房市新一轮通胀预期卷土重来，10个重点城市的商品住宅成交量有所回升：一手房成交量打破连续两周涨跌互现的局面，出现全面上涨，如北京环比上涨20%，天津涨38%，杭州涨幅高达189%；二手房方面除杭州外，均出现回升。随着楼市调控政策企稳，在新一轮通胀预期驱使下，被压制已久的刚需大量释放，寻求保值的游资甚至外资也重新入市。三季度无疑是通胀最严峻的时刻，不过，虽然四季度CPI可能仍有一定幅度上涨，但总的来说会在M1（狭义货币供应量）、M2（广义货币供应量）增速的迅速下调中回落，通胀情况基本稳定。但通胀“可控”，并不预示着通胀预期的“可控”。

　　  我国已进入负利率时期，这势必使大量资金寻找收益出路。我国居民的存款对利率的反应虽不敏感，但如果负值的利率不断下跌，人们为了避免损失，就会到银行提取存款，去购置实物资产，大量增加消费支出，包括对房屋的消费支出。上半年新增活期存款4.72万亿，定期存款1.77万亿，活期存款占新增存款的62%，2009年同期这一比值为33.70%。在经济增速放缓的背景下，市场出现政策可能放松的观点，进一步推高通胀预期。从7月份国内经济运行数据看，M2增速在7月末回落到17.6%，十分接近年初制定的17%控制目标线。从此意义而言，央行已经没有了紧缩货币供应的压力。中国货币政策调整的空间已经重新打开。

　　  与去年的通胀预期相比，此次有明显差异和新的特点：其一，产生原因不同。2009年的通胀预期是基于对实体经济复苏的信心产生的，而此次通胀预期是由于人们对实体经济的信心不足、从而寻求资产保值或追逐资产买卖价差。其二，持续时间不同。2009年通胀预期主要表现为外生性，即由宽松货币环境助推，并随着货币信贷环境正常化而消减。此次通胀预期形成有较强的内生性，持续时间会比较长。值得一提的是，通胀预期总是要通过某种商品的价格发泄出来。据新华社在京、沪、深三地各取样2000名购房者进行需求调查显示，在北京的调查中有62%的登记购房者表示如果手上有剩余资金，房产将是首选的投资目标。而这一数据在上海也达到了51%。

　　  如何对付和疏导这一日益膨胀的投资需求，已成为解决中国地产调控问题以及通胀预期管理的关键。笔者认为，可考虑以下思路：一是引导资金在实体经济内“调结构”。下一步着眼点应是打通和拓宽流动性由金融部门向实体部门流动的渠道，如刺激中小企业信贷市场活跃，尽快出台新兴战略产业以及新非公36条的具体细则和措施，以提升投资预期。二是房地产调控不放松。房价风吹草动都将持续引导通胀预期，应继续推出稳定房价的更有力措施。

　　  三是保持货币政策稳定性。经济增速放缓使得货币政策无进一步紧缩必要。加强货币量的调控，有效引导通胀预期，应体现在提前对信贷结构、信贷规模进行合理调整。四是加大金融创新，引导投资需求。一方面，应给予市场上一些创新从审批制过渡到备案制，充分激发市场的自主创新意愿，推动市场主导型金融创新的快速发展。另一方面，应将资本市场业务和商业银行业务的交叉区域作为业务创新的重点领域，形成一定的跨业经营格局。最后，鼓励发展与房地产市场联动的投资品种，分流投资于实体市场的冲动，比如房地产投资基金。

　　  房地产调控政策不会松动，继续强化通胀预期管理，这是国家发改委主任张平2010年8月29日会议上报告经济社会发展执行情况时，透露的基本信息。表明，中国下半年的经济政策将是上半年政策的稳定和延续。在通胀预期管理和确保减排目标等工作重点上，将严抓不懈。在以往“积极贯彻、继续贯彻”的基础上，张平强调，稳定房地产调控政策，进一步落实遏制部分城市住房价格过快上涨的措施。

　　  今年上半年，中国经济取得了11.1%的增速。但进入下半年后，除了全球经济增长动力不足、欧洲主权债务危机未平息、主要货币汇率和国际市场大宗商品价格波动加剧等外，下半年经济面临的四大困难。抗灾救灾形势严峻是第一个困难，全年粮食稳产增产面临较大困难。节能减排任务艰巨是第二个困难，“十一五”前四年，单位国内生产总值能耗累计下降15.6%，年均降幅为4.2%；要完成“十一五”节能目标，今年全年还要再下降5.2%，时间紧、任务重。

　　  第三个困难是，管理通胀预期压力较大。一方面下半年一些农产品(18.20,0.60,3.41%)价格仍会高位运行，输入型通胀压力依然存在；另一方面，游资炒作和各方面对价格变动比较敏感，也会放大市场对价格上涨的预期。第四难是，结构调整任务更加紧迫。特别是部分行业产能过剩的问题进一步凸显，在劳动用工、能源原材料、环境治理等生产成本上升的情况下，一些行业、一些企业生产经营将会面临较大困难。

　　  说明今年信贷、房地产不会过度宽松。下半年，中国经济前有通胀威胁，后有房地产调控未竟的担忧。中国政府已经多次强调稳定通胀预期的重要性。继续加强和改善流动性管理，灵活运用多种货币政策工具，保持货币信贷适度增长，降低社会通胀预期。这样的表述，同中央银行三季度的货币政策执行报告一脉相承。

　　  最近数月，中国的CPI已经接连突破3%，达到3.3%，特别是天气因素所导致的生鲜产品价格上升，甚至有研究同行认为，8月份食品价格环比涨幅明显扩大，CPI同比可能达到3.6%。显著高于3%年度物价调控目标的情况下，在降低社会通胀预期的目标下继续加强和改善流动性管理，意味着可能在10月份之前，市场所期待的信贷政策放松和信贷投放节奏的调整都不会发生。

　　  至于影响上半年经济最明显的房地产调控，稳定房地产调控政策，进一步落实遏制部分城市住房价格过快上涨的措施，坚决抑制投资投机性购房需求；进一步完善基本住房保障制度，加大保障性安居工程建设的资金投入和土地供应，加快保障性住房建设进度，尽快增加有效供给。尽管“稳定”二字似乎是近期高层对房地产表述中不多见的说法，张平“稳定”提法之后紧跟的是“进一步落实遏制部分城市住房价格过快上涨的措施”，这样的提法意味着政府不会因为部分地区房地产价格略微下滑即放松房地产调控政策，在观察调控成果的基础上，政府将继续保持政策的稳定性和连续性。

　　  当房地产调控渐入佳境时，外资乘机“抄底”中国楼市。美国私募股权投资巨头黑石集团（Blackstone）同香港大型地产商鹰君集团达成协议，黑石集团同意向香港鹰君提供资金支持以合作开发鹰君2009年在大连所取得的土地，来建造豪华酒店和高档公寓。此举也在鹰君发布的中期业绩报告中得到间接验证，鹰君表示，集团持有大连项目50%权益并担任项目经理，余下的50%权益由一独立第三者持有。但未透露该独立第三方的身份。大连项目总楼面面积约为28.6万平方米，挖土工程预计于今年三季度展开。由此，全球最大的私募投资公司“借道”进入中国住宅市场。早在2008年10月，黑石集团便投资了首个中国房地产项目，以9.5亿元的总代价获得了上海长寿商业广场95%股权。

　　  在当前国内房地产正经历着史上最严厉宏观调控政策的背景下，国内楼市量减价滞，房地产投资也显现减缓势头。但此次黑石的投资并非个案，外资对于国内房地产市场的热情却近几月来未见消减，还有增加趋势。据商务部统计，2010年1-7月，外商直接投资房地产开发及城镇固定资产开发的投资累计总额为248亿元，同比上涨10%，而前6个月的累计总额为203.92亿元，同比上涨4%。前7个月利用外资进行房地产开发及城镇固定资产开发的投资累计总额为302亿元，同比上涨近11%，其中，前6个月累计总额为249.88亿元，同比上涨近3%。

　　  值得注意的是，自2009年5月起，房地产开发资金来源中的外资资金同比增幅一直是负数，而从今年6月起，外资资金的同比增幅开始转正，并呈现迅速增长。仅6月份当月利用外资的资金额就达到80.91亿元，超过了4、5月份的总和。经不完全统计，包括摩根斯坦利、高盛、麦格理、瑞银、美林、华平投资、软银亚洲、凯雷投资、凯德置地等众多国际投资公司均以不同形式进入国内房地产业。

　　  当前在中国房地产市场的频繁活动基于多方面原因。由于银根收紧及房地产调控政策，国内不少房地产企业融资困难，缺乏资金的房地产商将“橄榄枝”抛向手握大量资金的外资；另一方面，尽管正经受着房地产调控的“阵痛”，但从长远来看，中国房地产业前景依然良好，而房地产业是典型的暴利行业，外资的逐利本性使得国内房地产业对于外资充满**，当前的房地产调控也提供了所谓的“抄底”契机，能够以较低的成本获得投资机会。

　　  与此同时，人民币升值预期也被认为对外资流入房地产市场产生了积极影响。齐鲁证券指出，汇率升值初期，大量外币会选择转换为人民币从而享受人民币升值带来的益处，外汇占款的增加无疑间接扩大了货币供应量，将直接提高房地产行业的景气程度；同时，房地产本身的金融属性使得房地产成为外币转换人民币后的主要投资品种。同时，国内开发商主要通过发行股权投资基金和债券的形式，吸引外资进入楼市。

　　  金地集团今年4月份与瑞银环球资产管理集团合作发起房地产基金，首期募集签约金额约1亿美元；6月下旬，中国海外子公司中国海外兴业也联手HarmonyChina房地产基金共同投资西安、青岛、沈阳的三个项目，并将西安项目30%股权、青岛项目30%股权和沈阳项目31.85%股权出售给基金公司，总价12亿港元。

　　  除了通过股权基金的形式吸引外资外，一些开发商通过发债也筹集了大量资金。8月4日，碧桂园发布公告称，将针对海外市场发行4亿美元的五年期优先票据。事实上，早在今年4月，碧桂园就已针对海外市场进行过一次5.5亿美元的融资计划。统计显示，金地集团、龙湖地产、远洋地产等相继推出海外融资计划。

　　  仅在地产新政发布的4月份，国内就有恒大地产、碧桂园等7家房企宣布在香港发行优先票据。然而大批房企的海外融资代价十分高昂。以发行海外债券为例，从发债的利率看，雅居乐债券利率区间定在8.875%-9%；碧桂园的债券利率为11.25%；恒大地产为13%；佳兆业则高达13.5%。显然，发行高息债券虽然筹得了资金，但是高额的利息支付比率也相应吞噬了企业的部分利润，并且加大了债务的成本和风险。

　　  目前国内进行的房地产调控，通过银行、资本市场收紧闸门的方式，压缩国内开发商资金，以逼迫其加快推盘变现，增加市场供应，从而达到遏制房价过快上涨的目的。但是外资资金来源于外国，基本不受我国对房地产商融资调控的影响，而目前欧美不少国家货币政策仍然十分宽松，因此外资进入我国房地产领域，一旦形成趋势，将在一定程度上对冲我国房地产调控的效果。

　　  然而，除了已有的一些政策外，在这次房地产调控中，并未出台专门针对外资投资房地产的相应政策。因此，政府应密切监视外资的举动，必要时出台相应调控措施。但是，房地产市场的投资更多属于市场行为，无论是外资也好，内资也罢，政策不应过多加以干涉。国内房地产调控政策效果有所显现，楼市牛头初被遏制，而以黑石集团为代表的外资却开始涌入国内房地产业，其实是抄底，也是投机。