近日新华社连续发问保利违建别墅事件，先是 9月13日报道《保利违建别墅被罚两万变合法》，广州规划局14日回应联排别墅不算别墅后，新华社和人民日报15日同时针对这一回应发表署名文章进行追问，新华社的文章是《三问广州规划局何为别墅》，人民日报的文章是《违建“变脸” 监管为何沉不下脸》。
而这两篇报道都不约而同地用了我的一些观点和看法结尾，新华社的文章是：
“事实上，退一万步来讲，即便广州规划局对保利地产的处理合法合规，那么按照这种处罚模式，只要用地手续合法完备，并且符合经审定的修建性详细规划等条件，那么广州所有开发商就都可以先建后批，只要准备好建设工程总造价5％的罚款就可以了，而在广州这个违规成本只要每平方米几十元。”房地产专家、北大公共经济研究院研究员韩世同说。
人民日报的文章是：广州的房地产专家韩世同说，开发商的“擦边球”和政府主管部门轻描淡写的处罚，对稳定房地产市场价格，对集约节约用地，没有任何好处。
说实在的，我没有想到这两大中国最权威的新闻和宣传机构如此重视我的观点和看法。当然，李刚和陈先锋两位大牌记者仅仅选用了我的某些观点看法，而不可能将他们采访我的所有观点和看法都表达出来，因为这是不可能的事情。
记得不久前央视播出宏城花园违建采访我的新闻调查时，我曾在博客中表示：我对宏城花园违建别墅的强拆事件其实一直不太关注，只是因为新浪和央视找我做过访谈，因此才谈了一些看法。不过，好像新浪的那期下午茶的访谈并没有出街，央视的节目也不可能完整表达我全部的看法。
许多人总是不满媒体断章取义，这是因为他们对新闻报道的特点不了解，因为那并不是个人专访或专栏，只能是断章取义式地选取某些观点和看法。有时候的确是会因为前言后语的原因造成误解和歧义，这是在所难免的。
广东人有句俗话：“吃得咸鱼抵得渴”，说的就是这个道理，要是怕渴就别吃咸鱼，就这么简单。
但是，为了让社会各界了解我对保利违建别墅的整体看法，我觉得还是有必要将我的观点看法归纳总结一下，以正视听。还有一点也要说明一下，因为这几天我一直都在湖南长沙研讨和考察项目，并不特别关注和了解整件事情的过程和变化动态。不过李刚和陈先锋都向我介绍了事件的基本情况，所以我虽不了解事情发展变化的全过程，但采访时所表达的观点和看法都是本人真实的意见和想法。以下是我对这件事的观点和看法：
一是何为别墅。在我印象中，2003年对别墅禁止和限制建设之后，业界曾经传说禁止和限制的只是独立别墅，而对于类别墅的联排别墅、叠加别墅则被认为不在禁止和限制之列。甚至，在我印象中有关部门还解释或介绍过这样的规定。
但我的确没有找到有关联排别墅不受禁止和限制的明文规定，可能这是房地产一条心照不宣的“潜规则”。不过，业内有此印象和看法是毋庸置疑的，这一点也可以从今年3月29日中华工商报的一篇报道得到验证：《国土部国土资源部有望将联排叠拼式建筑纳入控制范围》，该报道全文如下：
在限批别墅用地后，近些年来以各种“花园洋房”名义出现的所谓“低密度住宅”不断增多，而有消息传出，国土资源部表示即将出台一项全面的界定及监管别墅用地的措施，联排叠拼式建筑或将被纳入控制用地范围。
据悉，国土资源部土地利用司相关负责人透露，“下一步将具体给别墅做一个定义,新别墅定义除此前的高度、容积率两方面的限制外,还将包括套型、面积等多方面。不排除将联排、叠拼等项目也包括进来。”
以往开发商往往利用概念上的模糊打“擦边球”。由于别墅用地限制，推出的别墅产品多属于类别墅。在售的别墅项目中，仅有1/3的项目以纯别墅项目出现。其余项目均为所谓的“类别墅”或双拼、叠拼、联排等产品，而属于别墅用地的不到1/3。
变相别墅的开发商普遍打出国家限制别墅用地的“绝版”牌，叫出高房价。为追求高利润，开发商总以低容积率别墅搭配高容积率集合式建筑，使建筑用地总容积率达标。这看起来并不违反国家现有规定，但这种钻政策空子的行为却使本该提供同一容积率的建筑项目出现了部分住户享有更多环境空间的低容积率住宅，而使集合式建筑中的大多数住户本该享有的空间环境变小，使生活品质受到影响。
很显然，将别墅用地规定细化将可提高全面界定和监管别墅用地的力度，使别墅用地真正得以控制。中原地产投资顾问部认为，严禁利用非别墅用地开发别墅项目，可以提高普通住宅供应量，控制房价快速上涨。记者陆昀北京报道
也就是说，至少在国家新的定义未出台之前，所谓的“类别墅”或双拼、叠拼、联排等产品是未被包括在禁止和限制的范围之内的。
其实，我认为广州规划局关于联排别墅不算别墅的说法之所以引发如此大的误解和社会反应，主要是表述方面可能存在一些不当之处。正确的表述是否应为：
目前“类别墅”或双拼、叠拼、联排等产品暂时未被列入禁止和限制的范围之内；只有独立别墅是严格限制和禁止的。这样或许就不太容易造成误解，明明就是别墅，为何又不算别墅，让人觉得好像“官字两个口”一样，如同黑的可以是黑的，也可以是白的一样。
二是为何保利要违建。“有头发谁愿意做癞痢”呢？如果可以按章报建，保利为何要违建呢？新华社的调查和报道尽管很详尽，但有一点可能忽略和疏漏了，那就是土地成本。
我以为保利之所以铤而走险，不顾违规也要建这些低层的类别墅产品，主要是迫于地价太高。大家不要忘记，保利在金沙洲拿过两幅楼面地价达到8000元/平米的地王，后来又拿下周边一些比较便宜的地块，但总的地价估计依然要高达7000多元/平米。这样的地价在房价只有7000-8000元/平米的“面粉比面包贵”的时期是根本不可能开发兴建的。
2009年房价大幅飙升以及摊低部分地价成本后，保利金沙洲地王项目才有可能进入开发。但由于户型和其他一些建筑规划的约束，可能导致保利在报建时无法按常规获批，而市场如战场，商机稍纵即逝，作为军企出身的保利当然明白这一的道理。
我想以保利的资源和关系，几乎没有什么是办不到的事情，而且保利的确在盘活烂尾楼和改造城中村方面为广州作出很大贡献。但为何90栋类别墅只批5栋？有一种说法是只批了1栋，不管是5栋还是1栋，能批1栋就应该能批90栋。如果，当初规划部门就批准同意保利的报建，可能就不存在违建别墅一说了。
我估计，可能是保利与规划部门达成默契，先批1栋或5栋，但企业照建，一旦被纠察，再采取“以罚代批”的方式使之合法化。结果城管部门不知底细和深浅，或者是没有得到好处而踢爆了这件事情，搞得难以收拾。这一部分纯属猜测，仅供参考。
三是应不应该改规划。保利这几幅土地都是招牌挂拿的，其中有两幅是天价地王，这都是众所周之的事情。我赞同在一定条件下，应该同意修改原来的规划条件。主要是应该在不增加建筑面积的前提下，通过适当调整容积率和建筑密度来达到最佳开发效果。
新华社文章举到的几个例子，我认为都属于这个范围。这样做是否不公平呢？或许还是有一点不太公平，但与其让这些高价地王继续躺在那里睡大觉或者让政府买单重新收回，还不如创造一些条件让企业把这些地王盘活，这又有何不好？
因此，我认为保利违建别墅事件和风波既然已经发生了，就应该采取将坏事变成好事的态度、策略和做法，而不要借此事件来搞垮一个企业或一个部门，或造成巨大的损失和浪费，这显然也不是新华社和人民日报的本意。
我认为，规划部门应该检讨是否即使处理解决企业报建存在的问题，保利也应该检讨违反报建程序的问题，国家的国土房管部门也要检讨现行别墅政策规定界定不清的问题以及户型政策难以执行等问题。这样，我们才能举一反三，让各种政策和制度更加健全和完善。
2010年9月16日