顾海波：2010上海下半年楼市高位盘整！
——未来1-2年的房价恐怕都是盘整的格局！
——楼市的方向性选择恐怕要到明后年！
未来（上海）楼市到底怎样走？各方的利益到底怎样博弈？（注：蓝体为缩减本）
2010年中国楼市走势主要取决于中央政府、地方政府、开发商、投资者和普通买房者等多方博弈。在这些因素的共同作用下，上海住房价格在未来4个月将呈窄幅高位盘整的态势。
住房供求趋于平衡，供应结构将日趋合理。囤房囤地现象会由于中央的各项调控措施的力度加强及开发商资金链的紧张而发生变化，呈现供求大致平衡或供略大于求的局面，房价不会大幅上涨。
投机过甚和保障性住房滞后是上海房价不断飙升的两个最主要的原因。随着保障性住房和普通商品房供应力度的加大，上海首批2000套经济适用房今年就将入住，虽然上海保障房的进展缓慢，但对改变不合理的供需矛盾会渐渐起到作用。
地方政府的托市政策会有所收敛。此轮房地产的非理性暴涨，使得地方政府推高房价的目的一览无遗。在舆论的压力下，尤其是中央政府最近多次强调遏制房地产投机政策不会放松，地方政府托市政策会有所收敛。这对缓解购房的恐慌心理会发生巨大的影响，楼市的供需至少会相对稳定。
不仅开发商的资金链面临考验，银行可能也“差钱”。除了政府投资的持续需求外，银行的资本充足率也将提高，大银行和中小银行的资本充足率分别由8%上调至10%和11%；银行的存贷比也要求达到75%，今年银行“差钱”似乎也成为定局。
遏制房地产投机的政策可能会细化。中央提出遏制部分城市房价过快上涨的势头，但除了营业税恢复5年以外，其他进一步遏制投机政策尚未出台。房产税是否会破题、房贷利率有否上调的空间？这些我们都将拭目以待。李克强副总理8月份连续两次强调要坚决抑制投机炒房行为，表明中央政府的调控决心。
老百姓有支付能力的需求被过度透支。房价飙升的持续时间较长（10多年没有回调），房价的涨幅累积过大（10年来各地平均涨幅在6—8倍），老百姓的有效需求透支过大，“被买房”、“被房奴”的能力日益枯竭，最近几个月上海楼市的成交量同比萎缩30%~40%，大概就是一个很好的佐证。
客观上市场需要一个获利回吐的过程，同时房租和房价的失衡，再加上中央宏观调控政策风险在积聚，住房保有成本会大大提高，可能会改变部分投机客对未来楼市的预期，未来的投机需求存在变数，一旦投机需求萎缩，楼市的天平必然发生倾斜。
2010年上海房价存在下跌的空间，但由于“土地财政”和“房地产”势力异常强大，房价上下都有阻力，但只要中央政府调控政策不发生动摇和逆转，总体上房价将在高位箱体窄幅盘整，呈现稳中微降的局面。反之，则价格可能再次返身向上，那离泡沫破裂就更近了。
2009年中国楼市是疯狂的一年，是疯癫的一年，在各地楼市“托市”政策的推动下，在极度宽松的房贷政策的烘托下，中国楼市普遍量价飚升、一片“莺歌艳舞”。根据国家统计局公布的统计数据表明，2009年前11个月我国房地产开发企业资金来源中，国内贷款接近9000亿元，个人按揭贷款超过700亿元，前11个月总计流入房地产的信贷资金超过1.6万亿元，同比去年增加了六成；2010年1月20日央行公布的统计数据显示，2009年，房地产市场交易旺盛，带动房地产开发贷款和购房贷款同比增速持续加快。据了解，2009年，房地产贷款新增超过2万亿元，占各项贷款新增额的20.9%，其中有近7成来自于个人消费性住房贷款。另据央行上海总部18日发布的统计数据表明，在上海中资银行新增的人民币个人消费贷款中，个人住房贷款增加995.8亿元，同比多增937.8亿元，其中新建房贷款和二手房贷款分别增加389.3亿元和606.5元财大气粗的央企不务正业就已按捺不住纷纷“野蛮”拿地，争做“地王”，而房价依然犹如脱缰的野马，丝毫没有刹车的迹象。根据国家统计局最新的统计数据显示，2010年7月全国70个大中城市住房价格同比上涨10.3%,连续19个月上涨！再创历史新高！
房价在各级地方政府极度放纵和怂恿下，在各级房地产职能部门的渎职和乱作为下，在银行极度宽松的房贷政策托举下，全国楼市的持续非理性上涨，严重地影响了经济社会的可持续发展！严重影响了广大中低收入者的安居乐业！引起了消费者、尤其是广大中低收入者的极度焦虑、恐慌和不满，再次挑拨着广大老百姓已经极度脆弱的神经！再度挑战着民意和民声！
房地产新政（新国十条）刚过百日，房地产依然价挺量缩，（2010年上半年上海商品住宅销售面积840.51万平方米,同比下降41.8%），但貌似“强大”的“房地产势力”已经迫不及待，“调控见效论”甚嚣尘上，还期待“金九银十”，其目的就是一个：房地产调控可以结束了！2010年下半年的中国（上海）楼市到底怎样走？各方的利益到底怎样博弈？中央政府到底会否真正出重拳？遏制房地产投机的细则何时出？地方政府调控房地产市场的责任又如何体现？地方政府和银行会否认真执行？这一轮房地产调控是否仍然是“空调”？！房地产泡沫是否不堪重负最终被挤破？仍可谓迷雾重重、扑朔迷离！
笔者认为，这次由美国次贷案（实际上就是由于房地产泡沫破裂）引发的全球金融危机，使得全世界各国的房地产市场、股票市场和大众商品市场全都经历了一场惊心动魄的“过山车”，根据美国一份最新的报告显示，就在2009年，美国因为受到房地产“次贷”案的影响，就有280万户家庭2009年收到丧失抵押房产渎回权通知（丢房产），创历史新高，这一数据2010年预计将持续增长。而2009年中国楼市为什么会“逆势”非理性的疯癫呢？主要有三个原因，首先也是最主要的原因是各级地方政府的近乎疯狂的“托市”政策，房价不是会不会跌的问题而是让不让跌的问题！购房退税、够房入户、保障住房停滞（最典型的是上海，作为一个全国房价最高、人口2000万的特大型城市，至今还没有1平方米的经济适用房上市，也没有1平方米的新建廉租房）、降低首负、降低贷款利率、银行极度宽松近乎放纵的房贷政策、取消限外令、取消“90/70”工程、降低营业税时间（5年改为2年，还是差额的、此税就是针对投机客）、没有依法征收房地产交易20%的所得税（个人所得税法明确规定）等等，最明显的是08年下半年各地大着民生和鼓励自住的旗号，展开了一场“你追我敢”的楼市托市裸秀大赛（有的地方迫不及待地“半夜鸡叫”，连夜出台托市政策，惟恐落后；第二是由于银行极度宽松的房地产信贷（包括个人贷款和开发贷款）政策；第三是由于各地保障性住房的缺位和严重滞后。其结果是中国房地产业乃至整个国民投机之风盛行！千军万马都进了房地产业，中国房地产（这里主要是指土地市场和商品住宅市场，因为其他地产也处于调整状态，下同）可谓“一枝独秀”而百业凋敝！全世界、国内外的资产阶级和热钱在中国主动的赌，广大的中低收入者恐慌、焦虑、无助乃至“疯狂”的“被赌”！中国房地产业变成了名副其实的赌场和博彩业！中国房地产的泡沫已是不争的事实，房价收入比、房价租金（租售）比、房地产投资占固定资产投资和GDP的比重都严重超过国际警戒线。
因此，2010年中国楼市走势主要取决于中央政府的楼市调控政策和决心；其次是各级地方政府（包括银行）的执行力度；第二、银行的可持续放贷能力；第三是老百姓可持续的购买力和有支付能力的需求；第四是开发商的资金链；第五是投机客、获利盘的资金链和回吐压力。
中国房地产市场本质上是个“政策市”或者说是“政府市”和“富人市”，已经基本脱离了民生地产的正确轨道和市场经济规律，基本上已经利益所“绑架”，根本没有规律可言。因此，要准确预测中国房地产的走势（尤其是短期）是没有意义的，上海更是中国高房价的标杆地区和最后堡垒，“房地产势力”异常强大，投机过甚和保障房短缺并存，情况更加复杂。试想一下，假如我们有健康的房地产制度，假如我们有完善的住房保障体系，假如我们对国内外热钱的投机加以适当的抑制，假如我们的宏观调控政策更系统、更有“刚性”，假如我们的中央政府决心更大一点，假如我们的地方政府、银行能认真执行各项法律法规和宏观调控政策，房价决不会如此“疯癫”！中国经济也决不会有如此严重的通货膨胀和全面过热隐患！只要政策和法律到位，只要执行到位，房价的理性回归是分分秒秒的事！而且，早就应该回归！在当前中国房地产泡沫接近崩溃的情况下，房价的适度理性回归有利于中国经济内需的提升！有利于中国经济的软着陆！有利于中国经济发展方式的转变！
2010年下半年上海住房价格将呈窄幅高位盘整的态势
1、 2010年住房供求趋于平衡且供会略大于求
囤房囤地现象会由于中央的各项调控政策（主要是土地政策、抽紧银根的住房紧缩政策、打击投机）的力度加强及资金链的紧张而发生变化，会呈现供求大致平衡且供略大于求的局面（上半年销售量萎缩也表明开发商囤积了不少房屋），供大于求，房价就不会大幅上涨。
2、 住房的供应结构将日趋合理
投机过甚和保障性住房严重停滞、滞后是上海房价不断飚升的两个最主要的原因。98年房改后上海一直没有建设经济适用房，基本上也没有实物廉租房（只有少量的租金配租房）。中央政府近年要求加大保障性住房和普通商品房的供应力度，上海首批两千套经济适用房今年就将入住，虽然上海保障房的进展十分缓慢，虽然在执行过程中会受到影响，但对改变不合理的供需矛盾会渐渐起到作用。
3、地方政府的托市政策会有所收敛
此轮房地产的非理性暴涨，使得地方政府推高房价的面目一览无遗！在一片天怒人怨的责问中，尤其是最近中央政府多次表态，遏制投机的房地产政策不会放松，地方政府托市政策会有所收敛，这对缓解购放房的恐慌心里会发生巨大的影响，楼市的供需至少会相对稳定。
4、银行可能也“差钱”
除了政府投资的持续需求外（同时政府的债务也日益提高，也面临有心无力的问题），银行的资本充足率也将提高，大银行和中小银行的资本充足率分别由8%上调至10%和11%；银行的存贷比也要求到达75%以下；另外银行的存款准备金率还有调高的几率（今年已调3次），央票发行的力度也日趋加大，因此，今年银行“也差钱”似乎也成为定局！银行恐怕也是“有心无力”、“力不从心”！
5、房地产信贷政策和遏制房地产投机的政策可能会细化
中央提出遏制部分城市房价过快上涨的势头，但除了营业税恢复5年以外，其他进一步遏制投机政策尚未出台（所谓差异化的利率、信贷、税收紧停留在口头），上海政府的房产调控实施细则也尚未出台，收紧二套房贷、暂停3套房贷、提高首付、打击囤房囤地已经箭在弦上，另外所得税、房产税等是否会破题？房贷利率（加息）有否上调的空间？打击囤房囤地是否有效？商品房预收款的专项监管对开发商的资金链是极大的考验，这些我们都将拭目以待。尤其是李克强副总理8月份9天内连续两次强调要坚决抑制投机炒房行为，表明中央政府的调控决心，无论如何，政策的风险日益积聚。
6、老百姓有支付能力的需求被过度透支
房价飙升的持续时间较长（10多年没有回调），房价的涨幅累积过大（10年来各地平均涨幅在6——8倍），上海的住房价格10年平均在2千多元/平方米，2010年上半年的均价在24000元？平方米左右，老百姓的有效需求透支过大，“被买房”、“被房奴”的能力日益枯竭，最近几个月上海楼市的成交量同比大约萎缩30%-40%，大概就是一个很好的佐证。
7、开发商的资金链面临考验
新年伊始，全国各地楼市成交普遍大幅缩量，下一步的买卖双方的博弈非常关键，僵持时间越久，加上银行的适度紧缩政策，开发商的资金链就会发生困难，届时，降价就会成为明智之举。2010年半年报显示，112家A股上市公司经营性现金流为-783。6亿元，共有77家公司经营性现金流为负值，比2009年末的35家增加了一倍多，另外约1/3公司投资性现金流均为负，其中包括万科、金地、招商这样的知名地产巨头；另外约1/3公司经营性现金流和投资性现金流均为负。假如下半年销售继续低靡，开发商的资金链面临着时间的考验。
8、楼市的市场风险在积聚
近几年房价的大幅飙升，使得大量国内外投机客的蜂拥而至，上海已经变成投机客的乐园！大量的商品房全在流通领域，客观上市场需要一个获利回吐的过程，同时房租和房价的失衡（房租收入已远抵不上利息的支出），再加上中央宏观调控政策风险在积聚，住房保有成本会大大提高，可能会改变部分投机客对未来楼市的预期，未来的投机需求存在变数，一旦投机需求萎缩，楼市的天平必然发生倾斜。
2010年对于中国来说可谓“内忧外患”，外部由希腊主权债务危机引发的欧元区危机犹如‘“多米诺骨牌”，加上人民币升值（预期），至少下半年对中国（上海）的外需、外贸存在一定负面影响，“前高后低似乎已成定局；内部中国经济由于房地产泡沫存在全面经济滞胀的隐忧。经济形势极为复杂、完全存在两次探底的可能性！中国经济所谓率先“回暖”实乃“自娱自乐”和“自欺欺人”，中国经济社会深层次的结构矛盾愈加剧烈和失衡！对房地产依赖过重、“以房为钢”将使中国经济不着陆！世界房地产的发展史和世界经济的发展史已得到证明——房价大起不落一定是鬼话！美国的次贷案不是发生了吗？上世纪末亚洲金融危机不是发生了吗？还有日本上世纪80年的房地产泡沫不是也破灭了吗？
2010年上海房价存在下跌的基因和空间，但由于“土地财政”和中国“房地产”势力异常强大，房价上下都有阻力，但只要中央政府房地产调控政策不发生动摇和逆转，2010年下半年总体上上海房价将在高位箱体窄幅盘整、波动，呈现稳中微降的局面。反之，则价格可能再次上返身向上，那么离泡沫破裂距离就更近了！因为风险是涨出来的！因此，上海乃至全国房价真正的方向性选择恐怕要到来年或后年！
当前房地产价格（主要是住宅）价格的理性回归有利于中国经济的软着陆！有利于中国提振内需！有利于释放中国经济（房地产）的系统性风险！有利于中国经济结构的转型和社会经济的可持续发展！中央政府必须明察秋毫、坚持房地产调控的方向不动摇（因为靠地方暨上海政府来遏制投机事实上证明是不现实的）！必须主动挤泡沫！下定决心、排除万难！实行经济结构的转型！体制、机制创新！严厉惩治腐败！就房地产领域本身而言，要尽快建立规范的制度，要紧紧抓住“管住地根、管住银根、遏制投机、抑制投资、严惩腐败”的二十字方针，要系统、刚性、长期的调控！使中国房地产价格理性、主动回归！避免中国房地产硬着陆！进而避免中国经济社会硬着陆！考验各级政府责任、智慧、决心的时候到了！
后记：
本届政府六年，房价疯长六年（实际疯涨已经13年），名为调控实为“空调”！还有两年时间，房价也就是那么个样了，再度疯涨对历史、对人民不好交代！爆跌也无可能，因为我们对房地产已经依赖过度，政府会再托市！等待2年后下届政府再去收拾烂摊子吧。我们只能静观其变！以静制动不妨为灵活的选择！
2010．9．16于上海
顾海波：上海市城市经济学会、中国房地产界独立思想者、高级经济师
地址:上海市古北路530弄68号 1005室 邮编:200335
13701728947