一、中小型房地产项目投资基金的破壳
本文所称基金是指以商业增值为目的资金集合。房地产基金指以投资房地产项目为主要增值途径的资金集合。中小企房地产项目投资基金，顾名思义，指以中小型房地产企业的房地产项目为投资标的资金集合。基金的法律形式可以是有有限合伙、有限公司、信托计划，甚至可以是个人投资者。中小型房地产项目投资基金的破壳是由于：1）中小型房地产企业融资的强烈需求；和2）现有资金渠道的极度缺乏。
（一）、中小型房地产企业融资的强烈需求
中小型房地产企业融资的强烈需求是土地政策和金融政策日益收紧的结果。
过去20多年来，中国房地产开发企业的主要资金来源是银行贷款和预售房款。只要能拿到地，就可以融来资，只要能融来资，就可以盖起楼，甚至不用盖起楼就可以收预付款，这就是房地产开发的金融逻辑。政策变化是由土地政策收紧开始，先是提高土地出让的预付比例，接着走招拍挂的公开程序，没有资金，不要说买地，就是进场拍地的资格也没有。之前的金融逻辑不能再完全顺畅的运转。商业银行房地产信贷政策使得国内房地产开发“门槛”提高，银行贷款难度加大。如何筹措资金解决或缓解自身的资金压力，已经成为中小型房地产企业面临的最为现实和紧迫的问题。
（二）、中小型房地产企业融资渠道的短缺
商业银行是房地产融资的主渠道，随时受到信贷政策影响，即使没有政策影响，银行愿意对接是大客户，中小型房地产企业也是中小企业，同样是融资难。银行信贷受限时大型房地产开发商转而投向信托融资，同样达到曲线解渴的效果，中小型房地产企业可以去找信托吗？结果发现，信托的门槛并不银行低多少。只好转寻第三方资金，笔者作为第三方资金代表和某省会城市的开发商谈融资合作，资金方认为承担风险较大，需要高回报，甚至希望搞合作开发，地产方则觉得要保留控制权，回报可以给，但是项目运作，自己说了算，最终因为缺乏基础信任，导致交易被迫搁浅。如何筹措资金解决或缓解自身的资金压力，中小型房地产企业融资途径实在是选择有限。
（三）、中小企房地产项目投资基金破壳而出
有需求就有供应，资金市场亦是如此。对于一个处于工业化和城市化进程阶段的国家，地少人多的供应关系决定了房地产是可以增值保值的，至少短时间内市场出现巨大逆转的可能性很低。
房地产必定为投资人所青睐，一些地产基金正随着中国房地产的增长日渐活跃，今年以来，大大小小的房地产基金频频涌现，大至中国海外、华润、金地等开发商与金融机构合作设立的基金；小至以民间资本为来源、提供过桥贷款为主的小型人民币基金；甚至一些知名的PE(名字不再点了)也开始涉足这一领域。根据笔者的经验判断（可能比较狭隘，只做了几单而已）房地产基金实质上是私募股权基金，管理人背景多为房地产开发企业和PE专业团队，投资对象多是具有稳定租金收益的物业、房地产投资开发领域或者公司上市前股权，主要在中国一线、二线城市房地产开发中寻求股权投资机会。
简单的说，这类地产基金吃的也是大户，对于中小房地产企业没多少兴趣。至少目前为止，笔者尚未看到中小项目投资基金先例。难道说中小房地产项目没有投资价值？笔者认为，项目是否盈利、盈利水平高低不一定和项目大小挂钩，关键还是看项目本身的情况。笔者曾跑去看过两个省会城市和西南某地市的房地产市场，粗略估计，大开发商做的楼盘总量也不会超过所在城市总量的一半。反过来说，提供中小房地产企业的融资资金和服务的市场空间是巨大的。
从金融角度看，每种金融产品都对应着不同的客户，差之毫厘，就是定位不准，不可错位，不可越位。中小企房地产项目投资基金不排队抢大客户，只做二三线城市的中小型房地产企业的开发融资。其盈利模式主要是债权利息和开发利润分成。从目前的金融环境来看，中小企房地产项目投资基金已经到了可以破壳而出的阶段。
二、中小型房地产项目投资基金的路径选择
中小型房地产项目投资基金的路径选择要解决的核心问题是：1规范化运作。金融市场是管制的市场，中小型房地产项目投资基金涉及到不特定投资人的资金汇集，必须合规运营，否则隐患甚多，关于此点无须多述。2解决信任关系。金融就是信用。首先是投资人基于信用才肯把资金交付给管理人。其次是管理人基于对项目信用才肯进行投资。信任是前提，信用不足的情况下，就要考虑信用增级手段。3利于达成交易安排。笔者已提及曾处理过的一起失败案例，尽管资金和项目方均有意向，最终还是不能达成交易，原因何在？主要是缺乏合理稳健的结构安排，让双方都接受，都放心。
把以上三个问题作为路径导向，结果就会发现中小型房地产项目投资基金借助信托平台进行运作，设立信托型中小型房地产基金是必然选择。结构图示如下。
具体操作步骤
1、设立投资管理公司，按照银监会的相关文件设立具有股权投资顾问资质的投资管理公司。
2、设立有限合伙，投资管理公司作为GP，其他投资人作为LP，原则上不超过50人，按照PE惯例，GP出资10%左右。
3、有限合伙作为单一委托人通过信托公司发起成立信托计划，信托计划文件确定投资管理公司为本信托计划的合格投资顾问，负责筛选投资项目，实施投资管理。
4、对合格项目进行股权投资，要成为项目公司的名义大股东，便于控制项目风险，开发商实际投入项目公司资金应不低于项目投资额的10%。
5、通过信托平台可以选择债权投资、股权投资、债转股、债+股等方式。
满足开发贷条件时，借助银行融资渠道提前退出或等待项目清算分配。
三、中小型房地产项目信托基金优势
中小型房地产项目信托基金综合了传统PE有限合伙结构和信托计划的各自特点，可以满足不同风险偏好程度的投资人及不同特点的地产项目，最重要的是可以让各方利益和制约达到平衡状态，极具包容性和开放性。
l 合规运营：投资管理公司按照银监会文件要求设立，具备投资顾问资格，引入信托平台，等于和金融机构实现合理对接。投资人汇集资金的行为完全合法合规。
l 信托关系：投资人虽然对投资管理公司的投资增值能力深信不疑，但是由于投资管理人并非金融机构，缺乏公信力，通过引入信托平台，投资人的资金由信托公司进行独立监管，实质上是对投资管理公司的信用增级措施。
l 达成交易安排：投资管理公司筛选确定项目后，由信托公司作为受托人与开发商签订协议，约定交易条件和条款，开发商有信心将项目置于信托公司名下，融资任务完成，可以采用股权回购、偿本付息、分享利润等多种方式退出项目。
四、中小型房地产项目信托基金的生命线—风险控制线
实现风险控制应该说是中小型房地产项目信托基金的优点之一，之所以单独提出来，是因为风险控制线是中小型房地产项目信托基金的生命线，项目未能实现盈利之前，确保能够保本是第一位的，稳健运营是中小型房地产项目信托基金的生存之本。
借助信托平台设计综合性的风险控制措施完全可以实现低风险运营。
四、中小型房地产项目信托基金的投资回报
中小型房地产项目信托基金本质上提供资金融资的，按照金融产品的风险定价对等原理，在债权投资的情况下，应比普通商业银行贷款利率高出50%-100%，在股权投资的情况下，应按照合作开发协议约定的比例分享利润，周转速度则可根据项目情况而定。