上个月参加了一个部长主持召开的关于房地产趋势的宏观研讨会，有两点让我大开眼界。第一是所谓宏观经济的两难，很多房地产调控政策是否会适度放松；第二，因为各地情况表现不一，是否该一刀切，还是应出台适合当地情况的政策。
关于新政，本人认为短期内不会放松，认为调控政策有所松动，或是各地方一刀切，是误解。所以我们就别做这个梦，这个梦对我们不利。事实上，问题在于本轮调控到底要达到什么目标？调控多深才能达到中央的预期？到底要房价下跌多少才会满意呢？我可以告诉大家的是，这问题没有答案。
魔咒不解除 政策不松动
一个清华大学的毕业生工作五年，通过工资能买得起北京的楼吗？我看买不起。就连首付都难，除非他不吃不喝。跌10%他能买起吗？跌20%呢？还是买不起。那么，本轮调控的目的到底是什么？我觉得，按照中央的说法，关于抑制部分城市房价过快上涨的目的已经达到，因为调控第一个月房价就已经不涨了。那么为什么还要坚持呢？
第一，如果放松，房价会迅速反弹，如果允许地方政府出台针对地方的放松，房价也会反弹，反弹的力度可能会超过预期。钱还在，心不死，这是绝对不能放松的第一个理由。
第二，房地产是政治问题，这个魔咒还没有解除。所谓房地产成为政治的魔咒，就是指它令年轻一代对未来没有希望。当一个国家、一个民族的年轻一代对未来失去希望，这个国家和民族肯定出问题了。这个魔咒怎么解除呢？我认为是批量推出保障性用房，这是解除房地产魔咒的重要前提，保障性住房什么时候能够批量推出，宏观调控什么时候便可以放松。
保障房不大量推出 调控就是长期行为
保障性用房现在欠了多少呢？深圳保障性用房占商用性住房不到6%。有些城市比如哈尔滨，情况会好一些，因为还有单位自建房，但保障性住房占商用性住房也不超过25%。在香港这个比例是多少呢？是47：53，保障性住房占到住房总量的47%。新加坡则达到80%，保证了居者有其屋。中国的房地产，在保障性住房这个前提没有实现之前，调控就是长期的。
保障性住房的推出，路很漫长，原因在于保障性住房是政府主导的，既当包工头，又搞设计。这个迷局需要用创新来破解。怎么破解呢？尽快将今年推出的保障性住房用地推向市场。怎么才能尽快地将其推向市场呢？干几件事。
首先，政府不能当包工头，不能去建房子，也别去设计，政府只管标准。房子的标准和适合申请保障性房屋的标准。
一般商品房都有20%左右的利润率，而保障性住房只有3～5%，那么开发商凭什么愿意做保障性住房呢？要把商业部分进行全权划归，开发商爱怎么卖赚取利润各凭本事。把保障性住房定价按市价的1/3，图纸批准后开工那天就推向市场，让合格的人来认购，迅速地将批量保障性住房推向市场。到了那个时候，我觉得对商品房的政治打压才可能会结束。
因此，未来中国房地产一定普通商品房和保障性住房两大市场，两大市场都有钱赚，而且保障性住房对于资金实力欠缺的开发商而言可能更好，因为银行会提供更优惠的按揭，政府也不会打压，资金周转率要高出普通商品房很多倍。
做好面对两个市场的准备
调控时间的长度决定了这次调控的深度，有信心，有现金流，并提早看清楚形势很重要。批量推出保障性住房是恢复正常秩序的前提。我呼吁大家关注这种趋势，这是未来发展所向，否则中国房地产市场永远达不到国际标准。
我们的主流开发模式现在面临挑战。以往那些“发展靠融资，利润靠涨价，缩短时间就恐吓”的套路肯定不行。那未来怎么走呢？要回答几个问题：
——如果价格不变，成交稀少的局面再延续半年一年，现金流如何解决？
——既有的“发展靠融资、利润靠涨价”模式如何突破？
——面对“两个市场”，我们做了什么准备？怎样的布局和模式才能持续发展？
我发现我们行业比资本市场对我们的估计乐观很多，这非常奇怪，因为资本市场的估计常常是对的。在这种情况下要热卖，而且价格还想牛，我觉得特别难，但也不能靠恐吓的方式。消费者普遍处于观望，怎么办呢？
我觉得第一是创新价格，刚入市的时候一定要理性；第二是销售人员与消费者建立一种什么样的关系呢？绝不是恐吓的关系，而应是信息价值展示的关系，是顾问的关系。你恐吓人家没用，你越恐吓人家越不买。全国来讲，一线城市已经大受影响了，在这种情况下有没有市场？一定会有。怎么把握？一定要深思熟虑，把产品的价值挖掘出来，对客户的理解也非常重要。
淡市中热卖，我觉得这个没什么诀窍，一是要理性，做足功课；二是注重产品线，这是基于公司发展的战略，我们不是挣一笔钱就完了。战略思考是非常重要的，包括拿地。像是未来的旅游地产，深圳的华强集团搞了一个3D乐园，与高科技整合。廊坊华夏的工业园项目，进行土地一级开发，目前各省都请他们做工业园。江苏启秀正在进行汽车城包括汽车物流的持续经营。所以说未来的重点就是创新，中国的房地产未来的路越来越清晰了，两个市场然后大城市化，尤其是大城市的城市化。