李小宁：选择小户型的关键（上）

《巧改户型300招》（39）

豪尔斯地产

选择小户型的关键

功能齐全的小户型能使人感受到便捷；服务上乘的酒店式公寓能使人体味到尊贵；而总价低廉的超小户型能使人将购房变得可望又可及。那么，在形形色色的小户型此起彼伏时，应该注意些什么呢？
　　注意三个层面
　　政策面。从去年以来，相继出台了一系列降低购房门槛的措施，从总的趋势看，是朝着有利于购房者的方向发展，如果经济条件允许，尽可能选择大一些的套型，以避免过小的套型遭到未来市场的淘汰。
    基本面。认清自己选择什么样的物业形式较为有利，因为小户型对于每个人来说，可能只是生命长河中的一个过渡居住空间。因此，要把这种投资放在一个相对长的时间来考虑，不管是自住、转租，还是放在二手房市场上转卖，都要使其能衔接得紧密，以求获得效益最大化。
　　技术面。现有的小户型基本为一两个采光面，通风、采光都受到了一定的局限，因此，尽可能选择采光面宽一些、采光窗大一些的套型，以增强居室的自然生态性能。对于1梯6户和3梯18户而言，虽然电梯平均户数一样，但两者各有优劣：前者公共面积减少，提高了得房使用率，而且安宁和安全也有了保障；后者虽然得房使用率降低，但电梯的利用率却大大提高，调配等候的时间相应地缩短。

投资型看区域，自住型看配套
　　住宅租赁的需求主流主要来源于大量的流动人口，而租房者选择的核心是位置，即离工作地点近，或是上下班方便，像分布在写字楼集中的商圈周边的楼盘，可能相对容易出租些。如北京地区的CBD至建国门、朝阳门至燕莎，以及中关村地区，都蛰伏着大量的租户群。其中CBD至建国门拥有数十个京城最著名的写字楼和最完备的商业配套设施。而高档写字楼中的白领，对小户型的要求大致为距办公室近，户型设计经济实用，生活设施配套齐全，总价及自供负担不致太高。如果作为自住型居住，既要考虑社区内的各种设施配套，因为小户型空间不足所带来的生活缺憾，需要从社区中弥补，如洗衣房、快餐厅、咖啡馆等；同时也要考虑交通、商业、甚至商务配套，这样即使是转为租赁市场，也容易获得较高的回报。

实例16：天津德圣公馆

位于天津市经济技术开发区第五大街以南、泰达大街以北，东临泰达足球场，西临北海路，是滨海新区未来行政、金融、贸易、高校、文化、休闲核心区，是泰达时尚广场的重要组成部分。项目占地面积1. 9万平方米，总建筑面积5.7万平方米，绿化率25%，容积率2.77。分为星级酒店式公寓、国际化品质写字楼和时尚商业三部分，其中酒店式公寓建筑面积近0.8万平方米，由2栋6层340户组成。

B-1/2户型的建筑面积44.1平方米，使用率70%。该户型朝向北侧，采用国际标准的LDK模式，在酒店标准客房的基础上增加了开放式厨房，采用电磁炉灶。与一般此类户型不同的是，居室中增加了半隔断，以保证一定的私密性。

户型配置标准较高，3.3米的层高配上宽大的落地窗及LOW-E高档隔热中空玻璃，同时在每一个户型客厅中还设置了边墙快速反应喷头，使居室的舒适度拥有较高的商务标准。不足的是，卫生间面积稍显局促，尤其是没有配备浴缸，档次有所降低。

选自李小宁最新专著

《帮你选户型》（6卷本，中国电力出版社）

《巧改户型300招》（4卷本大型画册，机械工业出版社）

《小户型的选择与改造》（大型画册，中国建筑工业出版社）

敬请关注：

每周二1700-1900中央人民广播电台黄金时段《都市之声》（FM101.8），李小宁两小时直播“聊聊买房改房”

每周四《北京晚报.楼宇》李小宁专栏《小户型的选择与改造》