市自然风景区的高端居所，倡导与自然山水的相融相生，将“生态”理念引入规划开发中，以富有建筑张力的独栋、双拼、联排、花园洋房等高端产品形成独具意境的低密度高端社区。现主要开发了北京九王庄别墅、青岛一山一墅、重庆缙云山别墅、济南鲁商常春藤南区等项目。
在细节上，鲁商人把自己的建筑作为艺术来精雕细刻，把追求产品的完美作为自己不懈的目标，致力于打造一流设计、卓越品质的高端物业产品。总经理尹鹏亲自抓细节，致力将“鲁商置业”塑造为“品质地产供应商”的企业形象，以专业视角精耕细作，构筑最有价值的生活空间。他参加每一次产品设计论证会，与公司设计人员、国内外知名设计机构、营销策划人员一起研究设计方案，每一个节点、每一个细部都精益求精，求新求变。这一切为的是给所有购房人奉献印有“鲁商标记”的精品房源，为的是鲁商人这些年来执著追求的商业精神。
布局全国 商赢天下
自2006年成立之时起，鲁商置业确立了“资源整合、发挥优势、降低成本、做大做强”的指导思想，以打造“全国一流房地产开发企业”为目标，并提出了实施“深耕山东、迈向全国”的发展战略，这标志着一家立足齐鲁，放眼全国的山东地产公司正式上线。
在省内，鲁商置业精耕济南、青岛两大核心城市，积极介入沿海较发达城市，并在现有项目城市的基础上，形成以济南、青岛、烟台、临沂为中心的东西南北四大板块，争取全面覆盖整个山东市场；同时，以京津为基础布局环渤海经济圈，以重庆、成都为基础力争辐射西南板块，并在此基础上，积极拓展全国市场，加快走出山东、布居全国的步伐。
山东是经济大省，是人口在省，不管从哪个角度来看，山东地产应该形成自己的品牌，应该走出去，应该对其他地方的开发形成影响。然而，在过去的十几年时间里，山东本土地产企业一直没有能够形成强势品牌，一直没有真正走出山东，没有形成全国范围的大扩张。这应该是山东本土地产企业的遗憾。当然本土企业的扩张，特别是全国范围的大扩张，就一定要在开发理念，特别是人才团队等多方面下足功夫，要在多数方面领先于其他企业才有足够的优势。这一点也是鲁商置业在未来面临的最大问题。
过去一段时间，鲁商置业在总经理尹鹏的带领下，取得的优异业绩，在得到业内肯定的同时，也得到了社会各界的认可，先后被评为“齐鲁地产名企20强”、“齐鲁地产十大品牌企业”、“房改十年地产十强” 、第一届“城市风尚品牌地产”等。尹鹏本人也荣获“2007齐鲁地产十大风云人物”、“1998-2007房改十年山东地产领军人物”、“第一届城市风尚地产风尚人物”； 2006年被团省委、省经贸委、省工商局、省国资委联合授予“第十四届山东省十大杰出青年企业家”荣誉称号；2008年被评为山东省劳动模范称号。
我们相信，不远的未来，鲁商置业将不断强化在战略规划、市场运作、公司治理和品牌建设方面的核心竞争力，力争实现销售收入超百亿，并迅速成长为全国领先的房地产开发企业。我们相信。在鲁商集团的大平台上，在尹鹏总经理和鲁商置业领导班子的带领下，在走向“全国一流房地产开发企业”目标的道路上，不断的优化、改进，深入市场调研、关注行业发展、规划发展战略和优化产品研发，在市场高峰期保持理性的头脑规避风险、稳步前行，争创山东地产的大品牌。