谢逸枫：房价报复暴涨值得期待
三套房停贷“名存实亡” 新调控宣告“终结”
自2009年12月4日新“国四条”出台到2010年4月17日新“国十条”出台，再到全国地方政府出台的地方政策，中国楼市一直处于政策调控声紧之中，到今年“金九银十”依然是政策频繁不断。2010年9月17日前,不停有开发商及房地产同行及投资客等媒体朋友在问，最近房地市场为什么强烈反弹？是国务院政策调控“放松”，导致“价量齐升”，还是房地产市场“回暖”一种假象。未来房价继续上涨还是小幅度的下跌？面对一线城市房价上涨10%-15%，是否会遭遇政策调控的再次狂风暴雨般的政策打击，今年年内是否有新的更加严厉政策调控出台，如果出台，房价会暴跌吗？
2010年9月16日，证监会扎紧调控篱笆，上市房企数千亿融资夭折。据不完全统计，近一年来，逾四十家地产上市公司公布了增发方案，涉及金额数千亿元，其中今年上半年以来就有二十余家房企提交增发议案。 地王频出对房企资金链形成巨大考验，房企迫切需求再融资，一为补充流动资金，二为扩张筹备资金。 但与房企融资热形成强烈对比的则是获批遇冷。
据统计，去年下半年，除少数房企获批增发方案，其余方案停滞不前。而今年公布增发方案的二十余家地产类公司到目前为止无一获批。 主要原因是证监会配合国家调控楼市所致。国务院4月出台的关于遏制房价过快上涨的通知，明确提出加强对房地产开发企业购地和融资的监管，严令禁止房企股东违规利用相关融资便利参与土地竞拍和开发建设，商业银行不得开发新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。
在调控政策放宽之前，房地产企业恐怕很难再从证监部门获批再融资。5月份以来，招商地产、世贸股份、迪马股份、苏宁环球、华业地产都主动撤销融资方案。 地产股大幅下跌也是导致增发方案难以继续的重要原因。曾有2到3家地产公司就股价下跌修改过议案中的增发股价，而下调价格的速度却抵不过股价下降的速度，下调后的每股增发价格依然高于当时地产股价，增发议案形同鸡肋。
2010年9月10日国家统计局公开2010年1-8月全国房地产市场运行情况看，房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。2010年8月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.3%，涨幅比7月份缩小1.0个百分点;环比与上月持平。8月份，新建住宅销售价格同比上涨11.7%，涨幅比7月份缩小1.2个百分点;环比与上月持平。其中，商品住宅销售价格上涨13.1%，其中普通住宅销售价格上涨12.5%，高档住宅销售价格上涨15.1%;经济适用房销售价格同比上涨1.1%。与上月相比，商品住宅销售价格、普通住宅销售价格和高档住宅销售价格均与上月持平，经济适用房销售价格上涨0.1%。8月份，二手住宅销售价格同比上涨6.2%，涨幅比7月份缩小0.5个百分点;环比上涨0.1%，7月份则是下降0.1%。
2010年8月，全国100个城市住宅平均价格为8305元/平方米，和7月相比，有58个城市价格环比上涨。在价格上涨的城市中，二三线城市是价格上涨的主力军，如廊坊、郑州、秦皇岛、鄂尔多斯，廊坊上涨幅度最大，为4.52%。除了二三线城市出现价格上涨外，一线城市中，深圳和广州环比也出现了小幅度的上涨，分别上涨0.82%和0.48%。中国房地产指数系统的8月监测显示，在11个重点城市主要样本楼盘报价中，所有样本二手房价格指数平均环比上涨0.70%，较上月扩大0.56个百分点。其中9个城市上涨，2个城市下降。在9个环比上涨的城市中，广州、重庆和苏州分列涨幅前三位，涨幅分别为1.98%、1.66%和1.47%。北京涨幅为0.14%。自“新国十条”生效至今已快5个月了，而就是在这样的背景之下，二手房价格仍然出现上涨。
2010年9月10日，住建部表示，对于近期楼市成交量的反弹，4个多月的调控确实压制了刚性需求，其入市购房的迫切性可以理解。成交量反弹带动房价上涨，主要原因还是供给不足。新一轮调控的传言并非空穴来风。纵观全国，楼市仍然处于观望之中，而最近的成交量和价格的上涨，事实上是开发商坚持博弈逆市提价的结果。但其上涨趋势一经确定，很可能导致力度更强的第二次调控，包括征收房产税、预售资金监管、全面限购等在内的一系列举措都有可能随之而来。华远集团总裁任志强此前关于“政府很可能扔出核武器”的担忧，很可能会成为现实。
2010年8月-9月，人民日报“6次”发出政策调控预警，二轮调控看成是“箭在弦上”不得不发的趋势。目前新政至恰已5个月，政策紧了，房价没有调下去，反而各城市楼市“量价齐升”，史上最严厉调控成了空调？炒房团东山再起掀动房价？刚性需求逼迫楼市回暖？8月17日“别让楼市调控成了‘百日维新’”、8月20日“房产税呼之欲出下半年或出新政”、8月30日“别再夸大楼市刚性需求”、8月31日“房价合理回落是大势所趋”、9月9日“保民生就要坚持调楼市”、9月15日“楼市调控已到关键时期不可动摇”。
一时间楼市回暖的话题近时间被炒得沸沸扬扬。然而，2个月时间不到，人民日报已接连发布“6篇”文章出来“辟谣”，二轮调控或已箭在弦上。8月以来房地产市场超出预期反弹，正逼迫政府研究更严厉、更有效的调控措施。根据政策部门掌握的数据，除北京外，大部分地区对二套房信贷政策执行不力。因此二次调控最有可能对开发商停放贷款及加强预售款监管，通过卡断开发商资金链的办法，迫使开发商降价。此外，也将更严格地执行二套房、三套房政策，甚至完全禁止购买三套房政策。
2010年9月17日，在上海第四届中国银行家高峰论坛上，中国银监会副主席蒋定之表示，银监会暂时不会出台新的房地产市场调控措施，并将继续对目前的房贷政策进行跟踪和管理。到目前为止，银监会房贷政策还是维持加强跟踪、加强信贷管理这些基本的要求，其他方面目前还没有什么新的监管措施，在被问及房贷政策有何变化时，蒋定之说道。
从目前的政策来看，银行“第三套住房完全由市场主体来决定，根据客户信用情况由银行来自主决策，很多银行都把三套住房停掉了。新的政策本来就不应该再出，不过，暂时不出台并不代表未来不出台，但是，新一轮的“抢房潮”毫无疑问会爆发。
蒋定之还表示，今年的房地产市场不确定性还是比较大的，中央政府对房地产市场调控高度重视，连续采取措施，这些措施还是取得了积极、良好的成效。当然，从现在房地产情况来看，还是处在一个按照媒体的表述——可能是一种博弈的状态。从银监会来始终高度关注房地产市场的信贷情况，要求金融机构加强对房地产开发企业贷款的管理。
不容否认，有些房地产企业目前在房屋的销售、资金的回笼这些方面确实存在风险。另外，对于有媒体提出对资本充足率的要求更高是不是会引发下一轮银行的大规模再融资”的疑问，蒋定之表示：“目前银监会对于资本监管没有新的监管要求。而中国银监会2010年9月16日下午向媒体发送短信澄清，目前银监会对大型银行的资本充足率未有新的监管要求
笔者认为，不出新的政策调控是预料之内的事情，况且政策调控的过于频繁和不稳定，容易导致经济发展丧失平衡和影响到政府土地财政收入及推地供应计划完成，另外是不利GDP的增长和拉动投资及购买需求等发展区域经济。其实，自房地产业三季度以来由于银行钱袋子真正收紧，资金链问题再次成为市场的关注焦点，新政策的传闻也不绝于耳。“暂不出台”是非常理智的市场行为，其实房地产政策调控已经达到调控的目的，遏制了一线城市房价上涨过快的现象，也增加了是市场供应。
目前房价小幅度的上涨，仅仅是政策反弹期内的市场阶段和季节性因素制造成的，由于政策抑制下的刚性需求和改善需求的爆发，另外是投资客部分出手和家电行业入楼市及保险行业的入市，导致市场资金过剩余，而货币政策也比较的宽松，让房地产成为最具有投资的产品，因为投资渠道比较方便和获利及升值的空间大。
笔者认为，楼市回暖是否健康的标准有两点，其一是看交易量回升的同时，房价是否出现大规模的报复性上涨，并超过历史最高价格水平;其二是看投资炒房客是否有大规模进场购房迹象。目前市场并未出现房价大规模报复性反弹，以及投资炒房客大量入场的迹象，所以目前房产交易市场属于健康的季节性上涨。楼市反弹将招来政策加码？目前的市场局面是很明朗的，按照调控的思路继续走下去，短期内不会再有重磅政策出台。但就像我刚才说的，投资客开始出动，高价楼盘急于入市，市场上有种相对乐观的情绪。在这些因素的推动下，如果未来房价上涨过快，不排除房产税等政策出台的可能性。
从今年政府的调控态度来看，房价如果还是快速上涨，或者引起调控政策必然加码。但是，目前反弹没带来房价暴涨，因此不会引发第二轮调控。8月份以来，房产交易市场的回暖，属于健康的季节性回暖。伴随着成交量的回暖，房价出现轻微上涨，并不会引发管理层出台更为严厉的第二轮楼市宏观调控政策。
上海复旦大学房地产研究中心主任尹伯也同意笔者的观点，不出台新的楼市调控政策是在意料之中。中央政府的政策基调并不是一定能要让房价下降，而是不要过快上涨。现在来看，除了北京有比较严厉的调控外，上海也没有实质性的调控政策，其他地方更没有。所以，调控结果只能这样了。如果银监会表述属实，可能暗示了中央的态度，担心会引发买家突击入市，形成新一轮的抢房潮，进而引发政策加码。如果老百姓放弃观望，会突击入市，造成新一轮的“抢购潮”，造成反弹过快，价格涨幅过高，要是这样，不排除中央会出台一些象征意义的政策。毫无疑问，之前广州、杭州等地彻夜排队购房的现象已经重出江湖，如果政策稍有放松，估计会有不少徘徊在买与不买边缘的买家会突击入市。
上海易居中国研究院综合部部长杨红旭认为，暂时不会出台政策界定比较模糊，“到底是一个月，还是两个月，是一个季度，还是半年？现在市场变化太快了，9月份不出政策不代表11月份不出。蒋定之的这种表态，至少反映了中央对中国楼市的密切关注。调控是否放松？是否有新的政策出来？房价是上涨还是下跌？市场在猜测与疑问、谎言与证伪中，房地产行业面临怀疑与被反问的十字街道。尤其是又到金九银十的重要关口，随着市场的逐步回稳，天平的重心似乎又一次逐渐倾向了开发商利益集体，那些在之前失利的开发商面对积压了几个月的刚需、刚投又蠢蠢欲动，试图举起涨价的屠刀或抛出降价的烟雾弹从而赢得地盘，“抢钱，抢人，抢时间”的金九银十争夺战一触即发。
笔者认为，国家的调控政策已经起到了抑制房价过快上涨的作用，虽然现在一些城市的价格依然在上涨，但是没有产生过快的上涨，只不过调控还没到老百姓预期的“房价下跌30%”。这种情况不叫楼市回暖，只是叫阶段性或者季节性价格上涨。对于八月和金九银十波反弹，笔者认同这样的观点，有几个背景值得关注：一方面，今年年初的成交量并没有形成预售许可证集中放量，考虑到预售许可证中大量商业变现力度比住宅要弱，因此从纯住宅市场来说，1—7月市场呈现出轻微的供不应求的现象。市场格局并没有改变依然是卖方市场。任何市场，只要不能改变供不应求的局面，价格的下行都是不可能的。
另外一方面，角度从资金供应面来说，2008年10月开始的四万亿救市，目前进入结算高峰期，市场上有大量的现金以利润方式涌现，而股市在本月持续震荡，在资金没有去处的情况下，这些现金必然涌入楼市。近期中央银行允许境外人民币购买国内债券，这将助推热钱加速涌向内地，而热钱涌入唯一的去处只有两个方面，楼市和股市，热钱推动楼市上行的作用相对较为明显。另外，地方政府年初的福利用房现在都没有进入兑现期，以重庆市为例，尽管今年公租房开工量为750万方，但均要等到元旦或者春节才开始进入市场，因此目前市场并不会感觉到福利用房的压力。
新国十条间接对本轮反弹行情起到了推波助澜的作用，国十条因政策调控力度很大，市场期望也很大，但实际市场表现效果并没有达到预期效果，居民失望的情绪与对房价上涨的恐慌在经历了两个月的抑制后，开始集中性爆发，通胀预期的到来，加速居民购置房产的热情。以上因素推动下，加上今年国十条政策对开发商开工速度的影响（开发商调整了开工节奏和施工节奏，导致供应时间节奏的改变），今年开工量在未来两个月，除非市场允许，不存在更多的房屋放量的情况，因此9、10月的市场预售许可证放量估计会温和的上行，但不会形成井喷式的放量，而上面助推楼市短期上行的所有因素都将延续下去，因此今年的金九银十将完全有可能成为一种事实。