合富置业数据显示，2009年1月至2010年8月广州二手住宅平均租金一路呈稳步上扬的态势，2010年1~8月广州二手住宅平均租金为34.4元/平方米/月，同比上涨12.3%（见下图1）。

  

   数据来源：合富置业

 

 

    一、需求增加是房租上涨主要原因。

    1、外来就业人口增多。

    租金水平在一定程度上反映一个城市的价值以及吸引力。经济快速发展，交通网络完善，国家中心城市地位确立，亚运会举行等因素提升了广州的城市价值。广州住宅租金的上涨，在一定程度上反映了广州城市价值的提升。2010年上半年广州市完成地区生产总值4886.01亿元，同比增长13.6 %，高于全国平均水平；地铁、高速道路、轻轨等连接珠三角的交通网络日益完善，吸引了不少国内外的企业公司进驻广州或扩大规模，由此带来就业人口增多，尤其是高素质、高收入就业群体的增加。他们租房居住，在一定程度上提升了广州物业的租赁价值。

根据市房管局数据显示，2010年上半年广州写字楼市场十分活跃，一、二手写字楼的买卖成交量接近40万平方米，同比增加了66.5%，较2009年下半年增加了11%（见表1）。甲级写字楼的租金环比上涨3.5%，写字楼空置率以8.3%，创下自2007年以来的最低值。今年上半年更频频传出有大宗写字楼租赁成交信息。比如：汇丰银行确定预租广州太古汇27层共71,000平方米的办公楼，将成为迄今为止广州写字楼市场单宗成交面积最大的租赁交易；普华永道亦在珠江新城一个即将落成的优质办公楼项目预租5层约共9,000平方米，并获得冠名权；箭牌在珠江新城某办公楼签约租赁7,300平方米的办公楼等。

 

 

    由于公司进驻广州或者扩大规模的企业公司增多，广州的租赁市场十分活跃。根据合富置业数据显示，2010年上半年广州二手住宅租赁宗数较去年同期增加22.1%，环比增加16.6%。今年上半年省外租客的比例大幅上升，本地租客的比例却明显减少（见表2），由此说明，外来就业人口的增加，很大程度导致租赁需求上升。

 

 

    数据来源：合富置业

 

    2、高校应届毕业生租房增多。

    今年全国有630万应届高校毕业生，较上年增加20万人。广东本地今年有39万应届大学毕业生进入求职大军，比2009年增加6万人，增幅约为两成，加上外省到广东求职以及往年暂缓就业者，在广东求职的今年应届毕业生人数估计在60万人左右，其中很大一部分徘徊在广州地区找工作，增加了租房需求。

 

   3、转买为租的人群增多。

    有部分准购房者由于房价高企等原因，被迫退出购房大军。这部分买家唯有继续选择租房。由于经济承受能力尚可，一般会选择素质较高的中高价位物业租赁。原先已经进入一、二手房交易市场的需求，重新回到租赁市场，导致租房需求增加。

 

    4、城中村改造和整治房中房，把大量低租客推向中高租赁房市场。

    今年三旧改造的蓬勃开展，直接拉动了广州住宅的租赁价格。以珠江新城猎德村、冼村等，天河北路林和村等城中村改造，以及荔湾区陈家祠地区旧城改造为例，大量原租户迁移，使附近板块的平均租金在今年上半年同比均有较大升幅，升幅大于全市及所在区域的平均水平（见表3）。

 

 

    二、供应相对减少也是房租上漲原因。

    城中村改造和房中房整治等都不同程度减少了低租价房屋的供应。而新政出台收紧房贷，使买商品房放租的长线投资客减少，中高端出租房也少了。

    三、一、二手房价涨势远大于租金，出租回报率低，业主酝酿涨价已多时。

    虽然近期租金升幅较大，但房屋售价的升幅仍远远超过租金涨幅，导致近年出租回报率偏低（见表4）。有部分近几年购入的住宅由于月供压力增大，投入租赁市场后，为保持正常回报率，业主只好提高租金。

 

 

 

四、总结。

    由于广州经济的发展，城市建设的提速，城市价值的提升，吸引了不少国内外企业公司来穗发展或扩大规模，从而带来了就业人口的增加。加上毕业生租房，转买为租人群增多，三旧改造等因素，使租房需求增加，而供应相对减少，租金因供求失衡产生较大上漲压力。在物价上涨、楼价攀升的影响下，为保持正常回报率，租金逐步走高。但从8月份的情况看，租金有逐步回稳趋势，今年租金进一步大幅上升的动力不足。

2010.9.8，

 

    本文是在某租金研讨会发言稿基础上整理而成。由郭定基执笔，黎文江整理。